처분청이 상속세 법정결정기한 이내에 감정평가한 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 하여 상속세를 부과한 처분의 당부

감정평가법인의 감정절차 및 방법 등에서 위법하거나 불합리한 점을 찾기 어렵고, 쟁점감정가액은 상증법 시행령 제49조에 따라 평가심의위원회의 심의를 거친 것으로 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있음 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2024.3.12. 사망한 a(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로 경기도 성남시 OOO소재 토지(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물을 상속받고, 청구인은 쟁점토지를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법을 적용하여 OOO원으로 평가하고 그 밖의 상속재산을 포함하여 2024.9.26. 상속세 OOO원을 신고하였다.나. 중부지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.5.26.부터 2025.8.3.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점토지에 대한 2개 감정기관의 감정평가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 결정하고, 다른 조사내용과 함께 처분청에 자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2025.10.13. 청구인에게 2024.3.12. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.＜표1＞ 쟁점감정가액(단위 : 원)다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.5. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청이 쟁점감정가액의 근거로 제시한 감정평가서의 내용을 살펴보면, 2개 감정기관 모두 쟁점토지를 공시지가기준법에 따라 평가한 것으로 나타나나, 상속개시 당시 쟁점토지의 공시지가는 1㎡당 OOO원인데 비하여 감정가액 평균액은 1㎡당 OOO원으로 현격한 차이가 발생한다.그리고 감정기관들의 쟁점토지에 대한 비교표준지를 살펴보면, ㈜b의 비교표준지는 OOO로 공시지가가 1㎡당 OOO원이고, ㈜감정평가법인 c의 비교표준지는 OOO로 공시지가가 1㎡당 OOO원이며, 두 비교표준지의 편차가 상당함에도 불구하고 감정기관들의 쟁점토지에 대한 감정가액은 비슷하게 결정되었다.또한 감정기관들이 토지가액을 결정하는데 반영한 개별요인과 그 밖의 요인 반영치가 차이가 많이 발생함에도 최종적으로 유사한 수준의 감정가액이 산정되었다.위와 같이 이 건 감정평가 내용을 살펴보면 여러 가지 모순점이 확인되므로 쟁점감정가액을 신뢰할 수 없고, 부동산은 규격화된 공산품이 아니므로 인근 부동산의 가격을 바탕으로 시가를 결정하는 것은 불합리하며, 따라서 처분청이 쟁점토지의 상속개시 당시 시가를 쟁점감정가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.(2) 법원에서는 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라서 소급하여 감정한 가액으로 과세한 처분은 헌법과 법률에 위반되어 무효라고 판결(서울행정법원 2025.12.15. 선고 2021구합85600 판결)하였다.위 판결에서 법원은 과세관청에만 평가기간 경과 후에도 감정평가를 허용하는 결과가 되어 구조적 불균형이 존재하고, 시가 인정 기준이 과세관청과 납세자 사이에 다르게 적용되어 조세법률주의에 위배되며, 나아가 법적 안정성과 예측가능성을 저해한다고 판시하였다.이 건의 경우 상속개시일은 2024.3.12.이고 상속세 신고기한은 2024.9.30.인데 처분청은 상속개시일로부터 1년 4개월이 지난 시점인 2025.7.22. 평가심의위원회 심의를 거쳐 소급감정한 가액을 쟁점토지의 상속개시 당시 시가에 해당한다고 보았으므로, 처분청의 위법·부당한 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.나. 처분청 의견(1) 상증법 시행령 제49조에 따르면, 상속개시일 전후 6개월 이내인 평가기간에 해당하지 않더라도, 평가기간이 경과한 후부터 상증법 시행령 제78조 제1항에 따른 상속세 법정 결정기한까지의 기간 중 감정이 있는 경우에는, 평가기준일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장이 신청하는 때에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있는 것으로 규정하고 있다.쟁점감정가액의 경우 가격산정 기준일이 상속개시일인 2024.3.12.로 평가기간 이내이고, 감정평가서 작성일이 2025.6.16.로 상속세 법정 결정기한(2025.6.30.) 이내에 해당하며, 2개 감정기관의 감정가액 평균액인 쟁점감정가액은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 것이므로, 이를 근거로 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다.(2) 두 감정기관의 의견서에 따르면, 토지의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제14조에 근거하여 공시지가기준법을 적용하여야 하고, 공지지가기준법을 적용하기 위한 비교표준지 선정은 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역·이용상황·주위환경 등이 유사한 표준지를 선정함이 원칙이다.또한 쟁점토지는 일반상업지역 내 후면 상가지대에 위치한 토지이고, 인근에 위치한 표준지 중 OOO은 쟁점토지와 비교가능성이 높은 표준지로서 감정평가사의 판단기준에 따라 각각 비교표준지로 선정된 것으로 나타난다.감정평가법인은 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로, 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 토지의 가액을 산정하므로, 두 감정기관에서 선정한 비교표준지가 각각 다르기 때문에 쟁점토지와 비교표준지의 개별요인 비교치가 다른 것은 당연한 결과라 할 것이다.따라서 감정평가시 비교표준지를 선정할 때 반드시 감정평가법인 간 동일한 비교표준지를 선정하여야 하는 것은 아니고, 비교표준지가 다른 경우 개별요인 비교치를 달리 적용한 것은 적정하므로, 두 감정평가법인이 비교표준지를 다르게 선정하고 개별요인 등에 차이가 있어 쟁점감정가액에 흠결이 있다는 청구주장은 받아들일 수 없다.(3) 국세청은 2020년 1월 비주거용 부동산에 대하여 감정평가사업을 시행한다는 “꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행안내”라는 보도자료를 대대적으로 제공하였고, 이 건 상속개시일은 2024.3.12.로 국세청의 보도자료 제공 이후 4년이 경과한 시점이므로, 청구인은 기준시가로 상속세를 신고할 경우 과세관청이 쟁점토지에 대해 감정평가를 할 수 있다는 사실을 예측할 수 있는 상황이었다.청구인이 제출한 서울행정법원 판례는 상속개시일이 2019.4.2.이고 상속세 신고기한이 2019.10.31.로 당시 개정된 법령과 2020년 1월의 보도자료 제공으로 인해 납세의무자가 예측하기 어려운 상황을 반영한 것으로 보아야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점처분청이 상속세 법정결정기한 이내에 감정평가한 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 하여 상속세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 등(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이