상속받은 주택이 있을 때 일반주택 양도 비과세 특례 요건

Question

도와줘세무사 · Accepted Answer

상속주택이 있을 때 일반주택 양도 비과세 특례 요건 결론부터 말씀드리면, 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때는 상속주택을 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 다만 일반주택이 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 일반주택 자체도 기본 비과세 요건을 갖춰야 합니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항) 📌 1. 특례 적용 요건 구분 요건 비고 --- --- --- 주택 구성 상속주택 1개 + 일반주택 1개를 국내에 각각 소유 일반주택을 양도할 것 일반주택의 취득 시기 상속개시 당시 보유한 주택 이어야 함 상속개시 후 취득한 주택은 특례 불가 피상속인 증여 주택 상속개시일부터 소급해 2년 이내 피상속인에게서 증여받은 주택은 일반주택에서 제외 같은 항 괄호 상속주택의 범위 피상속인이 2채 이상을 보유했다면 아래 순위의 1주택만 상속주택으로 인정 아래 순위 참조 일반주택의 기본 요건 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가 시행령 제154조 제1항 (시행 2026.10.01) 고가주택 양도가액 12억원 초과분은 비과세 제외 소득세법 제89조 제1항 제3호 피상속인이 2채 이상 보유한 경우의 상속주택 선정 순위 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 소유 기간이 같으면 거주 기간이 가장 긴 1주택 3. 소유·거주 기간이 모두 같으면 상속개시 당시 거주한 1주택 4. 거주 사실이 없고 소유 기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 1주택 (같으면 상속인이 선택) 📌 2. 자주 문제 되는 쟁점 쟁점 결론 --- --- 상속개시 후 새로 취득한 일반주택을 양도 특례 적용 불가. 상속주택이 주택 수에 포함됩니다. 피상속인과 상속 당시 같은 세대였던 경우 동거봉양 합가(직계존속 60세 이상 등)로 합치기 전부터 보유한 주택만 상속주택으로 봅니다. 공동상속주택 소수지분자는 그 지분을 본인 주택으로 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 상속인은 본인 주택으로 봅니다. (시행령 제155조 제3항) 상속등기를 하지 않은 경우 일반주택 양도 시까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 법정상속분에 따라 소유자를 판단합니다. 상속주택을 계속 보유하며 일반주택을 반복 취득·양도 특례는 상속 당시 보유한 1주택에만 적용됩니다. 수도권 밖 읍·면 소재 상속주택(피상속인 5년 이상 거주)은 예외적으로 주택 수에서 계속 제외됩니다. 조합원입주권·분양권을 상속받은 경우 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택에 포함됩니다. 분양권은 2021.1.1. 이후 양도분부터 적용됩니다. 💡 핵심 판단 기준: 일반주택이 상속개시 당시 이미 보유하던 주택인지가 가장 중요합니다. 일반주택 자체의 2년 보유·거주 요건과 12억원 이하 요건도 함께 충족해야 합니다. (소득세법 시행령 제155조 제2항, 제154조 제1항) 📋 관련 법령 근거 - 소득세법 제89조 제1항 제3호 - 소득세법 시행령 제154조 제1항 (시행 2026.10.01) - 소득세법 시행령 제155조 제2항, 제3항 - 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호: 중과 판단 시 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 3주택 중과 주택 수에서 제외됩니다. 비과세와는 별개 판단입니다. 📩 관련 질의회신 - 서면-2024-법규재산-1113 (2025.04.30): 상속개시일 후 취득한 주택을 양도하는 경우 시행령 제155조 제2항이 적용되지 않습니다. - : 미등기 공동상속주택은 법정상속분에 따라 소유 여부를 판단합니다. - : 공동상속주택 소수지분자가 상속개시일 이후 취득한 일반주택을 양도해 2년 보유·거주 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다. ⚠️ 주의사항 - 장기임대주택이나 다른 특례주택(농어촌주택 등)을 함께 보유하면 판단이 복잡해집니다. 보유 주택 전체를 놓고 따져야 합니다. - 상속 시점, 세대 분리 여부, 지분율에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 💡 도와줘세무사 Tip: 본인 사례 판정을 원하시면 상속개시일, 일반주택 취득일, 상속주택 지분율, 양도 예정가액을 알려주세요. 개별 상황은 도와줘세무사의 전문 세무사 매칭으로 더 정확히 상담받으실 수 있습니다. 참고 출처 - 소득세법 시행령 제155조 - 소득세법 시행령 제155조 제1항 — 일시적 2주택 특례 - [서면-2024-법규재산-1113 $$법규과-917$$](https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=200000000000011946)

구분	요건	비고
주택 구성	상속주택 1개 + 일반주택 1개를 국내에 각각 소유	일반주택을 양도할 것
일반주택의 취득 시기	상속개시 당시 보유한 주택이어야 함	상속개시 후 취득한 주택은 특례 불가
피상속인 증여 주택	상속개시일부터 소급해 2년 이내 피상속인에게서 증여받은 주택은 일반주택에서 제외	같은 항 괄호
상속주택의 범위	피상속인이 2채 이상을 보유했다면 아래 순위의 1주택만 상속주택으로 인정	아래 순위 참조
일반주택의 기본 요건	2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가	시행령 제154조 제1항 (시행 2026.10.01)
고가주택	양도가액 12억원 초과분은 비과세 제외	제3호

쟁점	결론
상속개시 후 새로 취득한 일반주택을 양도	특례 적용 불가. 상속주택이 주택 수에 포함됩니다.
피상속인과 상속 당시 같은 세대였던 경우	동거봉양 합가(직계존속 60세 이상 등)로 합치기 전부터 보유한 주택만 상속주택으로 봅니다.
공동상속주택	소수지분자는 그 지분을 본인 주택으로 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 상속인은 본인 주택으로 봅니다. (시행령 제155조 제3항)
상속등기를 하지 않은 경우	일반주택 양도 시까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 법정상속분에 따라 소유자를 판단합니다.
상속주택을 계속 보유하며 일반주택을 반복 취득·양도	특례는 상속 당시 보유한 1주택에만 적용됩니다. 수도권 밖 읍·면 소재 상속주택(피상속인 5년 이상 거주)은 예외적으로 주택 수에서 계속 제외됩니다.
조합원입주권·분양권을 상속받은 경우	사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택에 포함됩니다. 분양권은 2021.1.1. 이후 양도분부터 적용됩니다.