쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 산정한 시가표준액을 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 당부

쟁점상가의 상부 일부와 이 건 공동주택의 하부가 물리적으로 붙어 있고, 이에 이 건 공동주택의 엘리베이터 이용 시 쟁점상가의 1층 및 중앙정원이 위치한 곳에 바로 접근할 수 있으며, 쟁점상가와 이 건 공동주택의 지하주차장도 연결되어 있는 것으로 확인되는바, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 하나의 건축물로 보는 것이 타당함. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 처분청은 재산세 과세기준일(6.1.) 청구인들이 소유한 ＜별지 1＞ 기재 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)에 대하여 2025.7.7. 청구인들에게 2025년도 재산세 등을 ＜별지 1＞ 기재와 같이 부과·고지(이하 “이 건 재산세 등 부과처분”이라 한다)하였다.나. 청구인들은 이에 불복하여 2025.10.1. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 쟁점상가는 경기도 평택시 OOO 토지의 지상에 소재한 3층 규모의 대규모 독립 상가로, 1층의 면적이 약 12,038㎡, 총 면적이 24,697㎡에 달한다.같은 토지의 지상에 소재한 공동주택(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)의 각 층 면적이 약 1,262㎡에 불과하여, 쟁점상가는 이 건 공동주택보다 훨씬 큰 독립 시설인바, 이 건 공동주택의 하부에는 쟁점상가가 없고, 쟁점상가의 상부에도 이 건 공동주택이 없다.(2) 이 건 공동주택에는 「공동주택관리법」이 적용되고, 쟁점상가에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 적용되므로, 이 건 공동주택과 쟁점상가는 법적으로도 구분되는 별개의 건축물 유형에 해당한다.(3) 처분청은 이처럼 서로 구분되는 별개의 건축물인 쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 가산율(고층건축물등)을 적용하여 그 시가표준액을 산정하였는데, 위 가산율은 고층건축물의 화재·피난 곤란성과 특수 상업적 가치를 반영하기 위한 목적이므로, 쟁점상가와 같이 대규모 독립 상가로서 위험도·가치 형성 요인이 전혀 다른 건축물에 대하여 같은 가산율을 적용하는 것은 입법취지를 벗어난 과세이다.(4) 처분청은 쟁점상가의 시가표준액 산정 시 거래사례, 시장 동향을 충분히 반영하지 않았고, 입지, 규모, 환경, 실거래가에 대한 고려도 부족하여 쟁점상가의 과세표준이 과다하게 산정되었으므로, 이 건 재산세 등 부과처분은 부당한 처분으로서 취소되어야 한다.나. 처분청 의견(1) 쟁점상가는 “ㅁ”자 형태의 근린생활시설(지하 1층∼지상 3층, 630호실) 위로 3개 동의 이 건 공동주택(지상 5층∼지상 49층, 665세대)이 붙어있는 형태의 구조로 이루어진 하나의 복합건축물의 상가부분에 해당한다.쟁점상가와 이 건 공동주택의 내·외관은 물리적으로 붙어있고, 쟁점상가 중간에 이 건 공동주택의 출입문이 존재하며, 쟁점상가의 주차장(지하 1층)과 이 건 공동주택의 주차장(지하 2층)은 그 출입구가 별도이지만 같은 대지 아래 존재하므로, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 서로 물리적으로 연결되어 있는 하나의 건축물로 보아야 한다.(2) 「건축법 시행령」제119조 제1항 제9호는 “건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다”고 규정하고 있고, 행정안전부가 발행한 ‘2025년 지방세 시가표준액 조사·산정 업무요령’에서도 ‘용도와 관계없이 건축물의 최고 층수를 기준으로 전체 동에 동일한 가산율을 적용’한다고 기재하고 있으므로, 쟁점상가의 시가표준액 산정 시 당해 건축물의 가장 높은 층수인 49층을 기준으로 가감산율을 적용해야 한다.(3) 조세심판원에서도 유사한 사안에 관하여, 복합건축물의 상가 부분과 공동주택 부분이 별도의 집합건축물대장에 등재되어 있다고 하더라도, 건축물이 서로 연결되어 있어 사실상 하나의 일체를 이루고 있다면 하나의 건축물로 보아 층수를 산정하여야 하고, 고층의 공동주택과 연결된 저층 상가의 층수는 공동주택의 층수를 기준으로 판단하여야 한다고 결정한 바 있다(조심 2019지2328, 2020.4.24., 조심 2021지1722, 2021.7.15. 