98 의 3-98 의 3-5 주택법에 따른 사업자가 공급하는 주택의 미분양주택 해당 여 부 ｢ 주택법 ｣ 제 15 조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 ｢ 주택법 ｣ 제 54 조에 따라 사업주체 가 공급하는 주택으로서 2009.2.12. 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택은 미분양주택에 해당된다 . 제 2 장 직접국세 _ 77 사례 ∙ 주택재개발사업 (’06 년 7 월 사업승인 , ’07 년 5 월 관리처분계획인가 , ’07 년 11 월 분양승인 ) 에 의해 분양개 시 계 조합원분양 일반분양 임대 693 297 336 60 ∙ 조합원 중 38 세대가 분양계약 포기 (2008.4 월 ) 하여 현금 청산함 ∙ 위 38 세대에 대해 2009.12 월 입주자모집승인을 받아 분양하였으며 , 그 중 28 세대가 2010.2.11. 까지 분양됨 ☞ 추가 분양된 28 세대의 주택은 미분양주택 과세특례가 적용됨 참고 1.
【 미분양주택의 범위 】
미분양주택 과세특례 대상주택의 범위 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 대상이 되는 미분양주택은 아래 각 호에 해당하는 주택 으로서 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660 ㎡ 이내이고 , 주택의 연면적이 149 ㎡ ( 공동주택의 경우 전용면적 149 ㎡ ) 이내인 주택에 한정한다 . 1. 미분양주택 주택법 제 54 조에 따른 사업주체가 공급하는 주택으로서 입주자 모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009.2.11. 까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009.2.12. 부터 2010.2.11. 까지 의 기간 중에 선착순의 방법으로 공급하는 주택 2. 신규분양주택 2009.2.12. 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택 및 20 호 미만의 주택을 공급하는 주택건설사업자가 공급하는 주택 (2009.2.11. 까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택 포함 ) 3. 자기가 건설한 신축주택 2009.2.12. 부터 2010.2.11. 까지의 기간 중에 공사에 착공 ( 착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준 ) 하고 , 사용승인 또는 사용검사 ( 임시사용승인 포함 ) 를 받은 주택 4. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택 5. 주택도시보증공사에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6 개월내에 건설업체가 환매하여 분양하는 주택으로서 건설업체와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택 6. 법인세법시행령 제 92 조의 2 제 2 항제 1 호의 5 에 따른 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득한 주택 으로서 해당 기업구조조정부동산투자 회사 등이 공급하는 주택 7. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자가 법인세법 시행령 제 92 조의 2 제 2 항제 1 호의 7 에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택 8. 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설 ･ 공급하는 건축주가 2004.3.30. 전에 건축법에 따라 건축 허가를 신청하여 건설한 주택 (2009. 2.11. 까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택 ) 으로서 해당 건축 주로부터 취득하는 주택 78 _ 조세특례제한법 집행기준 참고 2.
【 미분양주택 과세특례 적용을 받지 못하는 경우 】
미분양주택 과세특례 적용을 받지 못하는 경우 1. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실 ･ 붕괴 ･ 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 3. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 4. 미분양주택 취득기간 중에 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자 ( 매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함 ) 가 당초 매매계약을 체결 하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 5. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 6. 2009.2.11. 이전에 계약한 주택 7. 2009.2.12.~2010.2.11. 까지 분양권을 취득한 경우 8. 2009.2.12.~2010.2.11. 까지 매매계약하고 취득한 미분양주택을 준공되기 전에 분양권 상태로 양도 하는 경우 9. 임대의무기간이 지난 후 분양전환으로 취득한 주택 참고 3.
【 지방 미분양주택 취득에 대한 과세특례 비교 】
구 분 지방 미분양주택 취득에 대한 과세특례 ( 조특법 제 98 조의 2) 미분양주택의 취득자에 대한 과세특례 ( 조특법 제 98 조의 3) 적용 범위 대상 거주자 ･ 부동산매매업자 거주자 및 비거주자 지역 수도권 밖 서울특별시 밖 ( 지정지역 제외 ) 취득요건 ( 매매계약 ･ 계약금납부 ) 2008.11.3.~2010.12.31. 거 주 자 ： 2009.2.12.~2010.2.11. 비거주자 ： 2009.3.16.~2010.2.11. 과세특례 대상 주택 ∙ 2008.11.3. 현재 미분양주택 ∙ 2008.11.3. 현재 사업계획승인을 얻었거 나 사업계획승인을 신청한 자가 분양하는 주택으로 사업 주체와 최초 매매계약을 체결 하고 취득하는 주택 ∙ 2009.2.12. 현재 미분양주택 ∙ 2009.2.12. 현재 사업계획승인을 받아 사업주체자가 분양하는 주택 (2009.2.12. 이후 입주자의 계약일이 도래하는 주택 ) ∙ 2009.2.12. 현재 공사에 착공하고 사용 계획승인 등을 받아 자기가 건설한 신축 주택 등 감면내용 등 ∙ 1 세대 1 주택자의 장기보유특별 공제율 적용 및 보유기간에 관계없이 기본세율 적용 ∙ 다른 주택의 1 세대 1 주택 비과세 및 다주 택 중과 판정시 해당 주택은 주택 수에서 제외함 ∙ 5 년내 양도 ⇨ 100% 면제 ( 수도권과밀억제권역 60% 감면 ) ∙ 5 년 경과하여 양도하는 경우에는 해당 미분양주택 취득일부터 5 년간 발생한 양도소득금액 1) 을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감 1) 수도권과밀억제권역인 경우 60% 제 2 장 직접국세 _ 79 구 분 지방 미분양주택 취득에 대한 과세특례 ( 조특법 제 98 조의 2) 미분양주택의 취득자에 대한 과세특례 ( 조특법 제 98 조의 3) 감면내용 등 ∙ 장기보유특별공제액 ： 소득세법 제 95 조 제 2 항 표 1 에 따른 보유기간별 공제 ∙ 세율 ： 누진세율 ∙ 다른 주택의 1 세대 1 주택 비과세 및 다 주택 중과 판정시 해당 주택은 주택 수에 서 제외함 ∙ 농어촌특별세가 비과세됨 집행기준