쟁점거래를 가장거래로 보아 양도주택의 양도에 대한 중과세율을 적용한 처분의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 오빠에게 쟁점주택을 양도하면서 거래가액은 중 대부분은 전세보증금으로 갈음함에 따라 실제 수령한 금액에 000원에 불과하여 사실상 쟁점주택 거래대금이 수수되었다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점주택 양도 이후에서 계속해서 쟁점주택에 거주하다가 쟁점주택을 양도가액보다 불과 000원 높은 가액으로 다시 취득한 점 등에 비추어, 쟁점거래를 가장거래로 본 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점①에서 살펴본바와 같이 청구인은 쟁점거래에 관한 허위계약서를 작성하고 가장매매를 한 것이 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2018.11.23. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 오빠 A에게 OOO원에 양도하고, 2019.1.10. 처분청에 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였으며, 이후 2020.7.15. A으로부터 쟁점아파트를 OOO원에 다시 취득(쟁점주택의 양도와 함께 “쟁점거래”라 한다)하였다.이와 별개로 청구인은 2018.12.31. OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.나. 처분청은 2025.9.8.부터 2025.10.22.까지 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시한 결과, 청구인이 양도주택 양도와 관련하여 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 쟁점주택을 가장매매한 것으로 보아, 조정지역내 2주택에 대한 중과세율 및 부정무신고가산세 등을 적용하여 2025.11.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원(부정무신고가산세 OOO원, 납부불성실가산세 OOO원 포함)을 결정ㆍ고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.5. 심판청구를 제기하였다.2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장(1) 청구인과 A이 쟁점주택을 매매하게 된 경위는 다음과 같다.(가) A은 경기도 시흥시에서 농사를 지으며 살고 있었는데, 2018년 자녀의 사망 이후 보유하고 있던 주택을 처분하고 전라북도 완주군 인근으로 이주 및 귀농을 계획하였으나, 기존 주택의 시세가 하락하여 자금조달에 차질이 발생하였다.이에 A은 이주를 미루고 우선 보유하고 있던 농지에 대한 자경감면을 받을 계획으로 청구인이 소유하고 있던 쟁점주택을 취득하였는데, 잔금이 모자라 청구인이 쟁점주택에 계속 거주하는 전세계약을 체결하고 매매대금 중 일부를 전세보증금으로 대체하였다.(나) 청구인은 배우자의 통원치료와 자녀의 통학 등 쟁점주택을 매도한 후에도 해당 지역에 계속 거주할 필요가 있어 쟁점주택에 계속 거주하는 전세계약을 체결하게 되었다.이러한 거래 방식은 부동산 매매과정에서 흔히 발생하는 것으로 소유권을 이전하고도 계속 거주하고 있다는 사정만으로 거래의 실질을 부인할 수 없다.(2) 청구인은 쟁점주택 양도 후 사정이 변경되어 다시 취득하게 된 것으로 쟁점주택 양도와 취득은 별개의 거래이다.(가) A은 쟁점주택 취득 이후 자금사정 악화 및 향후 청구인에게 반환해야할 전세보증금 마련에 대한 부담 등으로 쟁점주택을 보유하기 어렵게 되었고, 이에 따라 청구인에게 재매수할 것을 요구하였다.(나) 처분청은 쟁점거래를 가장거래로 보았으나, 일정 기간이 지난 뒤 동일 물건이 원소유자에게 다시 매도되었다는 사정만으로 최초 계약 당시부터 통정허위표시가 있었다고 단정할 수 없고, 이를 가장매매로 보려면 처분청은 쟁점주택 양도 당시 재취득을 약정하였거나 통정이 있었다는 객관적인 자료를 제시하여야 한다.(3) 처분청은 쟁점거래가 특수관계인간의 거래이고 시가 대비 저가로 거래되었고, 쟁점주택 양도 이후 청구인이 계속 거주하였다는 이유 등으로 쟁점거래가 가장매매라는 의견이나, 이는 거래의 외형적 요소에 불과하며 실제로는 매매계약이 체결되고 소유권 이전등기가 되었으며, 취득세ㆍ재산세ㆍ양도소득세 등 관련 세금도 납부한바 실질적인 거래에 해당한다.(4) 설령, 양도소득세를 부과한다 하더라도 이에 대해 부정무신고가산세를 적용한 것은 부당하다.부정행위에 의한 가산세(40%)가 적용되려면 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 면탈하려는 적극적인 의도가 있어야 하나, 쟁점거래는 각 거래에 따른 취득세ㆍ재산세ㆍ양도소득세 신고가 정상적으로 이루어졌고, 거래사실이 등기된 점 등을 고려할 때, 사실관계를 왜곡하거나 은닉하려는 ‘적극적인 기망 행위’가 있었다고 볼 수 없다.