거주주택 비과세 특례와 소득령§156의3③의 중첩적용 가능 여부

1. 사실관계 - ’19. 9월 A주택 취득 및 장기일반민간임대주택 등록 * 소득령§155⑳에 따른 특례 요건을 충족한 것으로 전제 - ’19. 9월 B주택(거주주택) 취득 및 거주 - ’24.12월 C분양권 취득 - ’28. 7월 C분양권 주택으로 완공 - 예 정 B주택 양도 2. 질의내용 장기임대주택(A)과 거주주택(B)을 보유한 1세대가 해당 거주주택을 양도하기 전에 분양권(C)을 취득한 경우로서, 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 거주주택(C)을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례(소득령§155⑳)와 1세대 1주택 특례(소득령§156의3③)의 중첩 적용이 가능한지 여부 3. 관련법령 및 해석사례 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호또는제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다. 3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것 ○ 소득세법 시행령 제156조의3 【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】 ① 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 분양권을 보유하 다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ○ 부동산거래관리과-16(2013.1.11.) 「소득세법 시행령」 제155조제19항 에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 같은 영 제156조의2제3항에 따라 해당 거주주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득한 경우로서 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다. ○ 서면-2021-부동산-6294(2022.3.21.) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항 에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유하는 1세대가 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의3제2항 에 따라 거주주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 을 적용받을 수 있는 것입니다. ○ 서면-2021-법령해석재산-1409(2021.4.27.) 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용함에 있어 ’2019.2.12. 전에 새로운 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택분양권(D)과 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 에 따른 거주주택(A), 장기임대주택(B,C)을 ’2019.2.12. 전에 취득하는 경우로서, 주택분양권(D)이 완공되어 취득한 주택을 거주주택(A)에 이어 재차 양도하는 경우 「소득세법 시행령」(’2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조에 따라 종전규정을 적용받을 수 있는 것입니다. ○ 서면-2022-부동산-4093(2023.03.14) 귀 질의의 경우, 2019.2.12. 전에 새로운 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 분양권과 장기임대주택(A), 거주주택(B)을 보유한 1세대가 분양권이 완공되어 취득한 주택(C)을 거주주택(B)에 이어 재차 양도하는 경우 「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조에 따라 종전 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 또한, 「소득세법 시행령」 제155조제20항 에 따른 장기임대주택(A)과 거주주택(C)을 소유하는 1세대가 「소득세법 시행령」 제156조의3제2항 에 따라 거주주택(C)을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양 권(D)을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택(C)을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.