쟁점비용의 취득세 과세표준 포함 여부

임대주택 매각가격 산정 용역비(쟁점비용2), 이동식 가구 구입비(쟁점비용4), 기반시설 설치비(쟁점비용1) 중 공동주택 단지 외부에 설치된 도로 등에 사용된 비용(재조사), 지출될 것으로 예상하여 산정해 놓은 예비비(쟁점비용8) 중 취득시기 이전에 지출된 비용(재조사)을 취득가격에서 제외하고, 이주용역비(쟁점비용3)·쓰레기 자동집하시설 설치비(쟁점비용5)·감정평가비용(쟁점비용6)·조합운영비(쟁점비용7)를 취득가격에 포함하는 것이 타당함 서울특별시 강남구청장이 2024.10.22. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 임대주택 매각대금 산정을 위한 용역비용 OOO원과 커뮤니티 이동식가구 설치비용OOO원을 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 정비기반시설 공사비용 OOO원과 향후 지출 예상비용 OOO원은 서울특별시 OOO단지의 취득가격에 포함되는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준을 경정하며, 나머지 청구는 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2003.11.6. 서울특별시 OOO에 주사무소를 두고 설립된 법인으로서, 서울특별시 OOO일원에 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하는 사업을 시행하고 있다.나. 청구법인은 2023.11.29. 서울특별시 OOO에 아파트 및 임대주택, 상가 등(연면적 239,249.9652㎡, 이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축하고, 2024.1.11. 과세표준을OOO원으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 교육세OOO원 합계 OOO원을 신고하였으며, 2024.1.26. 이를 납부하였다.다. 이 후 청구법인은 2024.8.19. 처분청에 취득세 등이 과다신고·납부되었다고 주장하며 아래 ＜표＞와 같은 비용을 쟁점건축물의 취득가액에서 공제하여 취득세 OOO원, 지방교육세OOO원, 농어촌특별세OOO원 합계OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 인입공사비, 상가개발이익금에 대하여 인용하고, 판매금 일부, 주민센터 이전비용 등 이주비 일부, 구외 인입공사비, 상가개발이익금, 재산세 등에 대해서는 일부 감액경정을 하였으며, 다른 비용(처분청이 취득세 과세표준산입을 부인한 비용에 대하여 이하 “쟁점비용”이라 한다)에 대해서는 취득가액에 포함되는 것이 타당하다고 하여 2024.10.22. 거부하였다.＜표＞ 청구법인의 경정청구 내역(단위 : 원)○○○라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.18. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장쟁점비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.(1) 지방자치단체 등에 무상으로 귀속되는 도로, 공원 등의 정비기반시설 공사비용(이하 “쟁점비용1”이라 한다)은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.(가) 공동주택단지 외부의 도로·공원 등 조성공사(무상귀속)의 경우 주택재건축정비사업의 승인조건에 부여된 것으로서 처분청에 무상귀속(기부채납)하는 것이며, 이러한 도시계획시설(도로·공원 등) 조성 비용에 대하여 이를 공사원가로 계상하였다 하더라도 공동주택 등의 신축 건축물의 취득가격으로 볼 수 없다(조심 2022지1236, 2023.10.19. 등 참조).(나) 처분청은 2015.4.28. 사업시행인가를 하면서 도로, 공원, 녹지 등 정비기반시설을 새로이 설치하여 처분청에 무상귀속하도록 하였고, 청구법인은 위 도로, 녹지, 공원 등의 정비기반시설 조성을 하면서 쟁점비용1을 지출한 것으로, 해당 정비기반시설은 지방자치단체에 무상귀속되어 사실상 아파트 단지 밖에 설치되어 공공재산으로서 공동주택에 부수되지 않는 시설이므로 이를 공사원가로 계상하였다 하더라도 공동주택의 신축 건축물의 취득가격으로 볼 수 없기에 쟁점건축물의 취득세 과세표준액에서 제외하여야 한다.특히 교량은 쟁점건축물과 떨어져 있는 별도의 구축물에 해당하고, 교량은 「지방세법」에서 취득세 과세대상으로 열거하고 있지 아니하므로 교량 건설비용은 쟁점건축물과 별개의 물건을 취득하기 위하여 소요된 비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보기 어렵다 할 것이므로 이에 대한 경정청구를 거부한 것은 잘못이라 하겠다(조심 2018지842, 2018.12.10.).(다) 공동주택을 신축하면서 시행한 도로, 공원 조성을 위한 부대공사는 사실상의 공공용 재산으로 공동주택에 부수되지 않은 시설로서 그 유익을 공동주택의 입주자들이 향유한다고 하더라도, 그 효용과 편익이 반드시 입주자들에게만 국한된다고 볼 수 없고 공중의 효용과 편익에도 널리 제공되고 있으므로 해당 설치비용은 이 사건 쟁점주택의 취득가격에서 제외된다 할 것이다(조심 2022지598, 2023.7.19. 