쟁점주택의 양도를 가장매매로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 경정한 처분의 당부

쟁점주택 1차거래 매매계약서와 달리 청구인의 주택담보대출채무는 ㅇㅇㅇ에게 승계되지 않았고, 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재취득할 때까지 청구인이 쟁점주택에 대한 대출원리금을 계속 상환한 것으로 나타나며, ㅇㅇㅇ 명의로 소유권이전을 한 이후에도 근저당권 채무자를 청구인으로 유지하였다가 청구인의 배우자가 쟁점주택을 양도한 이후에 근저당권 채무자를 현 소유자 명의로 변경한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2016.10.6. 부산광역시 사하구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인의 직장동료인 매수인 A에게 OOO원에 양도(이하 “쟁점주택 1차거래”라 한다)하고 2016.12.21. 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고,2012.6.27. 취득하여 보유하던 부산광역시 북구 OOO(이하 “B 주택”이라 한다)를 2016.10.17. 매수인 B에게 양도(양도가액 OOO원)하는 계약을 체결하고 2016.12.21. 잔금 수령 및 소유권이전등기를 하였으며 1세대 1주택 비과세로 보아 양도소득세를 무신고하였다.이후 청구인의 배우자 C는 2017.7.17. A으로부터 쟁점주택을 OOO원에 양수(이하 “쟁점주택 2차거래”라 하고 쟁점주택 1차거래와 함께 “쟁점거래”라 한다)하였다.나. 서부산세무서장은 2025.8.27.부터 2025.9.15.까지 청구인의 2016년 귀속 양도소득세 세무조사를 실시하였고, 청구인이 화명동 주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용 요건을 충족하기 위한 목적으로 쟁점주택을 가장매매하였다고 보아 10년의 부과제척기간을 적용하여 2025.11.17. 청구인에게 화명동 주택의 양도차익 OOO원에 대한 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.19. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견(1) A과 한 쟁점주택 1차거래의 경위는 다음과 같다.(가) 청구인은 노후화된 쟁점주택을 매도할 생각을 가지고 있던 차에 직장에서 부동산 관련 이야기를 하던 중 A이 치매 노모와 함께 거주할 주택을 구하고 있다는 것을 알게 되었고, 당시 A의 대출이 원활하지 않은 반면 청구인의 대출조건이 좋은 점을 고려하여 대출 명의자를 청구인으로 유지한 채 청구인이 쟁점주택에 전세로 전입하여 일정기간 대출 명의를 유지하면서 A이 쟁점주택으로 이전할 시점에 모든 사항을 정리하기로 하였다.(나) 그러나 A은 거래일 이후 A 모친의 건강상 이유로 쟁점주택에 거주하기 힘들다며 쟁점주택을 처분하고 싶다고 하여 같은 직장에서 불편한 관계로 지내고 싶지 않고, 대출도 청구인의 명의였으므로 몇 달간 제3자에게 매도하는 것을 도와주다가 결국 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재매입하게 되었다.(다) 쟁점주택 양도와 관련한 자금의 흐름을 보면 쟁점주택 매매대금은 OOO원이고 그 중 OOO원을 청구인의 전세보증금으로 대체하였으며, 청구인의 부채 OOO원을 A이 승계하면서 청구인은 OOO원을 A에게 반환(자금이체)하였고 차액인 OOO원은 상호 협의 하에 10개월간 대출원리금을 청구인이 납부하기로 하였다.(2) 쟁점주택 1차거래는 가장매매에 해당하지 아니한다.(가) 청구인은 2016.10.11. A의 계좌로 OOO원을 이체하였고, 2016.10.13. 청구인의 계좌에는 아들 결혼자금인 현금 OOO원이 입금되었는데, 청구인은 2016.10.12. A이 OOO원을 현금으로 출금하였는지 여부도 알 수 없고, A의 현금출금액과 청구인 계좌 현금입금액은 금액이 상이하며, 출금과 입금의 주체가 다르고, 청구인의 계좌에 현금입금된 OOO원은 아들의 결혼자금 관련 (혼수)현금이라고 소명하였음에도, 처분청은 청구인의 계좌에 현금으로 입금된 입금처가 청구인의 직장 인근 은행지점이라는 이유로 A이 출금한 금액 중 OOO원을 청구인이 다시 현금으로 입금한 것이라고 추정한 것으로 이는 객관적인 증거가 아닌 추론에 불과하다.(나) 어떠한 거래를 가장매매에 해당한다고 보기 위해서는 외형상 매매형식이 존재한다는 사정만으로는 부족하고, 대금의 실제 수수 및 귀속관계, 거래의 동기와 목적, 거래이후의 권리관계 및 경제적 이익의 귀속 등 제반 사정을 종합적으로 판단하여야 하는바, 처분청과 같이 가장매매를 이유로 과세할 경우 그 입증책임은 처분청에 있고, 단순한 정황이나 추측만으로 가장매매라고 단정하여서는 아니되며, 특히 처분청은 청구인의 계좌로 입금한 OOO원이 A의 출금액에서 유래되었다는 어떠한 근거도 제시하지 못하였다.