매도법인의 비협조 및 방해행위 등을 착공하지 못한 정당한 사유로 보아 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

달리 이 건 종합부동산세의 부과처분 자체에 고유한 하자가 존재한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 OOO 시설 및 운영업 등을 영위하는 법인으로, 2024.9.4. 주식회사 A(이하 “매도법인”이라 한다)으로부터 대구광역시 OOO 외 1필지를 매입하고 2024.9.27. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다.나. OOO광역시 OOO구청장은 2025.6.1. 현재 청구법인이 보유한 위 토지 중 OOO광역시 OOO구 OOO동 OOO 대지 OOO㎡ 중 OOO㎡는 종합합산과세대상으로, 나머지 OOO㎡는 별도합산과세대상으로 각각 분류하는 한편, 같은 동 OOO OOO호 대지 OOO㎡는 종합합산과세대상으로 분류하여 청구법인에게 2025년도 재산세를 부과하였다.다. 처분청은 이에 따라 위 종합합산과세대상으로 분류된 토지 합계 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합부동산세 과세대상으로 보아 2025.11.26. 청구법인에게 2025년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.21. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인은 전시관 신축을 목적으로 쟁점토지를 매수하고 등기까지 완료하였으나 매도법인의 대표이사인 B이 매매계약상 의무를 위반(지장물 철거 및 공사착공허가취소 부동의)하였다. 특히, 매도법인이 기취득한 공사착공허가취소에 동의하지 아니하였을 뿐만 아니라 가설건축물 철거에도 동의하지 아니함으로써 청구법인은 법적·물리적으로 쟁점토지의 소유주임에도 이를 사용할 수 없는 상태에 놓여 있다.(가) B은 공사착공허가를 신청한 사실을 청구법인에게 고지하지 아니한 채(설명의무 위반) 쟁점토지를 매도하고 소유권이전등기까지 완료하였고, 이에 청구법인은 위 사실을 전혀 모른 채 설계도면 및 건축심의를 받아 공사착공허가를 관할구청에 신청하였으나 건축주인 B이 기존 공사착공허가취소에 동의하지 아니함에 따라 당해 신청은 반려되었다.(나) 또한, B은 쟁점토지에 건축되어 있는 가설건축물 2동에 대하여 매매계약 당시 지장물 일체를 포함하여 매도하였음에도 건축주 명의가 B과 C로 되어 있다는 점을 빌미로 철거에 동의해 주지 아니하여 현재까지 철거하지 못하고 있다. 즉, B은 매매계약 체결 시 지장물 일체를 포함하여 권리를 포기하고 철거확인서까지 제출하였음에도 쟁점토지상 가설건축물 2동(각각 매도법인과 C 명의로 신고되어 있다)에 대하여 철거 동의를 해주지 않아 현재까지 방치되고 있고, 관할구청은 건축주 명의자의 철거 동의 없이는 임의로 철거를 허가할 수 없다는 입장을 고수하고 있어서 건축물 노후화로 인한 2차 피해가 예상되고 있다.(다) B은 쟁점토지를 청구법인에게 매도하면서 나대지인 쟁점토지에 대하여 종합부동산세를 부과받지 않기 위하여 기취득한 공사착공허가를 청구법인에게 고지하지 않았고, 이런 사실을 전혀 모르고 있던 청구법인은 신축공사 착공에 따른 설계도면과 관할구청의 건축심의를 받아 공사착공허가서를 제출하였으나, 관할구은 이미 B이 신청한 공사착공허가가 접수되어 있어서 B이 취하하지 않는 이상 청구법인의 공사착공허가를 중복하여 접수할 수 없다는 이유로 착공계를 반려하였다. 이에 청구법인은 관할구청에 민원신청을 제기하였고, 관할구청은 「건축법」 제11조 제7항을 근거로 직권취소 처분을 하였으나 B이 이에 불복하여 행정소송을 제기하여 동 소송은 현재 2심 법원에 계류 중이다.(라) B은 쟁점토지를 매도하고 소유권이전등기가 완료되었음에도 쟁점토지 등의 시세가 이후 OOO원까지 상회하였다는 이유로 청구법인이 부동산을 강탈해 갔다며 청구법인을 사기죄로 고소하여 현재 조사 중에 있고, 청구법인도 이 건 매매계약 시 매도법인이 공사착공허가를 받은 사실을 청구법인에게 고지하지 아니한 채 쟁점토지를 매도한 것에 대하여 B을 사기죄 혐의로 고소하여 현재 경찰 조사가 진행되고 있다. 따라서 쟁점토지는 청구법인의 귀책사유가 아닌 매도법인측의 불법적인 방해행위 및 기망행위(사기 혐의)로 인하여 나대지 상태로 방치될 수밖에 없었으므로, 이로 인한 이 건 종합부동산세 등의 처분은 부당하다.