양도세2026년 10월 13일
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 알려줘
도와줘세무사 답변
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
결론부터 말씀드리면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고, 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 포함)했으며, 양도가액이 12억원 이하이면 비과세됩니다. ( 제3호 가목, )
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📌 1. 기본 요건
| 요건 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 | 거주자·배우자와 생계를 같이하는 가족 단위 ( 제6호) | 30세 이상이거나 배우자 사망·이혼이면 단독 세대 가능 (시행령 제152조의3) |
| 1주택 보유 | 양도일 현재 국내 1주택 | 분양권·조합원입주권이 있으면 제89조 제2항으로 비과세 배제 가능 |
| 보유기간 | 2년 이상 | 취득일~양도일 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 | 실제 거주기간 기준 |
| 양도가액 | 12억원 이하 | 초과 시 초과분에 해당하는 양도차익만 과세 |
📌 2. 보유·거주 요건이 면제되는 경우 (시행령 제154조 제1항 단서)
| 사유 | 면제 범위 |
|---|---|
| 임대주택 취득 후 세대전원 5년 이상 거주 | 보유·거주 요건 면제 |
| 공익사업 수용, 해외이주, 1년 이상 국외 취학·근무 출국 | 보유·거주 요건 면제 (출국은 2년 내 양도 조건) |
| 1년 이상 거주 후 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 양도 | 보유·거주 요건 면제 |
| 조정대상지역 공고 전 계약금 지급 + 당시 무주택 | 거주 요건만 면제 |
📌 3. 자주 문제되는 함정
- 일시적 2주택: 종전주택 취득 1년 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도하면 1주택으로 봅니다 (시행령 제155조 제1항). 다만 이미 2주택자가 신규 주택을 취득해 3주택이 된 뒤 1채를 팔아 2주택이 된 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다.
- 분양권·입주권: 주택과 함께 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 비과세되지 않습니다 (). 재건축 기간 중 거주를 위한 대체주택 취득 등 예외가 있습니다.
- 미등기 양도: 미등기 상태로 양도하면 비과세 요건을 갖췄더라도 과세됩니다.
💡 핵심 판단 기준: 양도일 현재 1세대 1주택이고, 보유 2년(조정대상지역 취득이면 거주 2년 포함)을 채웠으며, 실거래가가 12억원 이하인지가 판단의 핵심입니다. ( 제3호, )
📋 관련 법령 근거
- 제6호, 제89조
- , 제154조 (시행 2026.10.01 표기 조문), 제155조
⚠️ 주의사항
- 비과세 요건에서 주택 수는 분양권·입주권, 상속·합가·혼인 등으로 얻은 주택까지 따져야 해서 결과가 쉽게 달라집니다.
- 취득일, 조정대상지역 여부, 양도가액에 따라 결론이 달라지므로, 본인 사례를 판정하시려면 해당 사실관계를 알려 주세요.
💡 도와줘세무사 Tip: 보유 주택이 2채 이상이거나 상속·합가가 얽힌 경우에는 전문 세무사 매칭을 통해 더 정확한 상담을 받아보세요.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.