처분청이 법정결정기한 내에 실시한 소급감정가액을 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점주식의 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 이 건 감정가액은 재산평가심의위원회의 심의를 거친 가액으로 시가로 볼 수 있는 가액에 해당하는 것으로 보임쟁점②에 대하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법 시행령」제15조 제5항 제2호 다목에 따른 대여금은 명시적인 사업무관자산으로서 같은 호 마목과 달리 영업활동 관련성을 별도로 요구하지 않으므로, 해외자회사 지원 등 그 사유여하를 불문하고 이를 사업용 자산으로 분류할 법적 근거가 부족한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2024.5.1. A(청구인의 부친)으로부터 ㈜A(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 비상장주식 25,000주(이하 "쟁점주식"이라 한다)를 증여받고, 쟁점주식의 가치를 보충적 평가방법(1주당 OOO원)으로 평가하여, 「조세특례제한법」제30조의6(가업의 승계에 대한 증여세 과세특례로, 이하 “쟁점특례”라 한다)을 적용하여 2024.8.28. 2024.5.1. 증여분 증여세를 신고·납부하였다.나. 조사청은 2025.1.13.부터 2025.4.9.까지 해당 증여에 대한 조사를 실시하여, 법정결정기한(2025.2.28.) 이내인 2025년 1월 경 경기도 OOO 외 7필지(아래 ＜표1＞의 토지로서, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 포함한 쟁점법인이 보유한 부동산에 대해 2개 감정평가법인에 감정을 의뢰한 후, 해당 감정가액 평균액을 대전지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정하고, 쟁점주식 1주당 가액을 OOO원으로 재평가하는 한편, 쟁점법인의 베트남 자회사 대여금 OOO원을 「상속세 및 증여세법 시행령」 제15조 제5항에 따른 사업무관자산으로 분류하여 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다.＜표1＞ 쟁점부동산 관련 신고가액 및 감정가액ㅇㅇㅇ다. 처분청은 이에 따라 2025.6.12. 청구인에게 2024.5.1. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.5. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장[쟁점① 관련](1) 증여일과 감정가액의 가격산정일 사이에는 12.3 계엄사건이라는 전례 없는 사회적 격변이 발생하여 가격변동의 특별한 사정이 존재한다.2024.12.3 계엄사건은 환율 폭등, 주가 폭락, 금리 변동성 확대 등 거시경제 지표의 급격한 악화를 초래하였고, 기업경기실사지수(BSI)가 97.3(2024년 12월)에서 84.6(2025년 1월)으로 급락하는 등 기업 투자 심리가 크게 위축되었다. 이러한 경제적 충격은 부동산 시장의 거래 절벽과 가격 하락으로 직결되었는바, 환경 변화를 무시하고 시가에 대한 입증책임이 있는 처분청이 사후적인 감정가액을 과거의 시가로 소급 적용하는 것은 부당하다.실제로 해당 기간 중 공업용 부동산 거래량은 전년 동기대비 27.5% 급감하고, 경매 물건 접수 건수는 43% 급증한 반면, 낙찰률은 8.9% 하락하고 낙찰가율 또한 동반 하락하는 등 시장 지표 전반에서 자산가치의 하락이 확인된다. 이는 12.3 계엄사건이 부동산의 객관적 교환가치에 실질적인 변동을 가져온 특별한 사정임을 뒷받침한다.처분청은 쟁점부동산 소재지인 당정동의 공장·창고 거래건수가 증가하였다고 주장하나, 12.3 계엄사건 전후로 1건당 평균 거래면적이 482.7m2에서 716.5m2로 대폭 증가한 바, 이는 12.3 계엄사건 이후 중소형 공장거래보다는 소수의 초대형 물류센터나 대규모 공장 부지 거래만 이루어지는 ‘K자형 양극화’가 커진 것으로 해석해야하고, 계약 후 30일 이내 신고하는 실거래가 신고제의 특성상 통계적 시차에 따른 착시 현상이 포함되어 있을 가능성이 크다.조세심판원은 “가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은, 그 사실을 주장하는 측에서 입증해야 한다”고 결정(조심 2021서2705)하여 입증책임의 소재를 명확히 한 바 있다. 또한, 코로나19 팬데믹 종식 이후의 급격한 금리 인상과 그에 따른 부동산 가격 지수 하락(약 6%)이라는 정량적이고 거시경제적인 충격을 가격변동의 ‘특별한 사정’으로 인정한 사례(조심 2023서10531)에 비추어 볼 때, 12.3 계엄사건 역시 시가 산정의 전제가 되는 사회적·경제적 환경을 근본적으로 변화시킨 특별한 사정에 해당함이 타당하다.