재건축 청산금 수령 시 양도소득세와 환산취득가액 계산 방법

핵심 정리

재건축·재개발에서 종전 건물과 부수토지의 평가액(감정평가액에 비례율을 곱하여 산출한 '권리가액')이 새로 배정받는 주택의 조합원 분양가액보다 크면 조합원은 그 차액을 청산금으로 돌려받습니다.

반대로 신축주택의 가액이 더 커 조합원이 추가로 내는 돈은 이 글에서 추가분담금으로 구분하겠습니다.

청산금을 지급받으면 그 금액에 해당하는 종전 부동산 일부가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 종전 부동산의 실제 취득가액을 확인할 수 없다면 일반 부동산의 환산식을 그대로 쓰는 것이 아니라, 소득세법 시행령 제166조 제3항의 재건축·재개발 특례 산식을 적용해야 합니다.

---

1. 청산금 수령과 추가분담금 납부는 다릅니다

구분	발생하는 경우	세무상 의미
청산금 수령	종전 부동산 평가액이 신축주택 조합원 분양가액보다 큰 경우	청산금에 해당하는 종전 부동산 일부를 양도한 것으로 봄
추가분담금 납부	종전 부동산 평가액이 신축주택 조합원 분양가액보다 작은 경우	조합원이 신축주택을 취득하기 위해 추가로 부담한 금액

세법 안내에서는 추가로 내는 금액을 ‘납부한 청산금’이라고 표현하기도 합니다. 다만 청산금 수령과 혼동하기 쉬우므로, 이 글에서는 조합원이 더 내는 금액을 추가분담금이라고 부르겠습니다.

이 글은 조합원이 입주권과 함께 청산금을 지급받은 경우의 양도소득세와 환산취득가액 계산을 다룹니다. 추가분담금을 내고 신축주택이나 입주권을 양도하는 경우 및 종전 부동산 전부를 현금청산 받는 경우는 별도로 검토해야 합니다.

참고: 추가분담금 납부 사례

아래 이미지는 청산금을 돌려받는 경우가 아니라, 조합원이 추가분담금(법령상 ‘납부한 청산금’)을 내고 신축주택을 양도하는 별도 계산 구조입니다.

---

2. 지급받은 청산금의 양도차익 계산

입주권과 함께 받은 청산금은 종전 부동산 전체의 대가가 아니라 일부 지분에 대한 대가입니다. 따라서 종전 부동산의 취득가액과 필요경비 중 청산금에 대응하는 비율만 공제합니다.

청산금 양도차익 = 지급받은 청산금 - [(종전 건물·부수토지 취득가액 + 필요경비) × 지급받은 청산금 ÷ 종전 건물·부수토지 평가액]

여기서 종전 건물과 부수토지의 평가액은 원칙적으로 관리처분계획 등에 따라 정해진 가격을 말합니다. 해당 가격이 변경됐다면 변경된 가격을 적용합니다.

예를 들어 종전 부동산 평가액이 12억원이고 청산금으로 2억원을 받았다면, 종전 부동산 취득가액과 필요경비의 2억원 ÷ 12억원, 즉 6분의 1을 청산금에 대응하는 금액으로 공제합니다.

---

3. 종전 부동산 취득가액을 모를 때의 환산 방법

오래전에 취득해 매매계약서나 대금 지급 자료가 없고 실제 취득가액을 확인할 수 없다면 다음 산식으로 종전 부동산의 취득가액을 계산합니다.

종전 부동산의 환산취득가액 = 종전 건물·부수토지 평가액 × 취득일 현재 종전 건물·부수토지 기준시가 ÷ 관리처분계획인가일 현재 종전 건물·부수토지 기준시가

이 산식의 기준시점은 신축주택 양도일이 아니라 관리처분계획인가일입니다. 일반 부동산에 적용하는 ‘양도 당시 실지거래가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가’ 공식을 그대로 적용하면 안 됩니다.

환산한 종전 부동산 취득가액 중 청산금에 대응하는 취득가액은 다시 다음과 같이 안분합니다.

청산금에 대응하는 취득가액 = 종전 부동산의 환산취득가액 × 지급받은 청산금 ÷ 종전 부동산 평가액

---

4. 숫자로 보는 계산 사례

다음과 같이 가정해 보겠습니다.

• 종전 부동산 평가액: 12억원

• 지급받은 청산금: 2억원

• 취득일 현재 종전 부동산 기준시가: 3억원

• 관리처분계획인가일 현재 종전 부동산 기준시가: 8억원

• 실제 취득가액: 확인 불가

• 필요경비: 계산 편의를 위해 제외

① 종전 부동산의 환산취득가액

12억원 × 3억원 ÷ 8억원 = 4억 5천만원

② 청산금에 대응하는 취득가액

4억 5천만원 × 2억원 ÷ 12억원 = 7천 5백만원

③ 청산금 양도차익

2억원 - 7천 5백만원 = 1억 2천 5백만원

위 1억 2천 5백만원은 필요경비와 장기보유특별공제 등을 반영하기 전의 단순화한 양도차익입니다. 실제 세액은 종전 부동산의 용도, 보유·거주기간, 1세대 1주택 해당 여부 등에 따라 달라집니다.

---

5. 신고할 때 함께 확인할 사항

• 종전 부동산의 실제 취득가액이 객관적인 자료로 확인되면 실제 취득가액을 사용해야 합니다.

• 환산취득가액을 계산할 때는 취득일과 관리처분계획인가일의 기준시가를 사용합니다.

• 종전 부동산 평가액은 관리처분계획서와 변경인가 내역을 확인해야 합니다.

• 지급받은 청산금에 대응하는 종전 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세가 적용될 수 있습니다.

• 청산금에 대한 장기보유특별공제의 보유기간은 종전 건물과 부수토지의 취득일부터 양도일까지를 기준으로 판단합니다.

• 1984년 12월 31일 이전 취득분은 1985년 1월 1일 의제취득일 규정을 확인해야 합니다. 다만 1985년 1월 1일의 기준시가가 언제나 그대로 취득가액이 되는 것은 아니므로 소득세법 시행령 제176조의2 제4항을 함께 검토해야 합니다.

국세청 안내에 따르면 지급받은 청산금은 원칙적으로 소유권이전 고시일의 다음 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부합니다. 구체적인 양도시기와 신고기한은 사업 진행 단계와 청산금 지급 경위를 확인해 판단해야 합니다.

---

도와줘세무사 안내

재건축 청산금 신고는 관리처분계획서, 종전 부동산 평가액, 청산금 지급내역과 취득 자료를 함께 확인해야 합니다. 취득가액 자료가 없거나 1세대 1주택 비과세 여부가 불분명하다면, 관련 서류를 준비해 도와줘세무사에서 전문가 상담을 예약하시기 바랍니다.