쟁점금액을 매출에누리로 볼 수 있는지 여부

청구인과 수분양자들 간에 매출에누리 관련 합의서·약정서 등이 작성된 사실이 없어 쟁점상가를 할인분양할 이유가 충분해 보이지 않고, 분양대행사가 수분양자에게 받은 분양대금 일부를 편취한 1억원은 매출에누리가 아닌 부당이득금반환청구 소송 등을 통해 지급받아야 하는 금원에 해당함 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 부동산업 및 부동산매매업 등을 영위하는 개인사업자로, 2018.2.29. 서울특별시 OOO 소재 상업시설인 A의 상가 총 OOO개호(지하 1층 OOO개호 및 지하 2층 OOO개호, 이하 “전체상가”라 한다)를 공매로 취득하여 2018년 총 OOO개호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 분양하고 2019.6.27. 관련 공통원가를 분양면적을 기준으로 안분하여 2018년 귀속 종합소득세를 신고하였다.나. 이후, 청구인은 2024.7.1. 미분양상가의 취득원가에 배분된 광고선전비 OOO원을 당기 비용으로 보아 필요경비에 산입하고 쟁점상가에 대한 매출에누리 OOO원(분양가액의 10% OOO원 및 기타비용 OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수입금액에서 차감하여 2018년 귀속 종합소득세 OOO원을 환급할 것을 요청하는 내용의 경정청구를 제기하였다.다. 처분청은 위 청구인의 경정청구를 검토한 결과, 광고선전비를 분양면적을 기준으로 취득원가에 안분한 것은 적정하고 쟁점상가에 매출에누리가 발생한 사실이 없다고 보아 2024.9.26. 청구인의 경정청구를 거부하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.28. 이의신청을 거쳐 2025.5.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 「소득세법 시행규칙」 제22조는 ‘매출금액에서 제외되는 매출에누리는 물품의 판매에 있어서 그 품질·수량 및 인도·판매대금 결제 기타 거래조건에 따라 그 물품의 판매 당시에 통상의 매출가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액이거나 매출한 상품 또는 제품에 대한 부분적인 감량·변질·파손 등으로 매출가액에서 직접 공제하는 금액’이라고 규정하고 있다.(2) 쟁점상가는 2009년 준공된 후 청구인이 2018년 공매로 취득하기 전까지 수차례 유찰과정이 있었던 탓에 건물 상태가 낙후되어 분양 및 임대를 위해서는 반드시 공사가 필요한 상황이었고, 이와 같은 이유로 분양계약서에도 상가임대와 공사진행에 관한 항목이 포함되어 있으며 원활한 분양을 위하여 건물공사비용을 청구인이 부담하기로 하였는바, 청구인과 분양대행업체인 ㈜B(대표이사 C, 이하 “쟁점분양대행사”라 한다)는 쟁점상가를 분양하기 위하여 분양과 동시에 위탁운영계약을 체결하면서 10년간 분양대금의 5%를 확정수익금으로 받을 수 있는 조건으로 수분양자와 분양계약을 체결하였으므로 청구인은 분양대금의 90%만 수취하고 수분양자에게 소유권이전등기를 완료해 주었다.(3) 한편, 쟁점분양대행사는 쟁점상가 관리운영위탁사로 ㈜D(대표이사 C, 이하 “쟁점관리운영사”라 한다)를 선정하였고, 청구인과 쟁점관리운영사는 수분양자들에게 청구인이 쟁점상가의 인테리어 공사비를 부담하고 이를 토대로 쟁점관리운영사는 임대차계약을 체결하여 수분양자에게 임대수익률 6%를 보장하기로 약정하였으며, 당초 인테리어 비용을 자기자금으로 부담할 금전적 여유가 없는 청구인은 분양대금으로 인테리어 비용을 부담하여 분양을 더욱 촉진할 계획이었으나, 예상과 달리 분양실적이 저조하고 그로 인하여 청구인이 부담하기로 한 인테리어 비용(약 OOO원)을 부담할 수 없게 되었으며, 그 결과 임대물건에 인테리어공사가 이행되지 않아 실제로 임대차계약이 체결되기 어려워지자 쟁점관리운영사는 수분양자들에게 당초 약정한 임대료(6%)를 지급할 수 없게 되었다.(4) 수분양자들은 ‘분양과 동시에 위탁운영계약을 체결하면 10년간 분양대금의 6%를 확정 수익금으로 받을 수 있다’고 하며 수분양자들로 하여금 쟁점상가를 분양받도록 하였으나 약정된 임대수익금을 미지급하였다는 이유로 분양업무를 담당하던 쟁점관리운영사를 고소하였고, 검찰은 이에 대하여 불기소처분을 하였는바, 검찰의 불기소결정서(OOO)에 의하면 쟁점관리운영사가 수분양자들에게 임대수익률 6%를 보장하지 못하였던 이유를 청구인이 지급하기로 한 인테리어 공사대금 OOO원을 지급하지 못함에 따라 쟁점관리운영사가 임대를 하지 못하였다며 청구인의 귀책사유로 보고 있다. 