매수인이 주택을 상가로 용도변경하여 매수하고 싶다고 합니다.

주택을 근린생활시설로 바꾸고 팔면 양도세 비과세 받을 수 있을까?

집을 상가로 용도 변경한 뒤 매도하는 경우가 있습니다.
주로 개발이익이 크게 발생하는 지역(소위 잘 나가는 지역, 성수동 등)에서 상가로 매입하여서 땅을 개발하려고 하는 경우에 많이 이루어집니다.

여기서 포인트는
① 매각 시점에 상가로 용도 변경한 경우라도 기존 주택 보유 시에 양도소득세 비과세 요건을 충족했다면 12억까지 비과세를 받을 수 있는지

② 보유와 거주를 모두 1주택자 기준으로 장기 보유 공제를 받을 수 있는지

③ 해당 상가의 매수자는 부가가치세 매입세액공제를 받을 수 있는지 여부

이렇게 3가지 포인트가 있습니다. 하나씩 짚어보도록 하겠습니다.

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일반적으로 양도소득세에서 주택 여부는 양도일 현재의 실제 용도를 기준으로 판단합니다. 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 변경 완료된 상태에서 매도하면, 해당 자산은 세법상 주택이 아닌 일반 건물(상가)로 분류됩니다.

하지만 매매계약 체결 후 잔금일 전에 해당 계약에 따라 용도변경한 경우라면 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례 규정이 있습니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항 📖은 "1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우"를 비과세 요건으로 규정합니다. 따라서 원칙적으로 양도일(잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날) 현재 공부상·사실상 용도가 기준이 됩니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항 📖은 다음과 같은 괄호 규정을 두고 있습니다:

"양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우~~에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다)"

즉, 매매계약을 먼저 체결하고, 그 계약에 따라 잔금 전에 근린생활시설로 용도변경한 경우에는 매매계약일을 양도일로 보아 주택으로 판단합니다.

다만 다음 순서가 중요합니다.
① 주택 상태에서 매매계약을 체결하고
② 그 계약 또는 특약에 따라 용도를 변경한 다음
③ 잔금을 받고 소유권을 이전해야 합니다.

→ 이 경우 매매계약일 현재 1세대 1주택 요건(보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상)을 충족하면 주택으로 비과세 신고 가능합니다.

이 규정은 2025년 2월 28일 소득세법 시행령 개정으로 인하여, 개정 이후 매매계약을 체결한 경우부터 적용됩니다.

즉, 매도인이 먼저 근린생활시설로 용도를 변경한 뒤 매매계약을 체결했다면 계약일 현재 이미 주택이 아니므로 이 특례를 적용받기 어렵습니다. 단순히 건축물대장만 주택으로 되어 있었던 경우도 안전하지 않습니다. 계약 체결 당시 실제로 주거용으로 사용됐다는 점을 전입신고, 전기·가스 사용 내역, 내부 사진 등으로 입증할 수 있어야 합니다.

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장기보유특별공제는 어떻게 달라지나

이 역시 요건을 갖추면 가능합니다.
매매계약 후 그 계약에 따라 용도를 변경한 경우에는 장기보유특별공제의 1세대 1주택 여부도 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 따라서 계약일 현재 1세대 1주택이고 보유기간 중 실제 거주기간이 2년 이상이라면 다음과 같은 1세대 1주택 공제율을 적용받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제159조의4

예를 들어 11년을 보유하고 8년을 실제 거주했다면 보유분 40%와 거주분 32%를 합한 72%의 공제율을 적용할 수 있습니다.

주의할 점은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 요건이 완전히 같지는 않다는 것입니다. 취득 시기와 지역에 따라 2년 거주 없이도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만, 보유·거주 공제율을 합산하는 장기보유특별공제를 받으려면 원칙적으로 2년 이상의 실제 거주기간이 필요합니다. 거주기간이 2년 미만이면 일반 부동산에 적용되는 보유기간별 공제율, 즉 1년당 2%·최대 30%가 적용될 수 있습니다. 구체적인 공제율은 소득세법 제95조에서 확인할 수 있습니다.

물론 양도가액이 12억원 이하라서 양도차익 전부가 비과세된다면 장기보유특별공제를 계산할 실익은 없습니다. 장기보유특별공제는 주로 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택에서 의미가 있습니다.

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세금계산서 발행 여부와 매수자의 매입세액공제 가능 여부

주택으로 사용하다 계약 특약에 따라 용도만 변경하고 바로 일회성 매도를 한 경우라면, 사업상 공급으로 보지 않으므로 세금계산서 발급이 발급 의무가 존재하지 않습니다. 따라서 매수자는 매입세액공제를 받을 수 없습니다. 발생한 부가세가 없기 때문입니다.

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요약하면 핵심 내용은 다음과 같습니다.

1. 비과세 적용 시점
원칙적으로 양도일(잔금일·등기일 중 빠른 날) 현재 용도로 주택 여부를 판단하지만, 매매계약 체결 후 그 계약에 따라 잔금 전 근린생활시설로 용도변경한 경우에는 매매계약일을 기준으로 주택 여부를 판단하는 특례가 적용됩니다(2025년 2월 28일 이후 계약 체결분부터). 단, 계약 체결 순서(주택 상태 계약 → 용도변경 → 잔금)가 지켜져야 하고, 계약 당시 실제 주거용으로 사용됐음을 입증해야 합니다.

2. 장기보유특별공제
계약일 기준 1세대 1주택 요건과 2년 이상 실거주가 충족되면 보유·거주 각각 1년당 4%(최대 40%)의 공제율이 적용됩니다. 거주기간이 2년 미만이면 일반 부동산 기준인 1년당 2%(최대 30%) 공제율이 적용됩니다. 양도가액이 12억원 이하라면 이 공제의 실익은 크지 않습니다.

3. 매수자의 매입세액공제
주택 상태에서 용도 변경 후 일회성으로 매도하는 경우, 기존 사업자가 아니므로 매도인은 세금계산서 발급 의무가 없어, 세금계산서를 발행하지 않으며, 매수자는 납부할 부가가치세가 발생하지 않으며, 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

상속 증여 부동산 전문
김경록 회계사
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