(다) 통상 가장매매의 경우 권리관계를 이유로 신뢰할 수 있는 혈족이나 인척, 즉 특수관계인을 그 대상으로 하여 진행되나, 청구인과 A은 전혀 특수관계가 없는 제3자이고, 고가의 재산인 부동산을 그 가액에 비하면 소액인 양도소득세 비과세 적용을 위하여 권리관계의 다툼이 생길 수 있음에도 이를 실행한다는 것은 통상적으로 합리적인 행위라고 보기 어렵고, 또한 청구인이 A에게 쟁점주택을 매도한 시점은 청구인이 새로운 직장에서 업무상으로 알게 된지 10개월이 채 지나지 않았을 시기로, 청구인에게는 배우자의 형제를 포함하여 10명의 형제자매가 있어 가장매매를 계획하였다면 굳이 A과 할 이유가 전혀 없으며, 청구인과 같은 직장에 근무하였던 D과 G는 진술서를 통해 A의 필요에 의해 쟁점주택을 매매하였다는 내용을 진술하기도 하였다.(다) 처분청은 대출 원리금을 청구인이 부담한 점, 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 소유권 변경 이력이 없다는 점을 들어 쟁점주택의 소유자가 청구인이라는 의견이나, A의 대출이 원활하지 않았던 반면, 청구인의 대출조건(30년, 고정이율 3%)이 좋아 매매계약서에 명시적으로 10개월간 대출 원리금 부담 특약을 기재해 놓았고, 소유권 이전은 청구인의 장기 우대금리 조건이 채무자가 바뀌게 될 경우 동일 조건으로 대출을 받을 수 없게 되므로 청구인의 명의를 유지한 것이다.(라) 처분청은 쟁점주택 1차거래 이후 배우자 명의로 재취득한 점을 들어 쟁점거래를 사전에 기획한 가장매매로 보고 있으나, A의 자필확인서를 보면 쟁점주택 1차거래 시 A은 당장 쟁점주택으로 이사할 필요가 없었으므로 청구인이 당분간 거주하는 조건으로 임대차계약을 체결하고 전세로 거주하였고, A은 이후 모친의 건강상 이유로 이사가 불가능해지자 청구인은 A의 상황을 배려하여 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재매입하게 되었다는 사정을 명확히 진술한바 있다.(마) 과세요건사실의 존부는 과세관청이 적극적으로 입증하여야 하고, 모든 금융흐름을 납세자가 전부 소명하지 못하였다는 이유만으로 조세회피목적의 가장매매를 인정하는 것은 그 입증책임을 납세자에게 전가하는 것으로 허용될 수 없으며,법원은 거래가 가장행위에 해당한다고 하려면 그 거래가 외형상의 존재나 실질이 없다는 점을 과세관청이 구체적 증거로 이를 입증하여야 하고 단순히 거래당사자간 정황만으로는 가장매매를 단정할 수 없다고 판시(대법원 1992.2.28. 선고 91누6597 판결 등 다수, 같은 뜻임)하였다.청구인은 쟁점주택 1차거래는 특수관계가 없는 제3자간 거래로 계약상 조건에 따라 쟁점주택을 양도하였고, 처분청의 추정에 대응하기 위하여 9년이 경과한 거래에 대한 세무조사임에도 최선을 다하여 A을 찾아가 당시 거래에 대한 사실관계의 확인서를 요청하고 취득세 및 법무사비 납부내역을 교부받아 제출하였는바, 처분청은 추정만으로 쟁점주택 1차거래를 가장매매로 보아 과세하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.(3) 처분청은 쟁점주택 1차거래 후 9년이 경과한 시점에 세무조사를 실시하였고, 가장매매를 전제로 10년의 부과제척기간을 적용하는 것은 타당하지 아니하다.(가) 청구인은 만 70세로 이후 기대소득이 없고, 청구인은 특수관계가 없는 A에게 계약상 조건에 맞게 거래를 한 것이며, 거래조건이 다소 청구인에게 불리한 것이라도 이는 쟁점주택의 노후화 등을 사유로 상호 합의한 사항임에도 9년 전 거래에 대하여 추측만으로 과세한 것임에도 청구인은 쟁점주택 1차거래가 가장매매가 아니라는 점을 입증하기 위하여 노력을 다하였고, 청구인이 9년이나 지난 시점에서 자료를 완벽하게 구비하도록 요구하는 것은 사회통념에 비추어 볼 때 불합리하다.(나) 이 건은 가장매매이자 부정행위에 해당한다고 보아 10년의 부과제척기간을 적용하였는데, 「국세기본법」에 10년의 부과제척기간을 적용하기 위해서는 납세자가 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우에 해당하여야 하고,법원은 납세자가 법정신고기한 내 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 국세부과제척기간은 7년이고, 10년의 부과제척기간을 적용하는「국세기본법」이 정한 사기 기타 부정한 행위라고 함은 조세의 포탈을 가능하게 하는 행위로서 사회통념상 부정이라고 인정되는 행위, 즉 조세의 부과징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말하는 것으로서, 어떤 다른 행위를 수반함이 없이 단순한 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 이에 해당하지 않는다고 판시(서울행정법원 2014.9.24. 