쟁점토지를 모친으로부터 증여받아 양도한 것으로 보아 증여세를 부과하고 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

청구인 모친은 쟁점토지를 이전받기 전에 OO리 토지의 소유권을 이전하였고, 법원은 △△△이 작성한 약정서를 근거로 쟁점토지의 소유권을 이전하도록 판시한 것으로 보아 청구인이 OO리 토지 매매 등 관련 용역을 제공한 대가로 쟁점토지를 받은 것으로 볼 수 있음 고양세무서장이 2024.9.6. 청구인에게 한 2019.10.14. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소하고, 나머지 청구는 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 제과ㆍ제빵업을 영위하는 개인사업자이고, 청구인의 모친 a(이하 “청구인 모친”이라 한다)은 본인 소유 땅(경기도 파주시 OOO이하 “OOO 토지”라 한다)에서 농사를 짓고 있었다.b은 2015년경 c가 소유한 경기도 파주시 OOO(이하 “OOO 토지”라 한다) 등의 개발을 계획하던 중, 청구인 모친이 소유한 OOO 토지가 없으면 OOO 토지와 개발예정 토지의 공사를 위한 장비가 진입할 수 없음을 인지하고 청구인 모친에게 OOO 토지를 매도할 것을 제안하였으나, 청구인 모친은 매도의사가 없음을 알렸다.＜그림1＞ 이 건 관련 초기 토지 위치 현황나. 한편 c의 아들인 d도 해당 개발이 진행될 경우 본인의 땅(이하 “개발예정토지”라 한다)을 개발하여 이익을 얻을 수 있을 것으로 생각하여, c와 d은 청구인 모친에게 OOO 토지를 b에게 양도해 주면, 청구인 모친이 지정한 OOO 토지의 일부(경기도 파주시 OOO2,644㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 모친에게 주기로 하고, OOO 토지 양도가액을 OOO원 외에 쟁점토지로 하여 2015.11.2. b에게 양도하도록 하였고, 이를 OOO 토지 매매계약서에 명시하면서, 추가 약정서를 두 개 더 작성하였는데, 하나는 청구인 모친과 청구인이 작성한 약정서(이하 “대리인 약정서”라 한다)로, OOO 토지 계약의 모든 대리를 청구인 모친이 청구인에게 맡기고, 이에 대한 대가로 계약의 이행이 완료될 경우, OOO 토지의 양도대가로 받는 쟁점토지를 청구인의 업무대리에 대한 대가로 보상한다는 내용이고, 다른 하나는 d이 확약한 것으로 d이 c의 아들로서 OOO 토지를 b과 공동으로 확보하였으므로, 쟁점토지를 청구인에게 별도의 대가 없이 소유권을 이전하기로 약정한 것(이하 “d 약정서”라 한다)이다.＜그림2＞ 이 건 관련 매매계약 체결 후 토지 위치 현황다. 이후 청구인의 도움으로 진입로로 사용하기 위해 필수적으로 매입해야 하는 OOO 토지는 매매되었고, 청구인은 진입로로 사용하기 위해 필요한 연접토지 매매에도 도움을 주는 등 추가로 개발에 필요한 사항들이 원만하게 해결될 수 있도록 많은 역할을 하였으나, b이 OOO 토지 매입과 관련한 잔금을 지급하지 않아, OOO 토지 매매계약이 파기되었다.라. c는 OOO 토지 매매계약이 파기되더라도 청구인에게 쟁점토지를 이전해 주기로 매매계약서에 명시하였기에 쟁점토지의 소유권을 “증여”를 원인으로 하여 이전하고자 하였으나, 청구인은 증여세 부담 등을 이유로 “매매”로 할 것을 요청하였고, 이에 대한 합의가 되지 않아 청구인은 소송을 제기한바, 법원에서는 청구인과 c와의 약정을 원인으로 하여 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전하라는 최종 판결(의정부지방법원 2019.7.16. 선고 2018나217173 판결, 이하 “쟁점판결문”이라 한다)을 하였으며, 이에 청구인은 2015.10.16. 약정을 등기원인으로 하여 2019.10.14. 쟁점토지를 취득하였다.마. 이후 청구인은 쟁점토지를 2022.2.11. OOO원에 ㈜e 등에 양도하였고, 약정(2015.10.16.)을 원인으로 하는 취득으로 취득가액이 불명확한바, 환산취득가액 OOO원을 취득가액으로 하여 납부할 세액 OOO원을 산출한 후 2022.4.29. 쟁점토지에 대한 2022년 귀속 양도소득세를 신고하였다.바. 처분청은 청구인에 대한 과세자료 검토결과, 청구인 모친이 보유하던 OOO 토지 양도대가로 받기로 한 쟁점토지를, 청구인 모친이 받은 후, 청구인에게 2019.10.14. 증여한 것으로 보았고, 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 환산취득가액이 아닌 기준시가를 적용하여 2024.9.6. 