쟁점1거래는 가장매매가 아닌 거래 당사자의 자유로운 의사에 의한 실제거래에 해당하므로 쟁점2거래는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상이라는 청구주장의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 모든 거래에서 청구인이 자녀를 매개로 최종적으로 청구인 계좌로 입금된 정황이 나타나는 반면, 동 입금액이 매매대금의 반환이 아니라는 것에 대하여 합리적인 반증을 제시하지 못하고 있으므로, 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 쟁점1거래시 청구인의 조카와 가장매매를 통해 양도소득세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저하게 곤란하게 하는 위계 기타 적극적인 행위를 하였으므로, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2005년 5월 재산분할(이혼)로 취득한 서울특별시 서대문구 OOO(이하 “쟁점1주택”라 한다)와 서울특별시 종로구 OOO(이하 “쟁점2주택”이라 한다)를 보유하던 중 2018.2.3. 쟁점1주택을 조카인 a(이하 “청구인의 조카”라 한다)에게 OOO원(임대보증금 OOO원 승계, 잔금 OOO원)에 매매(이하 “쟁점1거래”라 한다)하고 양도소득세를 신고·납부하였다.나. 청구인은 2018.2.9. 쟁점2주택을 제3자인 b에게 매매가액 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)에 양도(이하 “쟁점2거래”라 한다)하고, 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 무신고하였다.다. 청구인의 조카는 쟁점1주택을 보유하다가 2020.3.5. 청구인의 딸인 c(이하 “청구인의 자녀”라 한다)에게 OOO원(계약금 OOO원, 임대보증금 OOO원, 잔금 OOO원)에 양도(이하 “쟁점3거래”라 한다)하였다.라. 처분청은 2025.8.28.부터 2025.9.16.까지 청구인에 대해 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점1거래는 쟁점2거래시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 위하여 청구인의 조카에게 명의를 신탁한 가장매매인 것으로 보아, 쟁점2거래의 양도소득세 비과세를 부인하여 2025.10.14. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.마. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.27. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점1거래 및 쟁점2거래 경위(가) 청구인은 2006.2.16. 전 배우자 d과 이혼하면서 재산분할을 원인으로 2006.5.24. 쟁점1주택 및 2006.5.19. 쟁점2주택을 취득하였으며, 쟁점1거래(2018.2.3.) 후 2018.2.9. 쟁점2주택을 양도하였고, 당시 청구인은 1세대 1주택자에 해당하여 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 요건을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다.(나) 이 건 쟁점1주택은 도심에 위치하였으나, 건물이 매우 노후화되어 붕괴 위험까지 거론될 정도로 상태가 좋지 않았고, 재건축 등 개발 계획이 지연되면서 장기간 매도가 이루어지지 않았으나, 청구인의 조카(친언니의 아들)인 a이 해당 지역의 재개발 가능성을 높게 평가하여 적극적으로 매수 의사를 밝혔고, 이에 청구인은 2018.2.3. 청구인의 조카에게 쟁점1주택을 당시 시세와 유사한 OOO원에 매도하였다.매매대금은 임대보증금 OOO원을 승계하고, 나머지 OOO원은 현금으로 지급받는 조건으로 정상적으로 거래가 완료되었으며, 청구인의 조카는 쟁점1주택에 실거주를 계획하였으나, 배우자의 완강한 반대(건물 노후화, 안전 문제, 직장과의 거리 등)로 인해 부부간 갈등을 겪게 되었고, 결국 매도를 결정하였다.(2) 청구인의 쟁점1거래는 가장매매가 아닌 거래 당사자의 자유로운 의사에 의한 실제 거래에 해당하므로, 청구인은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 적용받아야 한다.(가) (과세처분의 입증책임) 처분청이 쟁점1주택 거래를 조세회피 목적의 ‘가장매매’라고 주장하며 이 사건 처분을 하였으므로, 해당 거래가 실질적인 자산의 이전이 없는 허위의 거래라는 점, 즉 외관과 실질이 다르다는 점에 대한 구체적이고 명백한 입증책임은 전적으로 처분청이 부담(대법원 1993.10.12. 