청구법인이 “주택”이 아닌 “오피스텔”을 신축하여 공공주택사업자에게 매도한 경우, 「지방세특례제한법」 제31조의5 제2항에 따른 취득세 경감(10%) 대상으로 볼 수 있는지 여부

쟁점감면규정의 취지는 신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등에 있고, 「공공주택 특별법」 제2의2 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제2호 등에서 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 전용면적 85제곱미터 이하인 주거용 오피스텔 또한 공공주택의 범위에 포함하도록 규정하고 있는 점, 24.12.31. 행정안전부에서 위 쟁점감면규정을 개정하여 감면 대상의 범위(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 국민주택규모 이하 공동주택, 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔, 기숙사 등)를 보다 명확히 한 점 등에 비추어, 쟁점감면규정에 따른 감면 대상에 해당함 인천광역시 남동구청장이 2025.2.14. 청구법인에게 한 취득세 등 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2023.12.13. 인천광역시 남동구 OOO소재 주거용 오피스텔 OOO(연면적 19,387.04㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 신축을 원인으로 취득한 후,그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호에 따른 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.나. 그 후, 청구법인은 쟁점오피스텔이 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항(이하 “쟁점감면규정”이라 한다)에 따른 취득세 경감(100분의 10) 대상에 해당한다는 취지로 2024.12.26. 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.2.14. 쟁점감면규정이 아닌 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항 등을 이유로 경정청구를 거부하였다.다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.27. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점오피스텔 부속토지(3,212.5㎡)의 소유자 정왕선(이하 “위탁자”라 한다)과 청구법인은 2021.10.20. 관리형토지신탁계약을 체결하였고, 청구법인과 위탁자는 2022.10.24. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자인 한국토지주택공사와 건설 예정인 쟁점오피스텔과 관련한 매입약정을 체결하였는바,청구법인은 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자에 해당하고, 청구법인은 쟁점오피스텔을 건축하여 최초로 취득한 경우에 해당되므로, 쟁점오피스텔은 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감(100분의 10) 대상에 해당한다.(2) 또한, 쟁점감면규정의 신설 취지는 신축 매입주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정 지원에 있고, 국토교통부의 서민 중산층 주거 안정 지원방안(2020.11.19.) 및 중산층을 위한 공공전세주택 공급(2021.4.8.) 등을 위한 것이므로, 쟁점감면규정에 따른 “주택” 및 “주택 등”에는 주거용 오피스텔도 포함됨이 타당하다.(3) 아울러, 행정안전부도 2025.2.17. 국민신문고 답변을 통해 공공주택사업자인 한국토지주택공사와 사전매입약정을 하고, 「공공주택특별법 시행령」제4조에 따른 공공준주택을 신축하여 매각한 경우에는 쟁점감면규정에 따른 감면대상에 해당하는 것으로 유권해석하고 있으므로, 쟁점오피스텔에 대하여는 쟁점감면규정에 따라 취득세를 경감하는 것이 타당하다.나. 처분청 의견「주택법」 제2조 제1호 및 제4호에서, “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등으로서 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택의 하나로 들고 있는 이상, 주택과 오피스텔은 명확히 구분되는 별개의 대상이라 할 것인 점,쟁점감면규정에서 “공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 경감한다고 규정하고 있으므로, 매도약정 체결 후 실제로 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우 건축 후 최초로 취득하는 건축물이 주택 또는 주거용 오피스텔인지는 나중의 문제이고, 우선은 “공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”에 해당한 경우에 해당하여여만 쟁점감면규정의 적용대상이라 할 것인 점,청구법인은 2022.10.24. 한국토지주택공사와 건설예정인 주거용 오피스텔 148호에 대한 매입 약정을 체결하였으므로, 청구법인과 위탁자는 매입 약정을 체결할 당시 “주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자”에 해당하지 아니한다 할 것이어서 쟁점감면규정을 적용하기는 어려운 점,또한, 쟁점감면규정이 2024.12.31. 법률 제20632호로 일부 개정되면서, “주택”을 “주택 및 건축물”로 개정하여 건축물까지 감면하는 것으로 개정되었다는 이유로 청구법인이 2023.12.13. 취득한 쟁점오피스텔에 대해서도 감면 규정이 적용된다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.3. 심리 및 판단가. 쟁 점청구법인이 “주택”이 아닌 “오피스텔”을 신축하여 공공주택사업자에게 매도한 경우, 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감(10%) 대상으로 볼 수 있는지 여부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 위탁자(정왕선)은 2020.9.11. 인천광역시 남동구 OOO토지 3,212.5㎡를 취득한 후, 2021.10.20. 청구법인과 관리형토지신탁 계약을 체결하였다.(나) 청구법인과 위탁자 및 한국토지주택공사(공공주택사업자, 매수인)은 2022.10.24. 건설예정(중)인 쟁점오피스텔에 대하여 주택 매입약정을 체결하였다.(다) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장(표제부, 갑)에 의하면, 청구법인(건축주)은 오피스텔인 쟁점오피스텔에 대하여 2021.6.4. 건축허가를 받고, 2021.11.11. 건축공사에 착공하여, 2023.12.13. 사용승인을 받은 것으로 나타난다.(라) 청구법인은 쟁점오피스텔에 대한 소유권보존등기를 마친 후, 2024.3.22. 쟁점오피스텔을 공공주택사업자인 한국토지주택공사에게 이를 매도하였다.(마) 청구법인은 쟁점오피스텔의 취득이 쟁점감면규정에 따른 취득세 경감(100분의 10) 대상이라는 취지로 2024.12.26. 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점오피스텔이 “주택”이 아닌 “(주거용)오피스텔”이라는 등의 사유로 2025.2.14. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.＜표1＞ 처분청의 경정청구 거부처분(발췌)○○○(바) 행정안전부는 2025.2.12. 청구법인의 국민신문고 민원(1AA-2412-OOO)에 대하여 2025.2.17. 아래 ＜표2＞와 같은 취지로 회신하였다.＜표2＞ 행정안전부의 국민신문고 민원회신(발췌)○○○(사) 행정안전부는 2024.12.31. 법률 제20632호로 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항을 개정하여, “주택”, “주택 등”의 용어로 혼재되어 있던 불분명한 감면 대상 “주택등”의 용어를 정비하여 명확히 개정하였다.＜표3＞ 쟁점감면규정 개정 개요○○○＜표4＞ 개정 「지방세특례제한법」의 감면 범위○○○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁점감면규정은 “공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다”고 규정하고 있고, 「공공주택 특별법」제2조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제2호에서는 전용면적이 85제곱미터 이하인 주거용 오피스텔(공공준주택) 또한 공공주택으로 보도록 규정하고 있으며,한편, 2024.12.31. 법률 제20632호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의5 제2항은 “주택”, “주택등”으로 혼재되어 있던 용어를 정비하여 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 국민주택규모 이하의 아파트·연립·다세대주택 및 전용면적 85㎡이하의 (주거용)오피스텔, 기숙사 등을 감면 대상인 “주택등”에 해당하도록 명확히 개정하였는바,2021.12.28. 법률 제18656호로 신설된 쟁점감면규정의 취지는 신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등에 있다 할 것인 점(조심 2025방1550, 2025.11.3., 같은 뜻임),「공공주택 특별법」제2조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제2호 등에서는 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 전용면적 85제곱미터 이하인 주거용 오피스텔(공공준주택) 또한 공공주택의 범위에 포함하도록 규정하고 있는 점,청구법인이 2023.12.13. 쟁점오피스텔을 신축·취득할 당시 시행되고 있던 쟁점감면규정은 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 “주택 등”을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취