양도세2026년 10월 13일조회 1
양도세 장기보유특별공제 요건 알려줘
도와줘세무사 답변
양도세 장기보유특별공제 요건과 공제율
결론부터 말씀드리면, 장기보유특별공제는 **보유기간 3년 이상인 토지·건물(및 조합원입주권)**에 적용되며, 일반 자산은 표 1(최대 30%), 요건을 갖춘 1세대 1주택은 표 2(보유 40% + 거주 40%, 최대 80%)가 적용됩니다. ()
💡 양도소득세를 직접 계산해 보시려면 도와줘세무사 양도소득세 계산기 ↗를 이용하세요.
📌 1. 적용 대상과 제외 대상
| 구분 | 내용 | 적용 여부 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 보유기간 3년 이상 | ✅ 적용 |
| 조합원입주권 | 조합원으로부터 승계취득한 것은 제외, 관리처분계획인가 전 토지분·건물분 양도차익만 | ✅ 일부 적용 |
| 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리 | 조합원입주권 외 권리 | ❌ 제외 |
| 미등기양도자산 | ❌ 제외 | |
| 보유기간 3년 미만 | - | ❌ 제외 |
📌 2. 공제율 ()
| 구분 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 표 1 (일반) | 3년 이상 ~ 15년 이상 | 연 2%씩, 6% ~ 최대 30% |
| 표 2 (1세대 1주택) 보유분 | 3년 이상 ~ 10년 이상 | 연 4%씩, 12% ~ 최대 40% |
| 표 2 거주분 | 2년 이상(보유 3년 이상 한정) ~ 10년 이상 | 2~3년 8%, 3~4년 12%, 이후 연 4%씩 최대 40% |
표 2는 보유분과 거주분 공제율을 합산합니다.
📌 3. 표 2(최대 80%) 적용 요건
- 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(비과세 특례 등으로 1세대 1주택으로 보는 주택 포함)을 보유할 것
- 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것 ()
- 보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다. ()
- 거주기간은 해당 주택의 보유기간 중 실제 거주한 기간입니다. 상속받은 주택도 마찬가지입니다.
- 12억원 초과 고가주택도 요건을 갖추면 표 2가 적용되며, 12억원 초과분에 해당하는 비율만큼 양도차익과 공제액을 안분합니다. ()
💡 핵심 판단 기준: 3년 이상 보유가 기본 요건이고, 1세대 1주택으로 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 표 2(최대 80%)가, 그렇지 않으면 표 1(최대 30%)이 적용됩니다. (, 시행령 제159조의4)
📌 4. 자주 문제되는 쟁점
| 쟁점 | 결론 |
|---|---|
| 배우자·직계존비속에게 증여받아 5년 내 양도(이월과세) | 보유기간은 증여자의 취득일부터 기산( 단서). 단, 표 2 거주기간은 수증자가 취득한 날부터 기산 |
| 공공건설임대주택 분양전환 | 분양전환(취득) 후 보유기간이 3년 미만이면 공제 불가 (, 2024.7.4.) |
| 조합원입주권 | 입주권 전환 전 기존 주택의 보유·거주기간으로 산정 (, 2025.5.29.) |
| 근무상 형편 등으로 퇴거한 기간 | 표 2 거주기간에 포함되지 않음 |
| 재건축 청산금 납부분 | 청산금납부분은 신축주택 거주기간만으로 판단 |
| 겸용주택(12억 초과) | 2022.1.1. 이후 양도분부터 주택 부분만 주택으로 보아 계산 |
📋 관련 법령 근거
- (제2항, 제3항, 제4항)
⚠️ 주의사항
- 보유·거주기간은 주택별 취득일, 전입·전출일(주민등록 기준), 세대 구성에 따라 달라집니다.
- 상속·증여·재건축·임대주택 등이 얽힌 경우 결과가 크게 달라질 수 있어 개별 사실관계 확인이 필요합니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 본인 사례의 공제율이나 세액이 궁금하시면 취득일, 양도일, 거주기간, 주택 수를 알려주세요. 복잡한 사안은 전문 세무사 매칭을 통해 더 정확한 상담을 받아보세요.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.