등 참조)(라) 지하차도 제어반공사, 교통안전시설물 설치, 단지외부 지장물공사비용 등 도로 부대공사비용에 대해서는 공동주택단지 외부에 도로 조성공사, 교통체계 개선공사 등과 관련한 비용은 신축하는 공동주택 일부분으로서 물리적 구조ㆍ용도와 기능면에서 주된 건축물과 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치가 있다고 보기 어려워 건축물 취득비용과는 별개의 것으로서 이를 취득세 과세표준에서 제외하여야 할 것이다(조심 2023지4200, 2024.5.29., 조심 2019지2369, 2020.11.19.).(2) 임대주택 매각대금 산정 용역비용인 판매비용(이하 “쟁점비용2”라 한다)은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.쟁점비용2는 임대주택을 서울특별시장에게 매각하기 위해 임대주택의 적정 매각대금을 산출하고 매매계약을 체결하기 위해 지급한 사실상 판매비용이라고 보아야 하고, 이는 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호에서 규정하는 물건의 판매를 위한 판매비용으로서 건축물의 건축과 관련없는 분양판매비용에 해당하므로 취득세 과세표준액에서 제외하여야 한다.(3) 이주비와 이주비 이자 등(이하 “쟁점비용3”이라 한다)은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.(가) 「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서는 “제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상 취득가격에 포함하지 않는다”고 규정하면서 그 제3호에서는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”을 규정하고 있다. 이에 따라 이주비 등과 같은 취득물건과 별개의 권리에 대한 보상의 성격으로 지급되는 비용과 그 유사한 비용의 경우에는 설령 해당 과세물건을 취득하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용에 해당한다 할지라도 그 취득비용에서 제외되어야 한다(조심 2019지2048, 2020.11.12.).(나) 이주비 이자는 조합원들을 다른 곳으로 이주시킨 후 주택재건축사업을 원활히 하기 위하여 조합이 조합원들을 대신하여 지급하였으나, 취득세 과세대상인 주택재건축사업으로 신축하는 건축물을 취득함에 있어서 위 건축물 자체의 가격으로 지급된 것이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이므로 이를 건축물의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등의 과세표준으로 삼을 수 없다. 이주비와 그 부대채권 또는 법정과실에 불과한 이주비 이자를 그 성격을 달리 판단할 이유가 없으므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.설령 이주비 이자가 취득비용이라 하더라도 조합원들의 이주비 이자를 주택재개발조합이 대신 지급하는 이주비 이자는 주택재건축사업의 고유목적사업인 ‘조합원에 대한 분양사업’을 위한 지출이라 할 것이다(대법원 2024.4.24. 선고 2024두42260 판결 참조).(다) 주민들이 정비사업구역 외의 지역으로 옮기는 이주와 관련해서는 사전 이주계획, 실제 이동, 이주 후의 계획 등 비용이 발생하게 되는바, 이러한 주민들의 이주와 관련된 일련의 과정에서 발생하는 비용은 모두 이주비로 보아야 할 것이고, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 이주 관련 용역비를 취득비용으로 포함하도록 열거하고 있지 아니하므로, 조세법의 엄격해석원칙 및 유추해석 금지원칙에 비추어 보더라도 이주 관련 용역비를 취득비용으로 포함할 수 없다 할 것이다.(4) 커뮤니티시설 내 이동식 가구의 구매·설치비용(이하 “쟁점비용4”라 한다)은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.커뮤니티시설 내 이동식 가구는 건축물과 물리적·기능적 측면에서 일체로서 효용을 이루고 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 장비의 훼손 없이 건축물에서 분리할 수 있고, 분리 시 과다한 비용을 요하지 않으며, 분리 후에 경제적 가치의 감손 없이 다른 장소에서 별도로 언제든지 사용이 가능하여 건축물 자체의 효용을 위한 부수시설로 보기 어려워 건축물 신축의 취득가격으로 볼 수 없다(조심 2019지1747, 2020.2.6.). 이동식 가구 등은 그 설치형태가 탈부착이 가능하거나 이동이 가능하여 쟁점건축물과 물리적·기능적 측면에서 일체로서 효용을 이루고 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 쟁점건축물과 독립하여서도 온전한 경제적 가치를 갖는다 할 것이므로 해당 설치비용은 취득가격에서 제외하여야 한다.(5) 쓰레기 자동집하시설 설치비용(이하 “쟁점비용5”라 한다)은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.(가) 다수의 선례에서 일정 시설