청구인에게 2019.10.14. 증여분 증여세 OOO원과 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.사. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.26. 이의신청을 거쳐 2025.3.12 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점토지는 청구인이 c에게 용역제공의 대가로 대물변제 받은 것이고, 이에 대한 취득가액이 불분명하므로 취득가액은 환산가액을 적용하는 것이 타당하다.(가) 청구인 모친이 수령한 OOO 토지의 양도가액 OOO원은 OOO 토지의 가치를 반영한 적정 금액이었으므로 쟁점토지는 OOO 토지의 양도가액에 포함되지 않는다. 처분청은 쟁점토지가 청구인이 청구인 모친으로부터 증여받은 것이라고 주장하지만, 청구인 모친은 쟁점토지를 이전받기 전에 OOO 토지에 대한 잔금을 모두 받았다고 판단하였고, 이에 따라 OOO 토지의 소유권을 b에게 이전한 것이다. 쟁점토지가 OOO 토지의 양도대가의 일부였다면, 잔금을 받지도 않고 청구인 모친이 b에게 소유권을 이전한 것이 되고, 이는 부동산 거래 관행상 있을 수 없는 일이다.(나) 청구인 모친이 OOO 토지의 양도대가로 수령한 OOO원은 아래 ＜표1＞과 같이 당시 주변 토지거래와 비교할 때 적정한 금액을 수령한 것이고, 지목 차이에 따른 개별공시지가의 차이는 있지만 매수인들이 개발을 위해 토지를 매입한 것을 감안하면, 비슷한 가액으로 양도된 것을 확인할 수 있으므로 처분청의 의견은 인근 토지 양도대가와 비교할 때 적정한 시세라 할 수 없다.＜표1＞ 인근 토지 매매현황(단위 : ㎡, 원)(다) 또한 쟁점토지와 관련한 소송에서도 피고인 c는 상기 사실관계를 인정한바, 이는 쟁점토지가 OOO 토지와는 관련이 없으며, 청구인이 OOO 토지 거래를 성사시킴에 따라 c의 토지 가치 상승에 기여한 노력에 대한 대가로 지급하기로 약정한 것이 실제 사실임을 알 수 있고, 법원에서도 쟁점토지를 OOO 토지의 매매대가로 인정하였다거나 청구인이 모친으로부터 증여받은 것이 아닌 피고인 c가 청구인에게 지급하기로 한 약정에 따라 소유권을 이전하라고 판결한 것이다.(2) OOO 토지의 양도대금은 매수인인 b이 지급하여야 하는바, 제3자인 c가 본인 소유의 쟁점토지를 b이 지급해야 할 OOO 토지의 양도대금으로 지급한다는 것은 옳지 않다.(가) 처분청의 의견이 성립하기 위해서는 쟁점토지가 OOO 토지의 양도대가임이 전제되어야 하는데, OOO 토지의 매수인은 b이고, 양도대금을 지급해야 할 사람 또한 b이다. 하지만 b은 양도대금 OOO원 외에 다른 대가를 청구인 모친에게 지급한 사실이 없고, 처분청이 b이 양도대가로 지급했다고 주장하는 쟁점토지는 c 소유의 토지로, 향후 원활한 개발 진행 여부를 모르는 상황에서 그 어떤 채권 확보 등의 조치도 하지 않고 제3자인 c가 OOO 토지의 양도대가로 b을 대신해서 쟁점토지를 지급한다는 것은 거래 관행상 있을 수 없는 일이다.(나) 처분청의 의견에 맞추어 거래를 재구성해 보면 쟁점토지를 c가 타인인 b에게 아무런 이유 없이 무상으로 증여하였고, b은 청구인 모친에게 적정한 양도대금을 이미 지급하였음에도 불구하고 쟁점토지를 양도대가로 추가로 지급하고자 하였으며, 이에 대해 청구인 모친이 본인이 아닌, 본인의 아들 청구인에게 소유권을 이전해 주기를 b에게 요청하여 청구인에게 소유권을 이전해 주었다는 것인데, 과연 납세의무자의 경제활동에 대해 처분청이 임의로 증여를 간주하여 거래를 재구성한다는 것이 맞는지 의문이 들고, 이와 같은 과세 논리를 주장하려면 처분청은 b에게 증여세를 과세하여야 함에도 과세한 사실이 없으며, 청구인에게만 이와 같은 거래를 추정하여 과세한다는 것은 전혀 이해되지 않는다.(다) 청구인은 c와 c의 아들 d에게 b이 OOO 토지를 매수할 수 있도록 도움을 준바, 이로 인해 c와 d이 소유한 토지의 가치 상승을 기대할 수 있었기에 약정에 의해 청구인에게 쟁점토지를 지급하였다고 보는 것이 합리적이고, 이는 c의 계약 대리인이자 아들인 d이 청구인에게 작성하여 준 약정서에서 ‘도로를 확보하였으므로 쟁점토지를 청구인에게 소유권 이전한다’라고 기재된 것에서도 확인되는 사실이다.(3) 증여자의 증여의사가 없음에도 불구하고 쟁점토지가 증여받은 것이라고 판단하는 것은 타당하지 않다.(가) 쟁점토지가 OOO 토지의 양도대가로 청구인 모친이 받아야 할 것이었고, 청구인 모친이 청구인에게 쟁점토지를 증여할 목적으로 허위의 계약서를 작성했다고 가정한다면, 증여자인 청구인 모친의 증여의사가 있었어