선고 2014구단53356 판결 등 다수)하였다.(다) 청구인은 쟁점주택의 양도사실을 은폐하거나 허위로 신고한바 없고, 거래사실 자체가 세무조사를 통해 확인된 것이 아니라 과거 신고자료에 의해 드러난 사안이며, 본건은 거래의 실질에 대한 법률적 판단의 문제에 불과함에도 이를 두고 곧바로 부정행위에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 건은 부정행위에 해당하지 않는 일반적인 양도소득세 과세사안에 해당하고, 쟁점주택 거래에 적용되어야 할 부과제척기간은 OOO 주택 양도에 대한 신고기한(과세기간의 다음연도 5.1.부터 5.31.) 다음 날인 2017.6.1.부터 7년 후인 2024.5.31.까지이므로 청구인의 부정행위를 전제로 B 주택 양도에 대하여 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하지 아니하다.(4) 처분청 답변에 대한 항변내용은 다음과 같다.(가) 처분청은 A이 인출한 현금 OOO원과 청구인 계좌에 입금된 현금 OOO원은 연관성이 있어 보이고, 자녀 결혼자금이라는 청구인의 주장은 자녀의 혼인신고일과의 차이로 인해 신뢰하기 어렵다는 의견이나,현금거래가 빈번한 경제생활에서는 이는 우연의 일치에 불 과하고 처분청은 해당 현금이 청구인에게 직접 전달되었다는 어떠한 물리적 증거(수표배서, cctv, 제3자 목격 등)를 제시하지 못하면서 단지 시간과 장소의 인접성만으로 이를 연관성이 있어 보인다고 단정하는 것으로, 청구인의 현금입금액 OOO원은 당시 결혼을 앞둔 아들의 혼수 및 예식비용 마련을 위해 보유하고 있던 현금을 입금한 것으로 통상적인 결혼식 및 신혼살림 준비는 혼인신고보다 훨씬 앞서 이루어지는 것이 통상적임에도 9년 전 소액의 현금흐름에 대해 영수증이 없다는 점을 들어 해당 사실 자체를 부인하는 것은 타당하지 아니하다.(나) 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 단기간 내 배우자가 재취득하였고, 청구인이 계속 거주한 점을 볼 때 쟁점거래는 B 주택의 양도소득에 대하여 비과세를 적용하기 위한 목적으로 사전 기획된 가장매매라는 의견이나,A과 청구인은 아무런 특수관계가 없고 OOO원이 넘는 부동산의 소유권을 아무런 담보도 없이 제3자에게 넘기는 가장매매를 할 경우 향후 매수인이 소유권을 주장하거나 반환을 거부할 경우 이를 회수할 법적 수단이 없음에도 고작 양도소득세 비과세 적용을 위하여 타인에게 소유권을 넘기는 모험을 감행하는 합리적인 경제인은 존재하지 않으며, 처분청이 제시한 조세심판원 선결정례(조심 2024인357, 2024.2.24.)는 친인척 간의 거래이자 자금이 즉시 회수된 사례로 청구인의 경우과 같은 제3자간의 거래와는 사실관계가 근본적으로 달라 적용할 수 없다.(다) 처분청은 쟁점주택 양도 후에도 청구인이 대출원리금 OOO원과 재산세까지 납부하였고, 배우자가 쟁점주택을 재취득할 당시 지금한 계약금 OOO원과 잔금 OOO원에 대해서도 현금으로 지급하였다고 주장할 뿐 관련 근거가 없어 쟁점거래가 가장매매라는 의견이나,쟁점주택은 노후되어 매매가 어려운 아파트로 청구인은 A의 경제적 어려움을 덜어주면서 매매를 성사시키고자 10개월간의 원리금을 부담하기로 약정하였고, 이는 총 매매대금의 약 2.4% 수준으로 실질적으로는 사후적 매매가액 할인의 성격으로 볼 수 있으며, 만약 가장매매가 목적이었다면 과세관청이 의심할 만한 이러한 대납조건을 굳이 계약서상 특약사항으로 명시할 이유가 없고, 투명하게 기재했다는 사실 자체가 당사자간의 진정한 합의에 의한 실거래임을 반증한다.또한 최근 대법원(대법원 2026.4.2. 선고 2026두30225 판결)은 납세자가 제출한 매매계약서가 거짓이라는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있고, 과세관청이 그 계약서가 위조되었거나 사후에 허위로 작성되었다는 점을 명확히 증명하지 못한다면 계약서상 내용을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 판시하였고, 이 건의 경우 특약내용인 원리금 대납을 숨기지 않고 기재하였으며, 처분청이 이에 대하여 사후에 조작되었다거나 허위라는 구체적인 증거를 단 하나도 제시하지 못한 채 9년 전의 정황만으로 이례적이라고 보아 실거래 자체를 부정하고 있는 것으로 이는 대법원의 판결에 정면으로 위배되는 것이고, 청구인의 적극적인 은닉행위가 없는 이 건은 무신고에 대한 일반부과제척기간인 7년을 적용하여야 하므로 이 건 처분은 부과제척기간이 경과하여 부과한 위법한 처분에 해당한다.나. 처분청 의견(1) 쟁점주택의 양도는 화명동 주택의 양도소득세 절감을 위한 목적으로 행해진 가장매매이다.