쟁점건물의 취득가액은 매매계약서상의 취득가액이 아닌 실제 거래가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 것은 청구인이 입증하여야 하나 이를 입증할 객관적인 근거가 부족해 보이는 점 등에 비추어, 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2020.6.4. 대전광역시 서구 OOO소재 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 OOO원에 양도하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 2020.8.31. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 2005.12.30. 쟁점건물 취득 시 실제 취득가액은 OOO원으로 다운계약서를 작성하였다는 이유로 2025.2.19. 과다납부한 세액 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 경정청구하였다.＜표1＞ 2020년 귀속 양도소득세 경정청구 신청 내역(단위:천원)나. 처분청은 청구인이 최초매도인인 a(이하 “매도인”이라 한다)과의 계약 당시 수표를 발급한 사실은 확인되나 해당 수표가 매도인에게 지급된 점이 입증되지 않는다는 이유로 2025.6.25. 청구인의 경정청구를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.11. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 2005.12.23. 매도인으로부터 쟁점건물을 OOO원에 매수하기로 하였으나, 매도인의 요청으로 계약서상 기재 금액을 OOO원으로 기재하기로 합의한 후 계약서를 작성하였고, 청구인이 쟁점건물 매도 후 양도소득 과세표준의 예정신고서를 작성할 때 쟁점건물 매수계약 시 다운계약하였던 점을 간과하여 계약서 상 기재 매수금액과 매도금액의 차액인 OOO원으로 양도차익을 기재하여 신고하였으며, 그 후 다운계약서에 의한 경우라도 실제 매수금액을 기준으로 양도소득세를 납부하여야 한다는 것을 알게 되어, 2025.2.19. 처분청에 경정청구하였다.(가) 청구인은 당초 2020년 귀속 양도소득세 신고 시, 쟁점건물의 매입가액 OOO원 및 중개수수료 OOO원으로 각 기재하였으나, 실제 쟁점건물의 매입가액은 OOO원 및 중개수수료 OOO원에 해당하는 것이 명확하고, 이는 매도인으로부터 쟁점건물 매수 시 청구인을 대리하여 중개의 실질적 업무 및 건물의 임대계약 관리 업무를 위임받아 수행하였던 중개인 b(이하 “중개인”이라 한다)가 확인하고 있다.(나) 청구인은 쟁점건물 매수계약으로 매도인에게 총 합계 OOO원에 달하도록 대금을 지급하였고, 구체적인 대금지급내역을 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 쟁점건물 매수 시 대금지급 현황(단위 : 백만원)(2) 처분청은 청구인이 쟁점건물 매수계약 당시 지급한 수표가 매도인에게 지급된 점이 입증되지 않았음을 이유로 이 건 경정청구를 거부한바, 처분청이 수표의 행방을 직권으로 확인하여야 한다.나. 처분청 의견(1) 다운계약서 작성 후 양수한 취득가액이실제 거래가액임을 인정하기 위해서는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는데, 청구인은 실제 계약서 및 객관적인 대금 증빙내역 등은 제시하지 못하고 있다.(가) 청구인은 다운계약서 작성 후 지급한 쟁점건물의 취득가액에 대해 임대보증금 승계, 모친 계좌를 통한 대납 지급, 수표발행 등을 통해 지급하였다고 소명하였으나, 처분청 검토결과 아래 ＜표3＞과 같이 객관적인 금융 증빙 등은 제시하지 못한 것이 확인되었다.＜표3＞ 청구인 주장 취득가액 등 대금 지급내역(단위:백만원)(나) 현행 예규·판례 등에서 일관되게 다운계약서 작성 후 양수한 취득가액이 실제 거래가액임을 인정하기 위해서는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있음을 판시하고 있으나, 청구인은 쟁점건물의 매매대금으로 OOO원을 지급했음을 뒷받침할 수 있는 금융거래내역과 같은 객관적인 증거는 고사하고 영수증이나 실제 취득가액 계약서 같은 것조차 전혀 제출하지 못하고 있으며, 양도소득세 신고 제척기간이 지나고 경정청구 신청을 위해 최근 작성된 대리인의 확인서만을 받아 제출하는 등 신빙성 없는 일방적인 주장만 하고 있다.