종합소득세 집행기준 집행기준 25-53-5 — 보증금에 대한 간주임대료 계산기간 등

25-53-5 보증금에 대한 간주임대료 계산기간 등 ① 보증금 등에 대한 간주임대료는 해당 임대용역을 개시하는 날부터 완료되는 날까지의 기간에 대하여 계산하는 것이다 . ② 임대인이 임대사업 개시 전에 임대용역의 제공이 없는 상태에서 신축부동산이 완공되면 해당 부동산을 사용키로 하는 임대차계약을 체결하고 임차인으로부터 받은 선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업 개시 전까지는 간주임대료의 계산대상이 되지 않는다 . ③ 임대부동산 취득시 종전 소유자가 임대하고 받은 임대보증금을 매매대금에서 차감하여 지급하 고 취득한 경우 승계한 임대보증금에 대하여도 간주임대료를 총수입금액에 산입한다 . ④ 간주임대료에 대한 규정은 임대사업자가 임대보증금으로써 얼마만큼의 이득 또는 손실을 보았느냐는 실질을 묻지 않고 임대보증금을 지급받았다면 그 임대보증금만으로부터 간주임대 료 상당의 수입이 있는 것으로 간주하는 취지의 규정이므로 임대보증금을 투자하여 손실을 입었다 하더라도 간주임대료는 계산한다 . 68 _ 소득세 집행기준 계산사례 2024 년 귀속 거주자의 사업소득 ( 부동산임대업 ) 금액의 계산 (1) 고가주택 임대보증금 20,000,000 원 , 월임대료 2,000,000 원 ( 임대기간 ： 2023.1.1.~2024.12.31.) (2) 상가건물임대 보증금 400,000,000 원 (2024.8.10 에 수령함 ), 월임대료 9,000,000 원 ( 임대기간 ： 2024.8.2.~2025.8.1.) 임대보증금 수령액 중 300,000,000 원은 임대용건물을 취득하기 위하여 차입한 차입금을 상환하는데 사용하였고 , 잔액에 대한 운용수익으로 500,000 원의 이자소득과 3,000,0000 원의 유가증권처분 이익이 발생하였다 . ※ 임대용 건물의 총 건설비는 580,000,000 원 ( 이중 토지가액은 300,000,000 원임 ) 1 년 만기 정기예금이자율은 감안하여 국세청장이 정하는 이자율은 3.5% (3) 필요경비는 기장한 장부에 의하여 확인되며 , 세무조정 후 금액은 37,400,000 원이다 . ☞ 사업 ( 부동산임대업 ) 의 소득금액 계산 (  -  ) ： 32,844,262 원  사업소득 ( 부동산임대업 ) 의 총수입금액 계산 ( ① + ② ) ： 70,244,262 원 ① 주택임대 ： 임대료 수입 2,000,000 × 12 = 24,000,000 원 ＊ 3 주택이상 보유자 중 전세보증금 3 억원 초과분에 대해 간주임대료 계산 ② 상가임대 ： 46,244,262 원 ㉠ 상가임대료 수입 ： 9,000,000 × 5 = 45,000,000 원 ㉡ 간주임대료 ： 1,244,262 원 근거 ： 임대보증금적수 *1 - 건설비적수 *2 × 정기예금이자율 *3 × 1/365 - 금융수익 *4 (60,800,000,000 - 42,560,000,000) × 3.5% × 1/366 - 500,000 원 = 1,244,262 원 ＊ 1 ： 400,000,000 × 152 일 (30 + 30 + 31 + 30 + 31) = 60,800,000,000 ( 보증금수령일자와 무관하게 임대개시일부터 적수를 계산함 ) ＊ 2 ： 건설비상당액의 적수 ( 토지가액을 제외함 ) 280,000,000 × 152 일 = 42,560,000,000 ＊ 3 ： 이자율은 일별로 안분계산하지 아니하고 사업연도 종료일 현재의 이자율을 적용한다 . ＊ 4 ： 소득세법상 금융소득에는 유가증권처분이익은 포함하지 아니한다 .  필요경비 ： 37,400,000 원 집행기준