(2) 네이버 부동산 등에 매물로 등록한 가액이 증여 당시의 객관적인 시가를 반영하고 있다.쟁점부동산 중 일부 토지와 그 지상 건물은 2020년 7월부터 현재까지 OOO원에 매물로 등록되었으나 부동산 시장의 장기 불황으로 인해 매매가 이루어지지 않고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 매매 거래를 중개 중인 제일공인중개사 대표로부터 증여일이 속한 2024년 5월부터 2025년 3월 사이 쟁점부동산의 시가가 거의 변동 없이 유지되고 있다는 취지의 확인서를 수령하여 제출하였다. 이러한 매매예상가액과 처분청이 적용한 감정평가액 사이에 33% 이상의 차액이 발생하는바, 이는 처분청의 소급감정가액이 시장의 실제 거래 가능 가격을 반영하지 못한 채 과도하게 산정되었음을 의미하므로 이를 시가로 인정하기 어렵다.(3) 가업승계지원제도의 취지를 고려할 때 소급감정 제도를 가업승계 대상인 제조시설 공장에 적용하는 것은 타당하지 않다.가업승계 과세특례는 기업의 영속성을 유지하고 고용 안정을 도모하기 위한 국가 정책적 지원 제도인바, 이러한 공익적 목적으로 증여되는 가업 자산에 대하여 사후적인 소급감정을 통해 과세 부담을 가중시키는 것은 제도의 입법취지에 정면으로 위배된다.당초 소급감정 제도는 이른바 '꼬마빌딩' 등 고가 비주거용 부동산을 기준시가로 저가 신고하여 부를 편법적으로 세습하는 행위를 방지하기 위해 신설되었다. 그러나 쟁점부동산은 단순 투자나 임대 수익을 목적으로 하는 일반 건축물과 달리, 상시적인 생산활동이 이루어지는 제조시설이자 쟁점법인의 영업 기반으로, 이러한 생산시설에 대하여 변칙적 증여 방지가 목적인 소급감정 잣대를 일률적으로 적용하여 시가를 재산정하는 것은 과잉금지 및 실질과세 원칙에 어긋나는 처분이다.쟁점부동산은 단순 투자용 부동산이 아닌 생산설비가 포함된 공장으로, 설령 소급감정을 적용하더라도 단순 공시지가기준법이 아닌 수익률환원법 등을 통해 공장의 실질가치를 평가했어야 한다. 공장 부지는 수익창출을 위한 투자가 전제되며 그에 따른 적정 수익률이 가치산정의 핵심 요소임에도 불구하고, 처분청은 이를 간과한 채 공시지가에 기반한 평가만을 고수하여 쟁점부동산의 객관적 교환가치를 왜곡하였다.[쟁점② 관련](4) 해외자회사인 베트남 법인에게 제공한 대여금은 쟁점법인의 영업활동과 직접 관련하여 보유하고 있는 채권으로 사업용자산에 해당한다.베트남 자회사의 지분은 쟁점법인의 영업활동과 직접 관련된 주식이고, 해당 대여금은 베트남 현지 법령에 의한 외자기업 자본금 등록 제한 등에 따라 부득이하게 투자대여금 형식을 취한 것일 뿐, 그 실질은 현지 공장 건설 및 설비 투자를 위한 자금이다. 따라서, 해당 금원은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제15조 제5항 제2호 마목에서 규정하는 ‘영업활동과 직접 관련이 없이 보유하고 있는 채권’이 아니라, 영업활동과 직접 관련하여 보유하고 있는 채권으로서 사업용자산으로 분류함이 타당하다.가업승계 과세특례의 목적이 기업의 계속성을 유지하고 경쟁력을 강화하는 데 있음을 고려할 때, 생산 효율성 제고를 위해 자회사에 지원한 필수 자금을 단순한 대여금으로 보아 사업무관자산으로 분류하는 것은 제도의 입법 취지를 형해화하는 것이다.나. 처분청 의견[쟁점① 관련](1) 청구인이 주장하는 12.3 계엄사건은 쟁점부동산 본연의 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할·합병, 멸실·훼손, 용도변경 등 가격변동을 일으키는 법령상 사유에 해당하지 않는다.쟁점부동산의 현황, 용도 및 주위 환경 등 해당 물건의 이용 상태에 아무런 변화가 없으므로 이를 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우로 볼 수 없다. 가격변동의 특별한 사정에 대한 입증책임은 이를 주장하는 납세자에게 있으나, 청구인은 단순한 매물 등록 사실이나 확인서 외에 객관적인 가격 하락을 증명할 수 있는 실질적 근거를 제시하지 못하고 있다.청구인은 12.3 계엄사건과 기업경기실사지수(BSI) 등을 가격변동의 특별한 사정으로 주장하나, 이는 전반적인 경기 상황과 관련된 지표일 뿐 쟁점부동산 고유의 가치 변동에 직접적인 영향을 주는 요인으로 볼 수 없다. 또한 청구인이 제시한 공업지역 낙찰가율은 쟁점부동산 자체의 수치가 아닌 2025년 1월 기준 주요 공업지역의 일반적 통계에 불과하다. 경매가액은 유치권 행사 등 투자 위험요소에 따른 ‘위험 프리미엄’으로 인해 시장가격보다 낮게 형성되는 것이 일반적이므로 이를 쟁점부동산의 실제가치 변동으로 인정하기 어렵다. 오히려 국토교통부 지가변동률 통계에 따르면 쟁점부동산 소재지인