(가) 청구인은 2016.10.11. 매매계약과 동시에 임대차계약을 체결하였는데, 쟁점주택의 매매가액과 임차보증금의 차액 OOO원은 계약 당일 A 명의의 계좌로 이체되었고, A은 자기 계좌에 입금된 차액 OOO원 중 취·등록세 등 OOO원을 법무사에게 이체하였으며, 다음 날인 2016.10.12. 현금 OOO원을 주거지 인근 금융기관에서 현금으로 인출하였는데 이는 다음 날 청구인의 직장 근처 금융기관에서 청구인 명의의 계좌에 입금된 현금 OOO원과 연관이 있어 보인다.(나) 청구인은 현금 입금 OOO원의 원천이 A의 현금인출액과 무관하게 보관하고 있던 현금을 자녀의 결혼자금을 위해 입금한 것이라고 주장하나, 자녀 E의 혼인신고일은 2018.4.25.로 현금입금일인 2016.10.13.과 시간적으로 상당한 괴리가 존재하고, 설령 실제 결혼날짜보다 혼인신고일이 늦어졌다고 하더라도 청구인의 계좌에는 축의금으로 보이는 어떤 금액도 입금된 사실이 확인되지 않는다.(다) 또한 청구인은 현금을 입금한 은행지점이 직장 인근에 위치하고 있어 편리하다고 하나, 분실위험을 감수하고 자택에 보관 중이던 고액의 현금을 굳이 차량으로 이동한 후 입금하였다는 소명은 납득하기가 어렵고, A의 주거래 은행은 부산은행이고 청구인은 우리은행으로 A이 편의상 주거지 인근에서 출금하고 이를 청구인에게 전달하여 청구인이 이를 입금하였다고 보는 것이 보다 상식에 부합한다 할 것이므로 청구인이 매매계약서상 거래금액대로 대금을 수수하고, 정산한 차액을 이체하였다고 주장하며 제출한 금융증빙은 쟁점주택 1차거래가 실제 거래인 것처럼 꾸미기 위해 만들어낸 것으로 추정된다.(라) 청구인은 2016.10.6. A과 쟁점주택 매매 시 향후 2년간 쟁점주택을 임차하여 사용하고 10개월간 대출원리금은 청구인이 부담한다고 약정을 하였는데, 쟁점주택의 임대차기간이 만료되기 전 대출원리금 대납기간이 종료됨과 동시에 청구인의 배우자로 쟁점주택의 소유권변경등기가 되었고, 이는 청구인이 대출원리금을 부담하기로 약정한 기간과 쟁점주택을 A으로부터 청구인 배우자 명의로 재취득한 기간이 10개월로 일치하는 것으로 볼때 청구인은 쟁점주택 양도시부터 재취득을 계획한 것으로 보인다.(마) 또한 청구인은 쟁점주택 2차거래에 대하여 A 노모의 치매증상이 악화된 상황과 청구인의 직장 내 평판을 우려하여 내린 결정으로 공교롭게 기간이 겹쳤을 뿐이라고 주장하나, 청구인의 진술서에 따르면 A 모친의 치매증상은 A이 쟁점주택을 매입하기를 희망했던 주요한 이유로 기재되어 있고, 쟁점주택 1차거래가 가장매매가 아닌 실제 거래라면 A의 입장에서는 쟁점주택을 취득하고 임대함으로써 정산차액을 운용할 수 있으므로 합리적인 경제인의 관점에서 판단했을 때 임대차 계약기간이 만료되기 전에 이를 다시 매매할 이유가 없으므로, 쟁점주택 1차거래는 실제로 소유자가 변경된 것이 아닌 가장매매라고 보인다.(바) 청구인은 쟁점주택 양도 후 불과 11일만에 B 주택을 양도하고, B 주택의 양도차익에 대하여 양도소득세 비과세를 적용받았으며, 10개월 후 계속하여 거주하고 있던 쟁점주택을 배우자 명의로 변경하였다.청구인은 매수인 A과 친인척관계에 해당하지 않으므로 신뢰를 바탕으로 이루어지는 가장매매를 할 이유가 전혀 없고 소액인 양도소득세 비과세 적용을 목적으로 권리관계의 다툼이 생길 수 있는 사항을 진행하는 것을 통상적으로 합리적인 의사결정자가 행할 수 있는 행위가 아니라고 주장하나, 청구인이 B 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 않았다면 부과되는 양도소득세는 OOO원으로 이는 결코 소액이 아니고, B 주택의 양도에 대하여 비과세를 적용받을 목적으로 가장매매를 한 대가는 2016년 쟁점주택 취득세 등 OOO원과 쟁점주택 양도소득세 OOO원, 2017년 쟁점주택 취득세 등 OOO원으로 합계액이 OOO원에 불과하다.(2) 처분청은 쟁점주택과 B 주택의 거래 당시 객관적 사실관계를 근거로 쟁점주택의 실제 소유자를 청구인으로 판단하였다.(가) 실제 소유자라 함은 소유객체에 대해 사용, 수익, 처분을 본인의 의사에 따라 자유로이 판단하고 이행할 수 있는 권리자이자 의무부담자로 정의할 수 있고, 쟁점주택의 등기부등본상 소유권이 변경되었음에도 불구하고 담보대출금에 대한 채무자의 변경이 없었고, 쟁점주택을 양도한 이후에도 청구인 세대는 계속 쟁점주택에서 거주한 것으로 나타나며, 심지어 쟁점주택의 10개월 간 담보대출 원리금 합계 OOO원을 청구인이 상환하였고, 2017년도 재산세 납세의무자는 A임에도 청구인이 쟁점주택의 재산세를 납부한 사실도 확인된다.이와 같이 특별한 사정없이 부동산의 소유권이 변경되었음에도 불구하고 금융기관의 채무자를 바꾸지 않고 타인의 부동산 대출금을 대신 상환하며 타인이 납세의무자인 재산세를 대리납부하는 것이야 말로 청구인이 말하는 통상적이고 합리적인 의사결정으로 보기 어렵고, 이러한 납득불가한 행위는 청구인이 쟁점주택의 실제 소유자이기 때문이라고 이해하는 것이 더욱 합리적이다.