등 다수, 참조).(4) 청구인들은 쟁점상가의 한 층 면적이 이 건 공동주택의 한 층 면적에 비해 훨씬 크기 때문에 쟁점상가가 독립시설에 해당한다고 주장하나, 하나의 건축물인지 여부는 각 부분의 면적이 아니라 각 부분이 서로 연결되어 있는지를 기준으로 판단하여야 할 것이므로 위 주장은 타당하지 않다.만약 청구인들의 주장대로 각 부분의 면적이 결정적인 기준이라고 한다면 한 동의 건물도 아래층의 면적이 현격히 넓으면 그 아래층과 위층이 서로 독립적인 시설이 된다는 논리에 맞지 않는 결론에 이르게 될 뿐이다.(5) 쟁점상가와 이 건 공동주택에 서로 다른 법률이 적용된다는 점 또한 각 부분이 하나의 건축물을 이루고 있는지 여부를 판단하는 기준이 될 수 없는 점, 고층 건물의 1층 상가등에 가산율을 적용하는 것은 1층 상가등의 입지적·상업적 가치가 높다는 점을 반영하여 재산세 등 부과 기준을 높게 산정하기 위한 것인바, 쟁점상가는 고층의 이 건 공동주택에 연결되어 유동인구가 많고 접근성이 뛰어나 상업적으로 유리하므로 고층 건물의 1층 상가등에 적용되는 가산율이 적용되는 것이 타당한 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분은 정당하다고 할 것이다.(6) 한편 처분청은 「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1의2호에 따라 행정안전부장관이 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율 및 가감산율을 적용하여 쟁점상가의 시가표준액을 적법하게 산출한바, 이처럼 지방세 법령에서 규정한 합리적 적용 기준에 따라 산출되어 객관적인 가치를 반영하고 있는 시가표준액을 재산정 하여야 한다는 청구주장 역시 타당하지 않다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점상가와 이 건 공동주택을 하나의 건축물로 보아 산정한 시가표준액을 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 등 : ＜별지 2＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 처분청이 2025.10.21. 발급한 건축물대장에 따르면, 경기도 평택시 OOO 지상에 각 49층 규모의 3개동 공동주택(아파트)으로 이루어진 이 건 공동주택과 3층 규모의 근린생활시설인 쟁점상가가 별개의 집합건축물대장에 건축물로 등재되어 있는 것으로 확인된다.＜표1＞ 건축물대장 총괄표제부상 건축물 현황 내역(나) 처분청이 제출한 도면 등에 따르면, OOO에는 이 건 공동주택의 지하주차장이, 지하 1층에는 쟁점상가의 지하주차장 및 상업시설 일부가, 지상 1층부터 3층까지는 쟁점상가의 상업시설이, 지상 4층에는 PIT(설비전용층)가, 지상 5층부터 49층까지는 이 건 공동주택이 각 위치하고 있고, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 PIT의 상하층에 물리적으로 맞닿아 있는 것으로 나타난다.(다) 처분청은 2025.10.14. 쟁점상가에 출장한 후 ＜표2＞와 같이 출장결과보고서를 작성하였다.＜표2＞ 처분청의 출장결과보고서 내역○○○(라) 처분청이 제출한 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 외관 사진은 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 외관 사진(촬영일 미상)○○○(마) 네이버 지도의 로드뷰, 항공뷰, 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 건축디자인을 한 건축사사무소의 홈페이지에서 확인되는 전경사진, 쟁점상가의 홍보책자 등에 따르면, 쟁점상가는 중앙정원을 둘러싼 ‘ㅁ’자 형태로 되어있고, 쟁점상가의 상부 일부와 이 건 공동주택의 하부가 서로 연결되어 있으며, 쟁점상가와 이 건 공동주택은 주차장으로 연결되고, 이 건 공동주택의 엘리베이터 이용 시 쟁점상가 및 중앙정원이 위치한 곳에 바로 접근할 수 있는 것으로 확인된다.＜표4＞ 쟁점상가 및 이 건 공동주택의 지도, 전경사진○○○(바) 행정안전부가 작성한 ‘2025년 시가표준액 조사·산정 업무요령’은 건축물의 시가표준액 산정 시 가산율 적용 기준에 관하여 ＜표5＞와 같이 기재하고 있다.＜표5＞ 행정안전부 ‘2025년 시가표준액 조사·산정 업무요령’ 중 발췌 <sp