(2) 청구인의 최초 양도소득세 신고 시 누락된 중개수수료 OOO원 또한 객관적인 금융증빙 없는 중개수수료로, 필요경비로 인정되기 어렵다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점건물의 취득가액은 매매계약서상의 취득가액이 아닌 실제 거래가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.(가) 청구인은 2020.6.4. 쟁점건물을 OOO원에 양도하고, 2020.8.31. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원으로 하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고하였고, 양도소득세 OOO원을 납부한 것으로 확인된다.(나) 청구인은 2005.12.23. 쟁점건물을 OOO원에 매수하기로 아래와 같이 계약한 것으로 확인된다.＜쟁점건물 매수계약서＞(다) 쟁점건물 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 매도인으로부터 2005.12.23. 매매로 쟁점건물을 취득한 사실이 확인된다.(라) 처분청은 2025.2.19. 접수된 이 건 경정청구에 대해 대금증빙 내역 및 실제 취득계약서 등을 제시하지 못하였다는 사유로 이 건 경정청구를 거부한 사실이 확인된다.(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.(가) 청구인은 쟁점건물 매입 당시 대리인을 선임하였다는 위임장을 제출하였고, 대리인은 쟁점건물의 취득가액이 OOO원이었다는 확인서를 제출하였다.(나) 청구인이 부모로부터 증여받거나 모친을 통해 매도인에게 지급하였다고 주장하는 금액은 총 OOO원으로 확인되고, 이 중 OOO원을 2006.3.10. 증여세 신고한 것으로 확인된다.(다) 청구인은 2020.8.31. 쟁점건물의 2020년 귀속 양도소득세 신고 시 쟁점건물 취득가액을 약 OOO원 상당을 과소신고하였다는 주장으로, 그 상세내역은 ①매도인의 보증금 승계 OOO원, ②모친 계좌 대납액 OOO원, ③모친 수표 발행 합계 OOO원으로 확인된다.(라) 청구인은 쟁점건물을 매수할 당시 청구인이 승계받은 임대료를 처음에 OOO원으로 통보받았으나 이후 매도인이 지정하는 호실(403호 및 지하)의 임대차 보증금을 OOO원 증액하기로 함에 따라 실제 승계받은 임대차 보증금은 OOO원이었다는 청구주장의 증빙으로 아래와 같이 쟁점건물 매수 당시 매도인이 확인한 각 호수별 보증금 및 임대료 현황을 제출하였으나, 임대차 보증금을 OOO원 증액하기로 한 내용 등은 확인할 수 없다.＜쟁점건물 매수당시 각 호수별 보증금 및 임대료 현황＞(마) 청구인은 청구인의 모친이 매도인에게 통장대납 및 수표지급을 통해 지급한 사실을 증명하기 위해 아래 예금거래내역서(OOO원) 및 금융기관별 수표발행 내역(OOO원 중 OOO원)을 제출하였으나, 수취인은 확인되지 않는다.＜예금거래내역서＞＜OOO은행 수표발행 내역 총 OOO원＞(바) 청구인은 쟁점건물 매입 시 실제 OOO원의 중개수수료를 추가로 지급하였으나 이를 신고하지 않았다고 주장하나, 관련 증빙은 제출하지 못하였다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액으로 양도소득세 신고 당시 기재금액이 아닌 쟁점건물을 양도인으로부터 취득할 당시 실제 지급한 취득가액을 인정하여 달라고 주장하나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 ‘실제거래가액’이라 함은 거래 당시 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등 참조)인바,청구인이 채무로 승계받았다고 주장하는 임대료의 경우, 그 증액한 금액만 기재되어 있을 뿐 계약서 또는 금융거래 내역으로 확인되지 아니한 점, 청구인의 모친이 대납하였다고 주장하는 현금 및 수표로 지급하였다고 하는 금융거래 자료를 제출하였으나 수취인이 확인되지 않아 쟁점건물의 취득가액으로 사용되었다고 인정하기 어려운 점, 청구인의 쟁점건물에 대한 중개 및 대리업무를 수행하였던 대리인의 사실확인서는 사인 간 임의로 작성이 가능하여 객관적인 증빙자료로 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점건물 취득 당시 작성한 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 것은 청구인이 입증하여야 하나 이를 입증할 객관적인 근거가 부족해 보이는 점(조심 2021중2919, 2021.9.14. 등, 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 청구인의 경정청구