(나) 청구인은 쟁점주택 대출금 10개월간 대리상환 특약사항이 매매계약일 당시 대출금 OOO원 중 OOO원만이 10개월의 대출원리금이라 소액에 해당하여 청구인이 부담하였다고 주장하나, 해당 기간 중 실제 상환된 쟁점주택의 대출원리금은 OOO원으로 소액으로 치부하기는 많은 금액에 해당하고, 청구인이 일방적으로 불리하게 대출원리금을 부담해야 할 어떤 사정도 확인되지 않는다.(다) 쟁점주택은 B 주택을 양도한 이후 청구인의 배우자 명의로 재취득하였는데, 2016.10.6. 청구인이 A과 계약한 쟁점주택의 임차보증금은 OOO원인데 쟁점주택 재취득 매매계약서상에는 보증금이 OOO원으로 기재되어 있고, 이에 대하여 청구인은 A의 쟁점주택 보유기간 중 보증금 감액이 있었다고만 주장할 뿐 그 증빙을 제출하지 못하고 있고, 또한 쟁점주택 재취득 매매계약서 상 계약금 OOO원과 잔금 OOO원을 지급한 근거를 제시하지 못하고 있으며, 쟁점주택 재취득 매매계약서의 거래금액은 실제 거래금액과 일치하지 않고, 취득세와 등록세 등은 모두 청구인이 납부하였다.(라) 청구인은 쟁점주택 재취득과 관련하여 9년전 거래로 해당 자료를 제시하기가 어렵다고 주장하나, 청구인은 1995년 쟁점주택의 취득계약서부터 2005년 B 주택 재개발 전 매매계약서까지 보관하고 있었음에도 청구인이 2017년 작성된 임차보증금 감액계약서 등과 관련 증빙을 제출하지 못하는 사유는 당초부터 존재하지 않았기 때문이라고 보는 것이 더 합리적이므로 쟁점주택 2차거래 역시 매매대금이 지급된 실제 거래가 아니므로 쟁점주택의 실제 소유자는 청구인으로 보아야 한다.(3) 청구인의 항변에 대한 처분청의 추가 답변내용은 다음과 같다.(가) 처분청은 청구인과 A의 이례적인 고액 현금 입·출금 사실 뿐 아니라 소유권이 A에게 이전된 후에도 쟁점주택 대출원리금을 청구인이 상환하였던 점, A 명의의 주택 재산세를 청구인이 납부한 점, 임대차계약서상 임차기간은 2년이나 청구인이 10개월의 원리금을 부담한다고 기재하고 정확히 10개월 후 청구인의 배우자 명의로 쟁점주택을 재취득하였으며 계속 쟁점주택에서 실거주하였던 점, 쟁점주택 부동산등기사항증명서상 A 명의로 소유권이 변경되었음에도 을구의 채무자가 여전히 청구인 명의로 등재되어 있었던 점, 쟁점주택 양도 후 11일 뒤 B 주택에 대하여 매매계약을 체결하고 이후 B 주택의 양도차익에 대하여 비과세 적용을 받으려 하였던 점 등을 근거로 하여 쟁점거래를 가장매매로 보았던 것이지 단순한 추정만으로 쟁점거래를 가장매매로 본 것이 아니다.(나) 청구인이 제시한 현금입금액 OOO원의 사용처를 보면, 청구인은 2016.10.6. 자기의 우리은행 마이너스통장에서 OOO원을 A의 계좌로 이체하였고, 7일 후인 2016.10.13. 청구인은 자기의 우리은행 마이너스통장으로 OOO원을 현금으로 입금(마이너스 통장 잔액 -OOO원)하였는데, 이후 청구인의 마이너트 통장의 잔액은 약 OOO원 정도로 계속 유지되어 청구인의 주장하는 자녀 결혼자금 목적으로 현금이 사용된 사실도 확인되지 아니한다.(다) 청구인은 A이 혈족이 아닌 제3자이므로 신뢰가 깊지 않아 가장매매를 할 수 없다고 주장하나, 청구인의 지극히 사적이고 내밀한 관계까지 굳이 파악하지 않더라도 A 명의의 계좌 거래내역을 보면 1년간 OOO원을 초과하는 현금거래가 없다가 청구인이 정산금을 입금한 후 A의 집 앞 은행창구에서 단 한 차례 OOO원의 현금을 출금한 점, A은 주민등록표상 확인이 가능한 1977년 이후 동래구 등 동부산 권역에만 거주하였는데 굳이 치매노모를 이유로 활동반경이 전혀 다른 서부산권의 구축 아파트(쟁점주택)를 매수하였다가 10개월 후 치매노모를 이유로 쟁점주택을 매도하려 하였던 점, 청구인은 A과 신뢰관계가 깊지 않다면서 A 명의의 쟁점주택 대출원리금 및 재산세를 대납하였던 점 등은 일반적인 상식으로 납득하기가 어려운 사정들로, 처분청은 청구인과 A 간 여러 가지 사실관계를 근거로 거래의 실질을 가장매매로 판단하였다.