① (주위적) 쟁점토지 중 512.2㎡를 추가로 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부② (예비적) 쟁점토지 중 242㎡를 비과세하여야 한다는 청구주장의 당부

처분청이 쟁점토지 중 512.2㎡를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 종합합산과세대상으로 구분되어 있는 서울특별시 마포구 OOO 대 550.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2023.8.17. 등에 경락으로 취득하였고 처분청은 2025.9.10. 2025년 9월 재산세(토지) OOO원(지방교육세 포함)을 부과·고지하였다.나. 청구법인은 쟁점토지가 시장정비사업으로 지정되어 있고 이해관계가 얽혀 있어 건축할 수 없는 토지라는 이유로 처분청에 별도합산과세대상으로 조정해 달라고 요청하였고, 처분청은 쟁점토지에 가설건축물 축조신고가 되어 있는 2개동(38.4㎡)이 존치하고 있어 쟁점토지 550.6㎡ 중 그 건축물의 바닥면적(38.4㎡)은「지방세법 시행령」 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) 제1항 제2호 나목을 적용하여 별도합산대상토지로 구분하여 직권경정 후 나머지(512.2㎡)는 종합합산과세대상토지로 구분하였다.다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.11.17. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점토지를 아래와 같은 이유로 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다.(가) 청구법인은 시장재개발 구역이 해제되기 이전까지는 쟁점토지 지상에 법적으로 건축이 불가하여 노외주차장 이외에 토지를 활용할 방법이 없음에도 불구하고, 쟁점토지가 종합합산과세대상이 됨으로 인해 과다한 재산세(약 OOO원)와 종합부동산세(약 OOO원)를 부담하는 것은 형평과세 원칙에 어긋난다.종합토지세의 과세구분에 있어 신의성실의 원칙을 적용하여 행정청이 건축을 금지한 토지에 대하여는 저세율인 별도합산과세대상으로 인정한 대법원 판례가 있다(대법원 1996.6.28. 선고 94누11958 판결).(나) 쟁점토지에 대한 위치도와 개별면적이 표시된 현황도(p.11 그림 참조)를 보면, ① 토지 모양상, 위 토지만으로는 정상적인 건축을 하기가 어려운 형태이며, ② 기존에 4개의 건물이 존재하고 있었는데, 1번은 주차관리소이고, 2번은 AAA`식당 건물이 침범하여 있고, 3번은 BBB시장 내에서 시장상인분들과 손님들을 위한 유일한 공중화장실로 이용되고 있고, 4번은 인접 건물의 2층의 통행로로 이용되고 있다.이러한 사정으로 쟁점토지에 대한 건축행위는 사실상 불가능한 상태임에도 불구하고, 종합합산과세대상 토지로 구분하는 것은 부당하다.(다) 쟁점토지는 현재 “BBB시장정비사업구역”내에 위치한 토지로 해당 정비사업은 조합 설립 후 15년, 사업승인 받은 후 13년 동안 사업 진척이 없는 상태다.비록 재개발구역으로 지정되어 일정 기간 건축행위에 대한 제한을 받을 수는 있을지라도, 15년이란 기간은 토지소유자에 대한 과도한 제한이라는 생각이 든다.따라서 쟁점토지가 속한 정비사업의 진행 상황을 감안하더라도, 위 토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하는 것은 부당하다.(라) 쟁점토지는 1번 주차관리소, 2번 AAA 식당(불법침범), 3번 공중화장실, 4번 인접 2층 상가(CCC) 계단 등으로 이용되고 있다.CCC 사장인 DDD씨는 2015년 CCC 2층 건물을 임차한 때로부터 계단과 쟁점토지를 이용할 권리(주위토지통행권 등)가 있다고 주장하여, 청구법인은 어쩔 수 없이 토지 일부사용계약을 체결할 수밖에 없었다.쟁점토지에서 2층 상가로 올라가는 계단 면적은 약 14㎡로 도로에서 2층 상가 계단을 이용하기 위해서는 반드시 쟁점토지를 통과해야만한다. 해당 부분과 관련해서 청구법인이 경매로 쟁점토지를 취득할 당시 서울서부지방법원 OOO 사건의 감정평가서의 지적개황도에 따라 현장 실측(통행로의 폭은 법적 통행로 최소 폭인 2m로 가정)을 통해 확인한 도면(p.12)의 5번을 보면 도로에서 2층 상가로 올라가기 위한 계단까지의 통행로 면적은 약 32㎡이다.