쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인이 양도한 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인한 처분의 당부

쟁점오피스텔은 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 종업원들 이외에 언제든지 쟁점임차인이 주거용으로 사용할 수 있는 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인 점, 쟁점임차인이 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 하거나 업무용으로 사용하였다고 볼만한 구체적이고 객관적인 사정은 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2016.1.28. 경기도 용인시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 취득하여 2024.5.30. 이를 OOO원에 양도하였고, 양도한 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 적용 대상에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.나. 처분청은 쟁점주택을 양도한 청구인을 대상으로 2025.5.12.부터 2025.5.31.까지 양도소득세 세목별 조사를 실시한 결과, 청구인의 배우자가 보유하던 경기도 수원시 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 임차인 a(이하 “쟁점임차인”이라 한다)에게 임대하였고 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시에 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되었다고 보아, 청구인이 2024.5.30. 양도한 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하고 2025.9.25. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.24. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인의 배우자가 보유하며 쟁점임차인에게 임대하였던 쟁점오피스텔은 비주거용 건물로 사용되었다.(가) 청구인은 쟁점주택을 2016.1.28. 취득하고 거주하면서 2021년 7월 현재 거주지인 경기도 용인시 OOO소재 단독주택을 신규로 취득하였고 2년 9개월 후인 2024.5.30. 쟁점주택을 양도하였으므로, 쟁점주택 취득 후 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택인 쟁점주택을 양도하여 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 요건을 충족하고 있음을 알 수 있으나,처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하던 당시 청구인의 배우자가 보유하던 쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 임대하였던 것으로 간주하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하였다.(나) 청구인의 배우자가 보유한 쟁점오피스텔은 그 인근에서 쟁점음식점을 운영하던 쟁점임차인이 쟁점음식점의 연구시설 겸 종업원들의 기숙사와 편의시설 등 업무시설 용도로 하여 2023.10.13. 임대하였던 것으로,청구인의 배우자는 사업장 관할 동수원세무서장으로부터 비주거용 건물 임대업으로 간이과세자 사업자등록증을 교부받았고, 당해 사업장에 대하여 2023년부터 간이과세자 부가가치세 확정신고를 하였으며, 쟁점임차인은 청구인의 배우자에게 세금계산서 발행을 요청하였다.(다) 처분청은 쟁점임차인 및 그 동거인의 쟁점오피스텔 입주자명부 등을 근거로 하여 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 의견이나, 쟁점오피스텔 입주자명부에 동거인을 기재한 것은 입주자들만 이용할 수 있는 운동시설을 쟁점임차인의 직원이 이용하기 위한 수단으로 동거인으로 기재한 것일 뿐 동거한 것은 아니며, 쟁점오피스텔에서 택배를 수령한 것이 실제 주택으로 사용되었다는 근거가 될 수 없다.(라) 처분청은 쟁점오피스텔은 2019년부터 계속해서 주택분 재산세로 부과되었으므로 주택이라는 의견이나, 청구인의 배우자가 2019년 쟁점오피스텔을 취득할 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하고 있던 매도자의 재산세 납부방식을 그대로 이어받았을 뿐 실제 주택에 해당하여 주택분 재산세로 납부한 것은 아니고 2020.2.4.