쟁점관리운영사가 실제로 입점업체와 임대차계약을 체결하였다면 입점업체는 보증금을 지급하였을 것이고, 쟁점관리운영사는 이를 수분양자들에게 지급하였을 것이다.따라서 청구인과 쟁점관리운영사 간에는 ‘분양대행계약’만 존재하고 그 계약에 의하여 상호 간에 지급되는 대가는 오직 ‘분양수수료’ 외에는 없으며, 청구인과 입점업체 사이에는 어떠한 계약관계도 존재하지 아니하여 청구인이 보증금을 받을 어떠한 계약 또는 법률관계도 존재하지 아니하므로 쟁점상가를 분양하고 그 대금의 90%만 지급받은 청구인에게 있어서 분양대금의 10%는 매출에누리에 해당한다.(5) 쟁점상가에 관한 부동산등기이전과 관리운영임대차계약은 대부분 같은 날 이루어졌고, 관리운영임대차계약서는 청구인이 수분양자에게 분양대금 할인(10%)을 위하여 선정한 쟁점관리운영사에 의해 작성된 것이므로, 분양대금 할인의 주체는 청구인과 수분양자들이고, 그 귀속시기는 잔급지급일이자 임대차계약서 작성일이다. 또한, 청구인에게 귀책사유(인테리어 공사비 미지급)가 없었다면 아무런 이유 없이 수분양자들에게 분양대금의 10%를 할인해 줄 하등의 이유가 없었다. 따라서 청구인이 수분양자들에게 분양대금에서 직접 할인해 준 쟁점금액은 「소득세법」상 매출에누리에 해당하므로 수입금액에서 제외되어야 한다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점분양대행사와 매입형 분양대행계약을 체결한 것이다. 즉, 청구인은 분양을 목적으로, 분양대행사는 분양수수료를 목적으로 각자의 이해관계로 분양가액의 10%를 보증금으로 대체하는 매입형 분양대행계약을 체결하였고, 수분양자는 ‘관리운영임대계약’에 따라 보증금(분양가액의 10%)을 제외한 분양가액의 90%를 지급하고 청구인으로부터 등기를 이전받아 쟁점상가의 소유권을 취득하였다.(2) 또한, 청구인은 공사비 미지급으로 인한 도의적인 책임을 지기 위해 매출에누리가 발생하였다고 주장하나, 청구인이 공사 미이행으로 인한 임대수익 미발생에 대하여 책임(매출에누리)을 진다면 청구인과 수분양자들 사이에 합의서 및 약정서 등이 존재하여야 하고, 분양대행계약서 제10조에 따르면 청구인은 임대수익 보장에 대한 어떠한 책임도 없다고 약정되어 있음에도 계약서상 선납할인과 달리 OOO원에 이르는 매출에누리를 어떠한 근거로 계약서(합의서)도 없이 책임을 지려고 하는지 합리적인 경제인이라면 있을 수 없는 의사결정이며, 수분양자들의 소유권이전등기는 2018년 8월∼2018년 11월 사이에 모두 완료된 반면, 청구인이 주장하는 검찰의 불기소결정은 2019년 11월에 이루어져서 시기상으로도 맞지 않다.(가) 쟁점상가와 관련한 잔금 납입 및 관리운영임대계약이 체결된 시기는 2018.8.16.∼2018.11.21.인데, 그 당시에는 미래에 있을 임대수익의 보장이 불가능하다는 것을 판단할 수 없었을 것이고, 청구인은 분양대행계약서상 임대수익 보장에 대하여 어떠한 책임도 없는 것으로 약정되어 있으므로 공사대금 미지급으로 인하여 청구인이 부담하여야 할 매출에누리 발생사유는 있을 수 없다.(나) 쟁점상가 매매계약서 제6조에 따르면 ‘시설(상가)은 청구인의 비용으로 지급한다’고 되어 있고, 청구인이 2018년∼2021년 기간 동안 수취한 매입세금계산서 중 쟁점상가의 공사비 내역을 살펴보면, 쟁점상가 취득(공매) 후 2018년 1월부터 2018년 9월까지 설계 및 인테리어 공사가 진행 중이었고 2019년은 전년에 대비 공사비용 발생액이 소액으로 확인되는 점 등을 감안하면 이미 쟁점상가의 인테리어 공사는 잔금을 수령한 2018년 8월부터 2018년 11월까지 대부분 완료된 것으로 보이며, 대차대조표상 미지급금 계정을 보더라도 2018년 귀속분은 OOO원이었으나 2019년 귀속분은 ‘OOO원’으로 계상되어 있어 이미 인테리어 공사는 대부분 완료된 것으로 봄이 타당하고, 청구인이 계속하여 공사를 진행하였다고 주장하며 제출한 2019년 7월 공사 내역은 쟁점상가와 전혀 관련 없는 상가 입점업체와 수분양자들 사이의 공사 내역으로 확인된다.(다) 또한, 청구인은 추정 공사비 OOO원을 쟁점분양대행사에게 지급하기로 되어 있었다고 주장하나, 청구인이 제출한 분양대행계약서 및 위탁운영계약서 어디에도 청구인이 공사비를 지급한다는 내용은 명시