그리고 지적개황도2 실측도면(p.12)상 6번과 7번 부분은 쟁점토지를 시장 상인들의 통행로로 이용되고 있음을 네이버지도에서도 확인할 수 있는바, 해당 통행로의 면적을 실측한 결과 6번(북측통행로)은 약 49.4㎡, 7번(동측통행로)은 약 54.6㎡다.1번(주차관리소)은 약 16㎡, 2번(AAA식당)은 약 60㎡, 3번(공중화장실)은 약 16㎡이고 이를 모두 합하면 약 242㎡［개별면적 현황도(1번 16㎡ + 2번 60㎡ + 3번 16㎡ + 4번 14㎡) + 지적개황도2(5번 32㎡ + 6번 49.4㎡ + 7번 54.6㎡)］이다.(마) 쟁점토지는 이용에 제약을 주고 있는 건물과 통행로 등으로 인하여 현실적이고 실질적인 법적·사실적 제약을 받고 있다.그동안 수차례 건축인허가 관청인 마포구청에 건축 가능 여부를 문의한 결과, 청구법인의 딱한 사정은 충분히 이해하나 청구법인의 토지가 BBB시장정비사업 구역 내에 위치하고 있어, 건물신축으로 인한 조합원의 지위 변경 등 여러 사정을 감안하여 건축허가를 해 줄 수 없다고 답변하고 있다.설사 마포구청이 건축허가를 해 줄 여지가 있다고 하더라도, 건물과 통행로 등의 문제로 인접토지(OOO 토지의 공유자 약 105명) 소유자나 상인 등과의 마찰 및 그들의 민원 제기로 인하여 사실상 건축을 할 수 없는 상황이 벌어질 확률이 매우 높다.(2) 쟁점토지에 대한 2024년도 재산세 등은 OOO원으로 확인되며, 청구법인 보유 토지 전부에 대한 종합부동산세는 2024년 기준 OOO원인데, 여기에서 쟁점토지의 종합부동산세는 비율을 따져 계산해 보면 약 OOO원(OOO원 : OOO원 = OOO원 : OOO원)으로 쟁점토지 대한 재산세와 종합부동산세를 합하면 약 OOO원이다.이에 반하여 청구법인은 쟁점토지와 관련하여 주차장 임차료 월 OOO원, 인접 2층 상가의 토지이용료 월 OOO원, 합하여 월 OOO원이며, 연으로 환산하면 OOO원이다.따라서 청구법인은 건축허가 등 별도의 대책을 세우지 않는 한, 언제될지 알 수는 없지만 재개발 진행으로 인해 조합원 자격으로 분양을 받기 이전까지는 계속해서 매년 약 OOO원의 손해(다른 비용 요소는 고려함이 없이, 단순히 세금과 차임 등의 차이만 고려하였을 때)를 감수해야만 한다.이는 “응능과세의 원칙”에 어긋나므로 재산세에 대한 감액처분이 필요하다.(3) 그리고 쟁점토지는 과세면적은 512.2㎡인데, 전술한 바와 같이 건물과 통행로 등의 목적으로 사용되고 있는 토지의 면적이 242㎡이다.따라서, 종합합산과세대상인지 아니면 별도합산과세대상인지 여부를 떠나, 과세면적은 512.2㎡이 아닌 270.2㎡(512.2㎡ - 242㎡ = 270.2㎡)로 변경하여, 이를 기준으로 과세처분을 하는 것이 “실질과세 원칙”에 부합한다.나. 처분청 의견(1) 쟁점토지가 시장정비지정구역으로 오랜 기간 건축허가가 제한되어 토지를 종합합산과세대상으로 분류하는 것은 불합리하다고 주장하나, 재산세의 납세의무 성립시기는 재산세과세기준일(매년 6.1.)이고 지방세관계법 운영예규 법34-1[납세의무의 성립]에서 납세의무는 「지방세기본법」제34조에서 정하는 충족요건 즉, 특정시기에 특정사실 또는 상태가 존재함으로써 과세대상(물건 또는 행위)이 납세의무자에게 귀속되어 법령이 정하는바에 따라 과세표준의 산정 및 세율의 적용이 가능하게 되는 때에 구체적으로 성립한다고 규정하고 있다.즉, 쟁점토지의 6.1. 현재 토지의 현황은 노외주차장으로 이용되는 토지로 이에 맞는 법령과 과세표준의 산정 및 세율이 적용된다.쟁점토지는 주차장에 사용되고 있는 토지로 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」 등에 따라 등록된 자가 그 시설의 최대면적의 1.5배에 해당하는 토지이거나 「주차장법 시행령」 제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지가 아니라면 별도합산과세대상으로 구분될 수 없다.「지방세법」 제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산, 별도합산, 분리과세대상으로 구분하며 별도합산과세대상과 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 종합합산과세대상으로 구분된다.토지에 대한 재산세 중 별도합산과세대상은, 일정한 건축물의 부속토지의 경우 다른 토지의 가액과 합산하여 고율의 누진세율을 적용하는 종합합산과세 방식에 의하면 토지의 정상적인 활용을 지나치게 제약할 우려 및 임대료 인상, 물가인상, 세부담의 전가 등의 문제가 유발될 수 있고, 이를 분리과세하면 건축물의 부속토지를 빙자한 토지의 과다보유 소지가 발생