부터 2023.9.7.까지 청구인의 배우자가 쟁점오피스텔을 사무실OOO로 사용하던 시기에도 주택분 재산세로 부과받았었고 처분청의 지적에 따라 실질 내용대로 관할 구청으로부터 수정을 받았다.(2) 처분청이 근거로 제시한 쟁점임차인 및 동거인 명의의 확인서들은 허위로 조작된 가짜 확인서이다.(가) 처분청은 쟁점임차인이 2024.1.2.부터 2024.12.31.까지 쟁점음식점에서 숙소로 제공한 쟁점오피스텔에 주거 목적으로 상시 거주한 사실이 있다는 내용의 확인서가 마치 쟁점임차인이 직접 작성하여 처분청에 회신한 것처럼 제시하고 있으나, 이는 전혀 사실이 아닌 허위로 조작된 가짜 확인서이다.(나) 이는 지난 2025.9.3. 개최된 과세전적부심사 위원회에서 확인된 사항으로, 쟁점임차인이 양도소득세 세목별 조사기간 중에 처분청의 조사관들을 직접 만난 사실이 없고 어떠한 확인서도 작성해 준 사실이 없다는 내용의 청구인 제시 확인서와 쟁점임차인이 주거목적으로 상시 거주한 사실이 있음을 확인한다는 내용의 처분청 제시 확인서가 서로 배치되는 점에 관하여,처분청은 당해 확인서 작성 등 경위에 대하여 처분청 측에서 확인서 내용을 미리 작성하여 이 건과 아무런 관련이 없는 쟁점임차인의 부가가치세 신고대행 세무대리인의 사무실로 우편 발송한 후에 마치 쟁점임차인이 확인한 것처럼 서명이 위조, 날인된 확인서를 세무대리인 측으로부터 우편으로 송달받은 사실이 확인되었다.(다) 이에 대하여 과세전적부심사 위원회에 참석한 위원은 사실관계를 알지 못하는 제3자로부터 허위 확인서를 받아 과세에 활용하는 것은 부당하고 사문서 위조 등의 법적인 문제가 발생될 수 있다고 하였으나, 위원장은 같은 세무대리인이 확인해 주었으니 문제될 것이 없다며 청구인의 주장을 묵살하였다.(라) 처분청은 쟁점임차인이 쟁점오피스텔에서의 거주 여부 등 사실관계를 전혀 알지 못하는 세무대리인에게 엉터리 확인서에 확인과 서명을 부탁하고 이를 근거로 쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용된 것으로 보아 과세에 활용한 것은 문제가 있으며 적절하지 않다.(마) 쟁점임차인의 동거인으로부터 받았다는 확인서 또한 처분청이 쟁점오피스텔을 방문하던 당시 이미 작성해 온 확인서에 설명 없이 무조건 날인은 강요함에 따라 사회 초년생인 여직원은 시키는 대로 날인을 할 수밖에 없었다 실토하고 있다.(바) 이와 같이 엉터리로 조작되고 날조된 확인서들을 과세근거로 한 것은 성실한 납세자를 우롱하는 부당한 세무행정이며, 쟁점임차인은 청구인이 쟁점주택을 양도하였다는 사실을 알게 된 2024년 10월 이후에는 결혼도 약속하여 간헐적으로 쟁점오피스텔을 주거로 이용한 적은 있으나 상시 주거하지는 않았고, 설사 주거용으로 사용되고 있었다면 청구인은 쟁점주택의 양도시기를 조정하였을 것이다.(사) 쟁점주택을 양도하던 시기에 쟁점오피스텔의 주거용 여부를 판단하여야 함에도, 쟁점주택을 양도하고 1년이 지난 시점에 연출된 사진과 조작된 엉터리 확인서를 근거로 쟁점주택을 양도하던 시기에 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되고 있었을 것이라 판정하는 것은 부당하다.나. 처분청 의견(1) 청구인이 쟁점주택을 양도하던 시기에 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용되었다.(가) 「소득세법」 제88조 제7호는 “‘주택’이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”고 규정하고 있고,주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」에 따른 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조).(나) 오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로, 숙식이 가능한 구조로 되어 있으므로 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 「소득세법」 제88조 제7호에서 정한 ‘주택’으로 보아야 하며, 쟁점오피스텔은 공부상 주거용 오피스텔에 해당하는 주택분 재산세가 부과되어 왔으며, 주방의 싱크대 및 화장실이 마련되어 있고 거실과 침실 등으로 구획되어 있어 그 구조와 기능, 시설이 독립된 주거에 적합한 형태로 건축되어 용도나 구조 변경 없이도 본인이나 제3자가 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조로 되어