쟁점주택은 사실상 철거가 예정되어 재산세 비과세 대상이므로 종부세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

이 건의 쟁점이 되는 규정인 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항은 재산세 비과세 대상에 대하여 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다.)”으로 규정하고 있는데, 위 문언은 ‘철거명령을 받은 경우’와 ‘철거보상계약이 체결된 경우’를 병렬적으로 규정하면서 모두 행정관청에 의함을 전제로 한 것으로 해석함이 자연스러워 보이므로, 청구법인(재건축조합)이어서 행정관청에 해당하지 아니하므로 이 부분 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구법인이 쟁점주택에 대하여 철거신고를 하였다고 하나, 실제 철거시기를 명확히 알기 어렵고 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 및 2021.6.1. 현재 쟁점주택이 이미 철거되었다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 위 과세기준일 현재 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 상실하였다고 단정하기 어려우므로, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2012.10.8. 대전광역시 OOO 일대(181,855㎡)를 정비구역으로 하여 아파트 등을 건축하는 내용의 주택재건축정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)을 시행하기 위해 조합설립인가를 받은 조합으로, 2017.12.29. 사업시행인가를, 2018.12.27. 관리처분계획인가를 각 받았으며, 2019년부터 2020년 5월까지 해당 정비구역 내 주택 중 아파트 분양을 원하지 않는 조합원들(이하 “현금청산대상자”라 한다)의 주택에 관하여 현금청산 절차를 거쳐 그 소유권을 취득하였다.나. 처분청은 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 현금청산대상자로부터 취득하여 보유하고 있는 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 다른 소유 주택에 관하여 청구법인에게 2020.11.18. 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을, 2021.11.19. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.다. 청구법인은 쟁점주택이 「지방세법」제109조 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’으로서 재산세 비과세대상에 해당되어 주택분 종합부동산세 납부의무도 없으므로 쟁점주택에 대한 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세 등을 환급하여야 한다며 2024.2.28. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.4.29. 이를 거부하였다.라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.17. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 주택재건축정비사업의 현금청산대상자로부터 협의취득된 주택으로서 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은, 「지방세법」제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다.(가) 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 의한 재건축사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 목적으로 도시환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로, 조합이 그 사업시행자가 되는 경우, ① 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, ② 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, ③ 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하게 된다(대법원 2020.7.29. 선고 2016다51170 판결 등 참조). 이에 정비구역 내의 토지 전부는 종전자산으로 제공되어야 하므로 사업시행자로서는 반드시 정비구역 내의 토지 등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 현금청산대상자들이 소유하던 종전 주택 등은 당연히 철거예정에 있게 된다.특히 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 도시정비법에 따라 기존의 건축물을 철거할 의무가 부과된다(도시정비법 제81조 제1항, 제2항). 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하거나(도시정비법 제73조 제1항), 수용하여 그 재산권을 취득하게 되고[도시정비법 제63조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다) 제19조 제1항], 그 보상의무도 부담한다(토지보상법 제75조 제1항).(나) 이와 같은 법리와 관계 규정의 문언 및 내용에 비추어 보면, 도시정비법에 의하여 시행되는 재건축사업에서 조합이 현금청산대상자가 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있다고 볼 수밖에 없고 현금청산 대상자에게 지급하는 협의취득 보상금 또는 수용보상금 역시 철거보상계약에 따른 보상이라고 할 수 있다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결 참조).따라서 재건축사업의 사업시행자인 조합이 종합부동산세 과세기준일 현재 현금청산대상자로부터 협의취득하여 보유하고 있는 주택은 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 동법 시행령 제108조 제3항에서 규정하는 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하여 재산세 비과세대상에 해당한다.이 건의 경우, 쟁점정비사업의 시행자인 청구법인은 2018.12.27. 최초 관리처분계획인가를 받은 이후 2020년 재산세 과세기준일 이전까지 현금청산대상자로부터 쟁점주택을 협의취득하였는바, 이에 쟁점주택은 재산세를 부과하는 해당연도 이전에 철거하기로 계획이 확정되었고 재산세 과세기준일 당시 철거보상계약이 체결된 것이어서 재산세 비과세 대상에 해당하므로 「종합부동산세법」 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.한편 처분청은 철거보상계약의 주체가 행정관청인 경우에만 비과세 대상이라는 의견이나, 「지방세법 시행령」 제108조 제3항에 따른 비과세 대상 주택은 ‘행정관청으로부터’ 철거명령을 받았거나, ‘행정관청을 포함한 타인과’ 철거보상계약이 체결된 주택을 의미한다고 보는 것이 문맥상 자연스러운 해석이고 이와 관련하여, 서울고등법원 2024.8.23. 선고 2023누55483 판결도 재산세 비과세 대상인 철거보상계약이 체결된 주택에 대한 계약 주체는 반드시 ‘행정관청’ 또는 ‘행정관청의 지위를 의제받는 자’로 한정하여 해석할 수 없으며, 이와 같이 한정할 합리적인 이유도 없는 것으로 판단하였다.가사 행정관청이 주체가 되어 철거보상계약이 체결된 건축물 및 주택에 한정하여 재산세 비과세 대상이 된다고 하더라도, 청구법인과 같은 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실 보상에 관한 협의를 하거나, 이를 수용하여 그 재산권을 취득하게 되고 그 보상의무도 부담하는 등, 사업시행자인 청구법인에게는 정비구역 내 토지 등을 수용함으로써 그 재산권을 강제적으로 취득할 수 있는 수용권 등 공법상 권한을 행사할 수 있는 법적 지위가 있다고 할 것이므로(서울고등법원 2024.8.23. 선고, 2023누55483 판결 참조) 재건축조합인 청구법인과 현금청산대상자간 철거보상계약 시, 청구법인이 행정관청의 지위를 의제 받은 것으로 볼 수 있다 할 것이다.(다) 더욱이 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택 신축을 위해 철거할 목적으로 취득한 기존 주택을 종합부동산세 과세대상에 포함하는 것이 위법하다는 점은 이미 법원이 명확하게 판단하였으며, 실제 「종합부동산세법 시행령」 개정 역시 이와 동일한 취지로 이루어졌다.1) 법원은 재개발사업 목적 달성을 위한 철거가 예정된 주택에 대한 종합부동산세의 부과는, 종합부동산세의 입법목적과도 관련이 없으며 종합부동산세의 유도적ㆍ형성적 기능과도 거리가 있고 담세능력에 상응하는 과세라고 보기도 어렵다는 점을 지적하며 종합부동산세 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다고 판단하였다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결).2) 이에 더하여 2022.2.15. 「종합부동산세법 시행령」의 개정(대통령령 제32425호)으로, ‘종합부동산세 과세표준 합산대상이 되는 주택의