’21.1.1. 현재 일시적 2주택인 경우 소득령§154⑤의 보유기간 기산일

1. 사실관계 ’01.4.17 ’02.9.16 ’20.4.20. ’21.1.7. -------▴--------------------▴-----------------------▴----------------------▴--------- A주택 취득 B주택 취득 A주택 양도(과세) C주택 취득(부부공동명의) B주택 양도 ○ ’01.4.17. 경기 용인 A주택 취득 ○ ’02.9.16. 경기 성남 B주택 취득 ○ ’20.4.20. A주택 양도(과세) 후 경기 용인소재 C주택 취득 - C주택은 ’20.2월에 매매계약을 체결하고 계약금 지급 ○ ’21.1.7. B주택 양도 ＊ ’21.1.12. 현재 C주택에 전입하여 거주 중 2. 질의내용 ○ ’20.12.31. 이전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외 주택을 모두 양도한 후 신 규주택을 취득하여 ’21.1.1. 현재 일시적 2주택인 경우 해당 2주택 중 종전주택의 보유기간 기산일 3. 관련법령 및 관련사례 □ 소득세법 (2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초 과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 (2020.10.7. 대통령령 제31083호로 개정된 것, 이하 같음) 제154조【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해 당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주 택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호 까 지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보 유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제 155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. □ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ①∼③ (생 략) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일 까지로 한다. 다만 , 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. ⑤ (생 략) □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함 한 다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당 하 는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제 1항을 적용한다. (이하 생략) 1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있 는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경 우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. (이하 생략) 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요 양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사 하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 □ 서면5팀-1241, 2008.06.11. 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기 준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임. 다만, 양도하는 주택이「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해 당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됨 □ 기획재정부 재산세제과-512, 2021.05.25. 【질의】 조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14. ∼ ’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지 (제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임 (제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임 【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. * 별첨 : 세부 집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택) < 사실관계 > ○ ’ 17. 9월 서울(조정대상지역) 소재 A분양권, B분양권 취득 ○ ’ 18.12월 서울소재 종전주택(A주택) 취득(준공 및 잔금납부) ○ ’ 20. 2월 서울소재 신규주택(B주택) 취득(준공 및 잔금납부) 【 별첨 】 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택) ◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전 주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의 Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택 (분양권 포함) 계약 □ (적용 대상) 종전주택 과 신규주택 (분양권 포함) 이 신규주택 (분양권 포함) 의 “계약일 and 취득일 ” 에 모두 조정지역 내 위치 ※ 종전주택과 신규주택 (분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택 (분양권 포함) 의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) “ 신규주택 (분양권 포함) 계약일 “ 을 기준 으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 (Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택 (분양권 포함) 계약 ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨 □ (적용 대상) 종전주택 이 “ 종전주택 취득일 and 신규주택 취득일 “ 에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택 (분양권 포함) 이 신규주택 (분양권 포함) 의 “ 계약일 and 취득일 ” 에 조정지역 내 위치 ※ 종전주택이 “종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치 하지 않거나, 신규주택 (분양권 포함) 이 신규주택 (분양권 포함) 의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) “ 종전주택 취득시점 ” 을 기준 으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 □ 기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.02. [질의1] 3주택(A･B･C) 보유 중인 1세대가 1채(A)를 양도(과세) 후 남은 2채(B･C) 중 먼저 취득한 주택(B)을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행 령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도하는 B 주택의 「소득세법 시행령」제154제1항에 따른 보유기간 기산일 ※ 【붙임】사례1․2․3 [회신1] 사례1은 제1안이 타당하고, 사례 2, 3은 각각 제2안이 타당 합니다. 다만, 사례2에 대한 해당 회신 내용은 먼저 취득한 주택 (3주택을 보유 중인 1 세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함) 을 해당 회신일 이후로 양도하는 분부터 적용 됩니다. [질의2] ’21.1.1. 전에 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(마지막으로 양도한 주택을 ‘과세’로 신고)한 후 신규주택을 취득하여, ’21.1.1. 현재 일시적 2주택이 되어 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일 (제1안) 직전 주택의 양도일 (제2안) 해당 주택의 취득일 [회신2] 제2안이 타당합니다. ※ 붙임 < 사례1 > 「C주택 취득일」 및 「A주택 양도일」이 모두 ’20.12.31. 이전인 경우 B주택의 보유기간 기산일? (제1안) B주택 취득일 (’15.4.1.) (제2안) A주택 양도일 (’20.12.1.) ’10.4.1. ’15.4.1 ’20.10.1. ’20.12.1. ’21.1.1. ’21.4.1. -----▴--------------▴--------------▴--------------▴---------------∥--------------▴----- A 취득 B 취득 C 취득 A 양도 (과세) B 양도 < 사례2 > 「C주택 취득일」은 ’20.12.31. 이전, 「A주택 양도일」은 ’21.1.1. 이후인 경우 B주택의 보유기간 기산일? (제1안) B주택 취득일 (’15.4.1.) (제2안) A주택 양도일 (’21.3.1.) ’10.4.1. ’15.4.1 ’20.10.1. ’21.1.1. ’21.3.1. ’21.4.1. -----▴--------------▴--------------▴--------------∥---------------▴--------------▴----- A 취득 B 취득 C 취득 A 양도 (과세) B 양도 < 사례3 > 「C주택 취득일」 및 「A주택 양도일」이 모두 ’21.1.1. 이후인 경우 B주택의 보유기간 기산일? (제1안) B주택 취득일 (’15.4.1.) (제2안) A주택 양도일 (’21.3.1.) ’10.4.1. ’15.4.1 ’21.1.1. ’21.2.1. ’21.3.1. ’21.4.1. -----▴--------------▴--------------∥--------------▴---------------▴--------------▴----- A 취득 B 취득 C 취득 A 양도 (과세) B 양도