임대기간 충족 전에 거주주택 양도시 거주주택 특례 적용 여부

1. 사실관계 ○ 2019.05.14. 경기도 군포 소재 A오피스텔 취득(주거용) ○ 2020.10.08. 경기도 오산 소재 B주택 취득 - 2024.05.23. B주택에 전입하여 2년 이상 거주 ○ 2024.08월 A오피스텔을 장기일반민간임대주택(10년)으로 등록 ○ 2024.11.29. A오피스텔 * 임대 개시 * 소득령§167의3①(2)에 따른 주택에 해당함을 전제함 ○ 2026.09월 B주택 양도 2. 질의요지 ○ 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 소득령§155⑳의 거주주택 특례를 적용받을 수 있는지 3. 관련 법령 □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충 족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대 통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 (주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유 기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역” 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해 당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것] 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경 우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제 155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택 {같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임 대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택 (이하 “장기어린이집”이라 한다) 과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택 (이하 이 조에서 “거주주택“이라 한다) 을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따라 민간임대 주택으로 등록하였거나 ｢영유아보육법｣제13조제1항에 따른 인가를 받 거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택 (양도한 다른 거주 주 택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택 (이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다) 인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간 (직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제 2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다) 이 2년 이 상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장 기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따라 민간임대 주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다) 의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. <이하 생략> ㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건 (이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건 (이하 이 조에서 “운영기간요건” 이라 한다) 을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다. ㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된( 장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고 ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. 1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당 시 제20항을 적용받아 납부한 세액 □ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상 (제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유 하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말 한다. 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자 등록 [이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다] 을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (이하 이 조에서 “장기 임대주택”이라 한다) . 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택 (법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다) 으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 마. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대 개시일 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택 (임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임 대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다) . 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택 은 제외한다. 1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대 상지역에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 [조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다] 2) 2020년 7월 11일 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록 신청 (임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다) 을 한 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 3) 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택