선고 91누10190 판결 참조)하여야 하나, 처분청은 청구인과 거래 당사자들이 특수관계인이라는 정황과 일부 자금 흐름에 대한 의심만으로 이 사건 거래를 가장매매로 추단할 뿐, 이를 뒷받침할 구체적이고 직접적인 증거를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 처분청은 가장매매를 입증하기 위해 매매대금이 실질적으로 수수되지 않았거나, 수수된 대금이 매도인에게 다시 반환되었다는 사실, 매도 이후에도 청구인이 쟁점1주택에 대한 실질적인 관리·처분권을 행사하였다는 사실 등을 입증해야 하나, 이에 대한 어떠한 증거도 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제출한 매매계약서, 금융거래내역, 각 당사자의 합리적인 거래 동기에 관한 소명 자료 등 실질적인 유상거래임을 입증하는 명백한 증거들을 외면하고 있다.(나) (쟁점1거래는 명백한 유상거래) 처분청은 청구인과 청구인의 조카가 특수관계인이라는 점에만 주목하여 쟁점1거래를 가장매매로 단정하였으나, 이는 실질에 부합하지 않는 자의적인 판단이다.1) 첫째, 매매의 동기가 지극히 합리적이며, 청구인은 수년간 처분하지 못하던 노후 부동산을 매도할 필요가 있었고, 청구인의 조카는 해당 부동산의 재개발 가능성이라는 투자가치를 보고 매수를 결정하였으며, 나이가 어려 재건축·재개발 사업 지연에 대한 부담이 상대적으로 덜하였으며, 노후된 주택에 실거주할 자신도 있던 상황으로 쟁점1거래는 각자의 경제적 이해관계에 부합하는 정상적인 거래 동기이며, 특수관계인 간의 거래라 하여 그 경제적 합리성 자체를 부인할 수 없다.2) 둘째, 거래대금이 시세에 부합하며, 대금 지급이 실제로 이루어졌다. 매매대금 OOO원은 당시 시세에 따른 합리적인 가격이었으며, 대금 지급 역시 ‘전세보증금 OOO원’과 ‘현금 OOO원 지급’으로 구성되었다. 부동산 거래에서 매수인이 매도인의 채무(전세보증금 반환채무 등)를 인수하고 그 금액만큼 매매대금에서 공제하는 방식은 통상적으로 이루어지는 유효한 대금 지급 방법(서울행정법원 2024.1.17. 선고 2023구단66187 판결 참조)이며, 나머지 OOO원 역시 계좌이체를 통해 실제로 지급되었음은 청구인이 제출한 소명자료 및 금융거래내역을 통해 명백히 입증된다.3) 청구인의 조카는 쟁점1주택을 취득한 후 약 ‘2년’이라는 기간이 지나 청구인의 딸에게 매도한 사실 또한 첫 번째 거래가 가장매매가 아님을 강력히 방증한다. 만일 청구인이 가장매매를 통하여 청구인의 조카를 도관으로 하여 청구인의 자녀에게 쟁점1주택을 이전하려고 하였다고 가정했을 경우에도, 청구인의 조카는 양도차익이 존재하지 않기 때문에 굳이 ‘2년’이라는 시간을 보낼 필요가 전혀 없었다.4) 청구인의 조카는 당초 실거주 및 자산 증식 목적으로 쟁점1주택을 매수하였으나, 건물의 심각한 노후화와 안전 문제, 배우자의 직장과의 거리 문제 등으로 배우자의 극심한 반대가 있었으나, 마침 청구인의 자녀가 해당 부동산의 투자가치를 보고 매수 의사를 밝혔고, 청구인의 조카는 이를 매도하게 된 것으로 쟁점3거래 역시 매매대금 OOO원(전세보증금 OOO원 승계, 계약금 OOO원 지급)을 실제로 지급하는 방식으로 이루어진 독립적인 유상거래로 청구인의 자녀는 자신의 근로소득과 대출, 청구인으로부터의 차용금으로 자금을 마련하였으며, 이는 모두 객관적인 자료로 소명된다.5) 만약 청구인이 조세회피를 위해 명의만 이전하는 가장매매를 계획했다면, 2년이라는 상당한 시차를 두고, 각기 다른 사유와 대금 구조를 가진 복잡한 2단계 거래를 거칠 이유가 전혀 없었다고 할 것이다.(다) 청구인은 청구인의 자녀와 쟁점1주택 매수자인 청구인의 조카 간의 2018년 OOO원 거래는 청구인의 자녀가 과거 청구인의 조카에게 빌린 돈을 갚기 위해 청구인에게 일시적으로 차용한 것으로, 이는 즉시 상환되었음이 계좌 내역상 명백히 확인되며, 이는 단기적인 자금 융통일 뿐 주택 취득과는 무관한 거래에 해당한다.(라) 처분청은 청구인의 자녀가 청구인의 조카로부터 빌린 돈을 변제하기 위하여 청구인으로부터 돈을 대여하였으며, 그 돈을 변제받은 청구인의 조카는 쟁점1주택의 취·등록세로 납부하였음을 원인으로 결국 청구인이 청구인의 조카에게 취·등록세를 대납해 주었다고 보고 있다.1) 취·등록세는 OOO원임에도 불구하고 청구인의 자녀에게 이체한 금액은 OOO원에 해당하여 차이가 매우 크며, 청구인이 처음부터 가장매매로 취·등록세를 대납해 주려고 하였다면 OOO원만을 이체하면 되는 것이지, 굳이 OOO원을 이체하는 것은 매우 이례적이라고 할 것이다.2) 또한 청구인이 가장매매로 청구인의 조카를 도관으로 하여 청구인의 자녀에게 쟁점1주택을 이전하려고 하였다면, 청구인의 자녀가 취·등록세도 대납해 주는 것이 논리상 타당할 것인데, 청구인은 청구인의 자녀에게 취·등록세 금액을 이체한 바가 없다.3) 따라서 위 금전거래는 실제 청구인의 자녀가 청구인의 조카로부터 빌린 돈을