(2) 구「지방세법」 제110조의3 제3항 제5호 단서에서 규정하는 ‘정당한 사유’는 「종합부동산세법」에는 명확히 규정되어 있지 아니하나, 주택건설사업 목적의 주택 멸실 등에 한하여 구체적인 기준이 같은 법 시행규칙에 신설되었고, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호는 ‘주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)’에 대하여 같은 법 시행규칙 제4조의4 제3호에서 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 관할 세무서장이 인정하는 경우를 ‘정당한 사유’로 규정하고 있다.(3) 한편, 「종합부동산세법」 제6조는 ‘재산세의 비과세, 과세면제 또는 감면 규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다’고 규정하고 있고 대법원도 명문의 규정이 없더라도 납세자에게 귀책 사유가 없는 정당한 사유가 있을 때는 추징할 수 없다고 판시하였는바(대법원 2018.10.12. 선고 2018두47929 판결, 참조), 이 건은 매도법인측의 기존 공사착공허가 취소 및 가설건축물 철거 부동의로 인하여 나대지인 쟁점토지에 대하여 청구법인에게 종합부동산세 등이 부과되었다. 즉, 종합부동산세는 토지를 보유함으로써 얻는 경제적 이익이나 보유 능력에 대하여 과세하는 세목임에도 청구법인은 매도법인측의 불법적인 방해 및 기망행위(사기 혐의)로 인하여 쟁점토지를 나대지 상태로 방치할 수밖에 없었다. 따라서 청구법인이 쟁점토지를 수익적으로 활용한 것이 아니므로 이 건 종합부동산세 등의 처분은 부당하다.나. 처분청 의견(1) 종합부동산세는 「종합부동산세법」 제12조에 따라 재산세 납세의무자에게 납부의무가 있고, 같은 법 제11조에 따라 종합부동산세의 과세대상 토지의 분류는 「지방세법」 제106조에 의하여 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 각각 구분되는바, 청구법인은 쟁점토지의 재산세 부과처분 자체의 효력에 대하여는 다투지 않았을 뿐만 아니라 종합부동산세 자체의 고유한 하자가 존재한다는 점을 입증하지도 못하였으므로 「지방세법」에 따라 종합합산과세대상으로 분류된 쟁점토지에 대하여 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 정당하다.(2) 청구법인은 쟁점토지를 매입하여 소유권이전등기를 경료함으로써 과세기준일 현재(2025.6.1.) 그 소유권을 보유하고 있는바, 종합부동산세는 고액의 부동산을 보유하고 있다는 데에서 담세력을 찾아 과세하는 세금으로서 매년 독립적으로 과세기준일 당시의 객관적인 현황과 이용 상황에 따라 재산세 과세 여부나 범위, 규모 등이 달라진다. 따라서 설령 청구법인이 어떤 사유로 쟁점토지의 건축물 공사에 착수하지 못하게 되었다고 하더라도, 관련 법문이 명시적으로 정한 요건이나 범위와 다르게 과세대상 해당 여부를 판단할 수는 없다.(3) 사인 간의 다툼을 종합부동산세를 과세하지 않을 정당한 사유로 볼 수 없다. 청구법인은 매도법인의 대표자인 B이 착공을 방해함에 따라 공사착공신청서가 반려되었으므로 이를 종합부동산세 부과처분 취소의 정당한 사유로 보아야 한다고 주장하나, 단순히 이해관계자 간의 다툼으로 인해 착공이 지연되었다는 사실만으로 이를 신축공사 지연에 대한 정당한 사유로 볼 수는 없으며 그러한 내용은 종합부동산세법령 어디에도 찾을 수 없다. 즉, 청구법인은 기존 건축물을 철거하지 못하여 쟁점토지를 수익적으로 활용하지 못하고 나대지 상태로 방치할 수밖에 없었으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 제출된 서류에는 신축건물 착공 및 건축허가 등에 대한 내용이 없고, 착공의 의도가 있었다는 것을 과세제외에 대한 기준으로 삼을 수 없다.(4) 쟁점토지는 장래에 어떤 건축물의 부속토지로 사용될 것인지와 그 범위, 공사시기 등을 전혀 확정할 수 없는 상태인바, 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호는 적어도 관계 행정기관이 허가 등으로 신규건축물의 용도 및 바닥면적을 확인할 수 있는 건축물일 때에만 건축물의 부속토지에 포함된다고 규정하고 있으므로, 단순한 건축허가나 준비행위만으로는 ‘착공’으로 인정될 수 없다. 따라서 청구