나.처분청 의견(1) 청구인은 쟁점주택에서 25년 동안 계속해서 거주하고 있어 쟁점주택을 매도할 필요가 전혀 없었음에도 특수관계인인 오빠 A에게 시세보다 현저히 낮게 양도하였고, 이를 재취득하면서도 시세보다 현저히 낮게 취득하였다.(2) 청구인이 쟁점주택 양도 이후에도 계속해서 쟁점주택에서 거주한 점을 고려할 때 쟁점거래는 실질적인 소유권이전을 위한 매매가 아닌 양도주택의 중과세율 적용 회피를 위한 가장매매에 해당하는바, 이 건 처분은 적법하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점① 쟁점거래를 가장거래로 보아 양도주택의 양도에 대해 중과세율을 적용한 처분의 당부② 부정무신고가산세를 적용한 이 건 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 아래 ＜표1＞과 같이 2018.9.4. 양도주택을 양도하기로 계약한 후, 2018.9.17. 쟁점주택을 오빠 A에게 양도하기로 계약하였으며, 이후에도 계속해서 쟁점주택에 거주하다가 2020.7.15. A으로부터 쟁점주택을 다시 취득하였다.＜표1＞ 쟁점주택과 양도주택의 거래 내역ㅇㅇㅇ* 청구인은 2019.1.10. 쟁점주택에 대해 양도소득세 OOO원을 신고·납부함** 청구인은 양도주택 관련 1세대 1주택 비과세를 적용하여 납부할 양도소득세가 없는 것으로 보아 무신고함*** A은 쟁점주택에 대해 양도소득세 OOO원을 신고·납부함(나) 청구인과 A이 2018.9.17. 작성한 쟁점주택 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 OOO원에 매도하는 동시에 쟁점주택을 임차하고, 매매대금 중 2018.11.23.자 잔금 OOO원을 전세보증금으로 갈음하기로 약정하였다.(다) 처분청은 쟁점주택과 같은 단지ㆍ면적 주택의 유사매매사례가액을 조사한 결과 청구인이 시세보다 OOO원 가량 낮게 양도하였다며 아래 ＜표2＞와 같은 매매사례가액을 제시하였다.＜표2＞ 처분청 제시 쟁점주택 유사매매사례가액ㅇㅇㅇ(라) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 2018.12.8. 쟁점주택과 같은 단지ㆍ면적의 다른 주택이 보증금 OOO원에 임대차계약이 체결된 것으로 확인된다.(마) 처분청이 제출한 청구인의 주민등록등초본에 의하면 청구인은 2001.11.10. 쟁점주택을 취득한 이후 심판청구일 현재까지 25년 동안 쟁점주택에 계속 거주하고 있는 것으로 확인된다.(바) 처분청은 청구인이 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 A에게 쟁점주택을 가장매매한 것으로 보아, 2025.11.5. 아래 ＜표3＞과 같이 청구인에게 2018년도 귀속 양도소득세 OOO(가산세 OOO원 포함)원을 결정ㆍ고지하였다.＜표3＞ 양도소득세 결정 결의서 발췌ㅇㅇㅇ(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 양도 후 사정이 변경되어 이를 다시 취득하게 된 것으로 쟁점거래를 가장매매로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인은 2018.9.4. 양도주택을 제3자에게 양도하는 계약을 먼저 체결한 후, 2018.9.17. 쟁점주택을 오빠 A에게 양도하는 계약을 체결하였는데, 쟁점주택의 잔금지급을 양도주택의 잔금지급보다 먼저 하여 양도주택 양도시 2주택의 상태에서 벗어나게 되었고, 그 결과 양도주택에 대해 1세대 2주택 중과세를 면하게 된 점, 청구인은 A에게 쟁점주택을 OOO원에 양도하였다고 하나 그 거래가액은 당시 유사주택의 시세보다 낮은 수준임이 확인되고, 거래가액 중 OOO원은 청구인이 쟁점주택에 거주하는 조건의 전세보증금으로 갈음함에 따라 실제 수령한 금액은 OOO원에 불과하여 사실상 쟁점주택 거래대금이 수수되었다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점주택 양도 이후에도 계속해서 쟁점주택에 거주하다가 2020.7.15. 쟁점주택을 양도가액보다 불과 OOO원 높은 가액으로 다시 취득한 점 등에 비추어, 쟁점거래를 가장거래로 보아 양도주택 양도에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 조세를 면탈하려는 적극적인 의도가 없었으므로 쟁점거래를 사기나 부정한 행위로 보아 부정무신고가산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점①에서 살펴본바와 같이 청구인은 양도주택의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여 쟁점거래에 관한 허위계약서를 작성하고 가장매매를 한 것으로 확인되