(라) 청구인이 B 주택의 양도소득에 대하여 비과세 특례를 적용받을 목적으로 쟁점주택을 가장매매한 행위는 국세기본법령에서 정한 사기 기타 부정한 행위에 해당하므로 10년의 부과제척기간을 적용하는 것이 타당하다.1) 쟁점주택 1차거래 매매계약서와 쟁점주택 2차거래 매매계약서는 사실과 다른 거짓 문서를 작성한 것에 해당하고, 쟁점주택 매매대금과 임차보증금에 대한 정산금을 A의 계좌에 이체를 하고 이후 현금으로 돌려받은 행위는 쟁점주택 1차거래를 실제 매매인 것처럼 꾸미기 위해 의도적으로 만들어낸 금융거래내역이므로 이 또한 거짓 증빙에 해당한다.2) 청구인의 이러한 거짓 문서작성 및 거짓 증빙자료를 만드는 행위는 양도소득세 비과세 적용을 위하여 마치 실제 매매거래가 있었던 것처럼 위장하기 위한 적극적인 행위로 이는 「국세기본법」 제26조의2 제1항 제1호와 「조세범 처벌법」 제3조 제6항에 따른 “사기나 그 밖의 부정한 행위”에 해당하는바, B 주택의 양도에 대한 국세의 부과제척기간 10년을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점주택의 양도를 가장매매로 보아 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 경정한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제26조의2(국세의 부과제척기간) ① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 “부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다. 다만, 역외거래[「국제조세조정에 관한 법률」 제2조 제1항 제1호에 따른 국제거래(이하 “국제거래”라 한다) 및 거래 당사자 양쪽이 거주자(내국법인과 외국법인의 국내사업장을 포함한다)인 거래로서 국외에 있는 자산의 매매ㆍ임대차, 국외에서 제공하는 용역과 관련된 거래를 말한다. 이하 같다]의 경우에는 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년으로 한다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 부과제척기간으로 한다.1. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우 : 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년(역외거래의 경우 10년)2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우 : 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년(역외거래에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 15년). 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 「법인세법」 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 또한 같다.3. 납세자가 부정행위를 하여 다음 각 목에 따른 가산세 부과대상이 되는 경우 : 해당 가산세를 부과할 수 있는 날부터 10년가. 「소득세법」 제81조의10 제1항 제4호(2) 국세기본법 시행령제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위”란 「조세범 처벌법」 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말한다.(3) 조세범 처벌법제3조(조세 포탈 등) ① 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급ㆍ공제를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액(이하 “포탈세액등”이라 한다)의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. (단서 생략)⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취3. 장부와 기록의 파기4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작6. 「조세특례제한법」 제5조의2 제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위(4) 소득세법제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택다. 사실관계 및 판단(1) 쟁점주택과 B 주택의 양도관련 현황은 다음과 같다.(가) 청구인은 쟁점주택OOO을 A에게 양도한 후 양도차익 OOO원에 대하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, 12일 후 청구인이 소유하던 B 주택에 대한 양도계약을 체결하였으며, 2016.12.21. B 주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 보아 아래 ＜표1＞과 같이 양도소득세를 무신고하였다.＜표1＞ 쟁점주택과 OOO 주택의 양도소득OOO(나) 청구인은 쟁점주택 1차거래 당시(2016년) 쟁점주택과 B 주택을 소유한 2주택자였으나, 2016.10.6. 쟁점주택을 A에게 양도하였고, 2016.12.21. B 주택을 양도하면서 B 주택은 양도 당시 1세대 1주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 무신고하였다.(다) 쟁점주택은 2017.7.17. 