쟁점주택은 시가표준액 1억원 이하의 주택으로 주택 수 산정에서 제외되어야 한다는 청구주장

처분청은 위 조합설립인가를 받으면서 동 설립인가일에 쟁점주택이 사업부지로 편입되어 쟁점주택이 주택 수상(1세대 3주택, 종전주택+쟁점주택+이건주택)에 포함된다는 의견이나, 이 건 주택 취득당시는 지형도면이 고시되지 않다가 19일이 경과하여 지형도면이 고시되어, 이 건 주택 취득당시의 주택 수는 조정지역 외 1세대 2주택으로 중과대상이 아닌 점 부산광역시 수영구청장이 2025.11.11. 청구인에게 한 취득세 등에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2025.10.10. 부산광역시 수영구 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 배우자와 지분 1/2씩 공동명의로 취득하고 OOO원을 과세표준으로 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 조정대상지역 외 1세대 3주택 취득에 따른 중과세율(8%)을 적용하여, 취득세 OOO원 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.나. 청구인은 2025.10.30. 청구인 세대의 소유주택 중 부산광역시 수영구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)는 시가표준액 1억원 이하 주택으로 소유주택 수 산정에서 제외되므로 이 건 주택 취득은 중과세율(8%) 적용 대상이 아니라는 취지의 경정청구를 처분청에 제기하였으나, 처분청은 2025.11.11. 쟁점주택은「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택으로 주택 수 산정 제외 대상이 아니라는 이유로 이를 거부(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.22. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 먼저 이 건 사실관계는 다음과 같다.(가) 청구인은 쟁점주택을 2017.5.26. 취득하여 현재까지 소유하고 있고, 임차인이 장기거주(장기주택임대사업) 중이다.청구인은 2025.7.1. 쟁점주택을 자녀에게 증여하기 위한 ‘증여계약서’를 작성, 증여완료 시점은 이 건 주택의 잔금일인 2025.10.10. 이전인 2025.9.30.로 증여계약서를 작성하였고 이는 증여 계약을 진행한 부동산 중개인의 사실확인서도 확인되는바, 청구인은 이 건 주택의 취득 시점 이전에 쟁점주택을 증여할 계약이 확정되어 있었고, 증여 절차도 상당 부분 진행된 상태였다.(나) 청구인은 2025.9.10. 법무사에게 주택 수 검토를 의뢰하였고, 법무사는 “쟁점주택은 시가표준액이 1억 미만 지방소재주택(개별주택가격 OOO원)이므로 주택 수 제외 대상”이라고 잘못 설명하였다.청구인은 쟁점주택이 재건축진행 중임을 9월 초 고지하였으나, OOO법무사는 의뢰인의 구두 정보가 아닌 국가 공적 서류를 근거로 업무를 진행한다고 하며, 토지이용계획서(발급당시 재건축 표시가 없었음)와 지방 소재 시가표준액이 OOO원이므로 주택 수 제외라는 처분청의 정보를 근거로 주택 수 제외 판단이라는 명백한 과실을 범하였다.(다) 쟁점주택의 주택 수 포함 여부에 대해서 법무사, 처분청의 건축과, 부산시청 주택정책과는 토지이용계획서상 (소규모)재건축에 해당하지 않는다는 사실(표시 없음)을 근거로 청구인에게 주택 수에 포함되지 않는다고 고지하였다.(라) 청구인은 쟁점주택이 주택 수에 포함되지 않는다는 고지를 신뢰하고 당초 2025.09.30. 마무리할 예정이던 증여 절차를 2025년 연말 경으로 미루게 되었고, 결과적으로 이로 인해 취득세가 중과되어 안내도 될 취득세 등 OOO원을 부담하게 되었다.취득세 납부 이후 처분청(건축과)에 수차례 민원을 제기하였으나, 지형도면 고시사실 누락은 인정［2025.10.29. 민원 후 뒤늦게 수영구청 건축과에서 토지이용계획서에 (소규모)재건축 사업시행구역에 관한 지형도면을 고시·반영하였음］하나, 세금경정은 해줄 수 없다며 조세심판원에 심판청구를 하라고 하였고, 이에 처분청의 감사실에 공무원의 소극행정과 업무과실을 고발하고, 처분청에 면담을 신청하여 사실관계를 재차 설명하였다.(2) 쟁점주택이 「지방세법 시행령」제28조의2 제1호 단서에 해당하는지 여부를 살펴보면, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택인지 여부 판단이 우선한다.