합산배제 임대주택 규정 적용 시 임대의무기간 경과로 임대사업자 말소 후 재등록한 경우 임대료 증액 제한요건 기준

1. 사실관계 - 본 법인은 민간건설임대주택자로 ’16.7월부터 총 6곳의 건설임대주택을 보유하고 있으며, 건설임대주택으로 등록해 임대사업을 영위하고 있음 2. 질의내용 - 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제1호 에 따라 합산배제 임대주택 규정을 적용받던 건설임대주택을 임대의무기간 종료 후 임대사업자를 자진 말소하고, - 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제7호 에 따라 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우, 같은 법 시행령에 따른 합산배제 임대주택 요건 판단 시 같은 호 다목에 따른 임대료 증액제한의 기준이 되는 최초 임대차계약을 무엇으로 해야 하는지 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 (이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다) 로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 사업자등록 (이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다) 을 한 자가 과세기준일 현재 임대 (제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다) 하거나 소유 (제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다) 하고 있는 다음 각 호의 주택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다) 을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택 (이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 공공주택사업자 중 ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사 (이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 ｢지방공기업법｣ 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 (이하 "지방주택공사"라 한다) 가 소유하고 있는 주택의 경우에는 가목을 적용하지 않고, ｢공공주택 특별법｣ 제49조제4항 에 따라 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 항에서 "임대료등"이라 한다) 를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록 (이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다) 을 한 주택으로 한정한다. 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 다음의 구분에 따른 공시 가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 1) 2호 이상 30호 미만의 주택을 임대하는 경우 : 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 9억원 2) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우 : 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 12억원 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다. 7. 건설임대주택 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 (이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다. 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 다음의 구분에 따른 공시 가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 1) 2호 이상 30호 미만의 주택을 임대하는 경우 : 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 9억원 2) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우 : 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 12억원 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 ｢ 민간임대주택에 관한 특별법 ｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반 민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다. 다. 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】 ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료 (임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다) 는 다음 각 호의 임대료와 같다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우 : 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료 2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우 : 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약 (이하 "종전임대차계약"이라 한다) 이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료 ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대 보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다. ⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 ｢ 여신전문금융업법 ｣ 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. 1. 민간건설임대주택 : 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. 2. 민간매입임대주택 : 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 3. 법 제5조제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우 : 변경신고의 수리일 (같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다) . 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 4. 관련 해석사례 □ 서면-2021-부동산-2749, 2023.4.18. 귀 질의의 경우 ’20.8.18. 이후 단기민간임대주택이 자동말소되고 장기일반민간임대주택으로 재등록하는 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대 주택 규정 적용 시 같은 호 가목3)에 따른 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약입니다. □ 기획재정부 재산세제과-1302, 2022.10.19. 민간임대주택에 관한 특별법§6(11)에 의하여 자진 말소하는 단기 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우 소득령§155⑳(2)의 장기임대주택의 임대료 증액 상한의 기준은 재등록 이후 작성한 표준임대차 계약임