청구인의 배우자가 매매가액 OOO원에 다시 취득하였고, 청구인과 청구인의 배우자는 1996.2.16.부터 2018.7.17.까지 쟁점주택에 거주하였다.(라) 청구인은 2016.10.6. A과 쟁점주택 1차거래 매매계약을 체결(중개인 없음)하였고, 양도대금은 OOO원, 기존 담보대출금 잔액 OOO원을 A이 승계(단, 청구인이 10개월간 대출금 분할상환 원리금을 부담)하며, 계약금 OOO원 및 잔금 OOO원은 계약 당일 전액 지급하기로 하고, 매수자 A은 청구인에게 2년간 임대하고, 잔금 OOO원은 임차보증금과 상계처리하는 것으로 기재되어 있으며,2016.10.6.자 청구인과 매수인의 임대차계약서에 의하면 보증금 OOO원, 계약금은 OOO원이고 잔금 OOO원을 계약당일 지급하기로 하고, 특약사항에 계약금은 쟁점주택 매매잔금으로 대체하고, 잔금 OOO원은 청구인에게 지급할 계약금 OOO원과 차감상계하고 잔액 OOO원은 임대인인 매수자 A의 부산은행 계좌로 입금하며, 임대기간은 2년이나 임대자의 현 거주주택 상황에 따라 상호협의할 수 있다고 기재되어 있으며, 청구인은 같은 날 A 명의 부산은행 계좌(OOO)로 OOO원을 이체하였다(＜별지1＞ 쟁점주택 1차거래 매매계약서 및 임대차계약서).(마) A의 부산은행 계좌에 입금된 OOO원 중 2016.10.11. 쟁점주택 취등록세 OOO원을 법무사에게 이체되었고, 2016.10.12. OOO원은 현금으로 출금되었으며, 다음 날인 2016.10.13. 청구인은 자기의 우리은행 계좌에 현금 OOO원을 입금하였다.＜표2＞ 쟁점주택 1차거래 관련 일자별 입출금 내역OOO(바) 청구인은 2004.8.26. 쟁점주택의 주택담보대출(우리은행 계좌번호 OO O)을 받았는데, 매월 원금 OOO원을 상환하여야 하고, 쟁점주택 1차거래 매매계약서 특약사항인 10개월에 해당하는 원리금은 OOO원이며, 위 대출금은 청구인 명의 입출금계좌(우리은행 OOO)에서 상환된 것으로 나타난다.(사) 쟁점주택의 등기사항전부증명서 을구의 근저당권은 2014.8.26. 채무자를 청구인으로 설정한 이후 A에서 청구인의 배우자로 소유권이 이전될 때까지 변경된바 없고, 2018.12.6. 청구인의 배우자 C가 현재 소유자 F에게 매매가액 OOO원에 양도한 이후 채무자가 변경등기된 것으로 나타난다.＜표3＞ 쟁점주택 등기부등본상 근저당권 설정 현황OOO(아) 2017.7.10.자 쟁점주택 2차거래 매매계약서에 의하면, A이 청구인의 배우자 C에게 OOO원에 쟁점주택을 매도(중개인 없음)하면서 계약금은 OOO원은 계약시 지불하고, 청구인의 배우자가 우리은행 융자금 OOO원과 임차보증금 OOO원을 인수하며, 잔금은 OOO원은 2017.7.17. 지급하는 것으로 기재되어 있으나 청구인은 이에 대한 금융증빙은 제출하지 아니하였으며, 쟁점주택 재취득 당시 취·등록세 등은 청구인 명의 우리은행 OOO 계좌에서 OOO원이 출금된 것으로 나타난다(＜별지2＞ 쟁점주택 2차거래 매매계약서).(자) 2017년 과세기간 중 쟁점주택의 재산세 납세의무자는 A이나, 청구인 명의 우리은행 OOO 계좌에서 2017.7.28.과 2017.9.21. 각 OOO원이 A의 지방세 가상계좌로 이체된 것으로 확인된다.(차) 처분청은 청구인이 한 쟁점거래가 B 주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해 한 가장매매로 보아 B 주택의 양도에 대하여 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 부과하였다.(2) 쟁점거래가 실제 거래라는 근거로 청구인이 제시한 자료는 다음과 같다.(가) 청구인은 처분청이 제시한 과세논리가 추정에 불과하다며 아래 ＜표4＞와 같이 처분청의 추정에 대한 청구인의 상세 반박내용을 제출하였다.＜표4＞ 처분청의 추정에 대한 반박내용OOO(나) 청구인은 쟁점주택 1차거래시 정산금(임차보증금)으로 A에게 OOO원을 지급하였다는 근거로 우리은행계좌의 이체결과를 제출하였다.＜표5＞ 청구인이 2016.10.6. A에게 정산금을 이체한 내역OOO(다) 청구인은 쟁점주택에 대한 주택담보대출(우리은행 계좌번호 OOO) 관련하여 2025.8.18. 발급한 부채잔액증명서 2매를 제출하였고, 해당 금액은 아래 ＜표6＞과 같다.＜표6＞ 2025.8.18. 발급한 우리은행 부채잔액증명서 2매 내용OOO(라) A의 자필확인서를 보면 A은 모친의 치매증상이 2017년 5월 빠르게 진행되어 환경변화가 치매에 악영향을 미칠 것이 우려되고, 간병이 힘들어지게 되어 이사가 어려워 쟁점주택을 청구인의 배우자에게 매도하였다고 기재(＜별지3＞ A의 자필 사실확인서)하였으며, 그 외 직장동료 2명의 확인서(D, G)를 제출하였고, 그 중 G의 확인서는 아래 ＜표7＞과 같다.＜표7＞ 청구인이 근무하던 회사 직원 G의 확인서OOO(3) 쟁점거래를 가장매매라고 본 근거로 처분청이 제시한 자료는 다음과 같다.