(가)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제9항에 따라 조합설립인가를 하는 때에는 사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하고, 이 경우 사업시행구역에 관한 지형도면 고시 등에 대하여는「토지이용규제 기본법」제8조에 따른다고 규정하고 있으며, 「토지이용규제 기본법」제8조 제2항에서 지방자치단체의 장이 지역ㆍ지구등을 지정하는 경우에는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다고 규정하면서 제3항에서 지역ㆍ지구등의 지정의 효력은 지형도면등의 고시를 함으로써 발생한다고 규정하고 있다.그런데, 청구인이 이 건 아파트를 취득한 2025.10.10. 현재 쟁점주택의 토지이용계획확인서(「토지이용규제 기본법」 제10조)에는 (소규모)재건축 사업시행구역에 관한 사항의 고시 또는 표시가 누락되었다.개정된「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조 제9항 및 「토지이용규제 기본법」제8조 및 제10조를 종합하여 살펴보면, 소규모재건축 사업시행구역의 지정 효력은 지형도면 등을 지방자치단체의 공보에 고시를 함으로써 발생한다고 볼 수 있으며, 이러한 고시의 중요성을 감안해 볼 때 지역ㆍ지구등의 지정 내용을 토지이용계획확인서에 반드시 반영(포함)되어야 함에도 (소규모)재건축 사업시행구역에 관한 사항의 고시를 누락하였음은 명백하므로 이는 절차상 중대한 하자로 무효 또는 취소사유에 해당한다고 할 것이다.재건축 사업시행구역에 관한 사항의 법적효력은 지면고시가 된 2025.10.29.부터 있다고 할 것이고, 2025.10.10. 현재 쟁점주택은「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택에 해당하지 않으므로 청구인의 소유주택 수는 일시적 1세대 2주택에 해당한다.따라서「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득세액 등을 초과하여 신고·납부한 취득세 등을 환급해달라는 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.(나) 쟁점주택은 시가표준액 1억원 이하의 소규모 주택으로서, 중과 배제 규정의 본래 취지에 부합한다. 또한 처분청의 토지이용계획서 고시 누락으로 인한 부동산 관련 전문인들과 구청과 시청에서의 업무과실이 유발되어 선량한 서민의 피해사례다.청구인은 현재 임차인의 경제적인 어려움(차상위계층/치매환자)으로 장기 임대 중이나, 월세조차도 제때 제대로 받고 있지 않았음에도 멸실이 되는 그때까지 거주를 허락하고 있는 선량한 시민이다.「지방세법 시행령」 제28조의2는 주택 유상거래에 따른 취득세 중과를 규정하면서도, 투기 목적과 무관한 서민·실수요자 보호를 위하여 시가표준액 1억 원 이하의 주택을 중과 대상에서 제외하고 있다.청구인이 보유한 쟁점주택은 취득 당시부터 현재까지 시가표준액 1억 원 이하의 소형 주택으로, 투기 목적이나 다주택 투기 억제라는 입법 취지와는 명백히 무관한 주택이다.(다) 쟁점주택이 ‘형식적 정비구역’에 해당한다는 사정만으로 중과 제외를 배제하는 것은 과도하다.처분청은 조합설립인가일을 기준으로 쟁점주택을 소규모주택정비사업 구역 내 주택으로 보아 중과 대상에 포함하였으나, 쟁점주택은 사업시행인가가 이루어지지 않았고 관리처분계획도 수립되지 않았으며 실제 철거·개발 등 재산권 제한이나 투기 억제 필요성이 현실화되지 않은 상태다. 그럼에도 불구하고 단지 조합설립인가가 이루어졌다는 형식적 사정만으로 서민 주거용 소형 주택을 중과 대상에 포함시키는 것은 중과 제도의 입법 취지와 비례성을 상실한 해석이라 할 것이다.(3) 조세법률 관계에서 과세관청의 행위에 대한 신뢰보호원칙은 합법성을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의, 형평에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 적용되는 것으로서 신뢰보호원칙이 적용되기 위한 요건으로는 ① 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하였을 것, ② 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없을 것, ③ 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하였을 것, ④ 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 할 것(대법원 1996.1.23. 선고 95누13746 판결, 같은 뜻임)이다.(가) 처분청의 공적인 견해 표시가 있었다. 청구인이 법무사를 통해서 쟁점주택수가 소유주택 수에 포함되는지 여부를 문의하였고, 처분청은 토지이용계획확인서(토지이음)에 쟁점주택이 (소규모)재건축에 해당한다는 고시(표