(가) 청구인은 쟁점주택 1차거래의 계기에 대하여 아래 ＜표8＞과 같이 진술하였다.＜표8＞ 청구인의 진술서OOO(나) 2025.9.11. 청구인은 처분청에 2016.10.13.자 현금입금액 OOO원에 대하여 아들 결혼자금 관련 비용이라고 진술하였고, 국세청 통합전산망 조회결과 청구인의 아들 혼인신고일은 2018.4.25.로 나타나며, 청구인이 2016.10.13. OOO원을 현금으로 입금한 이후 해당 계좌의 잔액은 약 OOO원 정도로 유지되어 아들 결혼자금 관련 비용 등의 목적에 자금이 사용된 내용이 확인되지 아니한다.＜표9＞ 청구인의 우리은행 계좌 입출금 내역OOO(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 1차거래 시 양수인인 A과는 특수관계가 없는 제3자이고, A의 필요에 의하여 쟁점주택을 양도하였다가 다시 양수한 것이므로 이를 가장매매로 볼 수 없다고 주장하나,쟁점주택 1차거래를 보면 A은 청구인의 대출금을 승계하여 쟁점주택 임차보증금 정산금 OOO원을 제외하면 실제 현금 거래 없이 거래가 되었고, 청구인이 A의 계좌로 입금한 OOO원 중 A이 쟁점주택 취·등록세 등으로 지출한 OOO원을 제외하면 나머지 금액은 OOO원으로, 이는 2016.10.12. 매수인인 A의 거주지 인근 부산은행에서 현금으로 출금되었고, 그 다음 날인 2016.10.13. 청구인 명의 우리은행 계좌에 현금 OOO원이 입금이 된 것으로 나타나며, 이에 대하여 청구인은 자기가 보관하고 있던 현금을 아들의 결혼관련 자금으로 사용하기 위하여 입금한 것이라고 소명하고 있으나, 아들의 혼인신고일은 약 1년 5개월 이후로 확인되고, 현금 OOO원이 입금된 후 해당 계좌에서 아들 결혼 관련 자금으로 사용된 지출로 볼 만한 출금이 확인되지 않는 점,쟁점주택 1차거래 매매계약서와 달리 청구인의 주택담보대출채무는 A에게 승계되지 않았고, 청구인의 배우자가 쟁점주택을 재취득할때까지 청구인은 약 10개월간 쟁점주택에 대한 대출원리금 합계 OOO원을 계속 상환한 것으로 나타나며, 쟁점주택을 A 명의로 소유권이전을 한 이후에도 근저당권 채무자를 청구인으로 유지하였다가 청구인의 배우자가 쟁점주택을 현 소유자에게 양도한 이후에 근저당권 채무자를 현 소유자 명의로 변경한 것으로 나타나는 점,청구인과 청구인의 배우자는 1996.2.16.부터 2018.7.17.까지 쟁점주택에 계속 거주하였던 것으로 나타나고, A이 부담하여야 할 쟁점주택의 재산세를 모두 청구인이 A 명의의 가상계좌로 납부하였으며, 청구인은 쟁점주택 2차거래 시 담보대출금 승계액과 임차보증금 승계액을 제외한 계약금 OOO원과 잔금 OOO원에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 점,B 주택 양도일은 2016.12.21.로 같은 날 청구인은 쟁점주택에 대한 양도소득세를 신고하면서도 B 주택에 대해서는 양도소득세를 무신고하였고, 청구인이 B 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 않았다면 부과되는 양도소득세는 OOO원으로 이를 소액으로 보기 어려우며, 쟁점거래로 인해 청구인이 부담한 금액은 2016년 쟁점주택 취득세 등 OOO원(A의 계좌에서 이체된 금액)과 쟁점주택 양도소득세 OOO원, 2017년 쟁점주택 취득세 등 OOO원으로 합계액이 OOO원에 불과한바, 쟁점거래로 인한 양도소득세 절감의 효과가 발생하였던 점,쟁점주택 1차거래 매매계약서 및 2차거래 매매계약서뿐 아니라 임대차계약서를 보면 1명이 작성한 것으로 나타나고, A의 자필확인서를 보면 계약서에 A은 단 한번도 자기의 이름을 기재하지 아니한 것으로 나타나며, 위 3건의 계약서 모두 중개인이 기재되어 있지 아니하여 쟁점거래는 형식상 양수인에게 양도하였다가 그 소유를 환원한 것으로 보여 「국세기본법」제14조 제2항에 따라 청구인이 양수인에게 쟁점주택을 실질적으로 양도하지 않은 것으로 볼 수 있는 점,또한, 청구인은 B 주택 양도에 대하여 1세대 1주택의 양도로 비과세 특례 적용대상으로 보이도록 쟁점주택 1차거래 시 양도소득세를 신고하고 그에 대한 매매계약서를 작성하여 첨부하였는바, 이는 적극적인 기망행위로서 ‘조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 만드는 사기 기타 부정한 행위’에 해당하여 10년의 부과제척기간을 적용하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택에 대한 청구인과 양수인 간의 매매거래를 부인하고, B 주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지1＞ 쟁점주택 1차거래 매매계약서 및 임대차계약서OOO＜별지2＞ 쟁점주택 2차거래 매매계약서OOO＜별첨3＞ A의 자필 확인서OOO