위탁자인 청구인을 쟁점주택의 소유자로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부

처분청이 청구인에게 쟁점주택에 관하여 2025년도 재산세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2021.8.23. AAA 주식회사(이하 “이 건 수탁자”라 한다)와 청구인이 소유한 제주특별자치도 제주시 OOO토지(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 그 지상에 건축되는 건축물을 신탁부동산으로 하는 관리형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였고, 이 건 수탁자는 2024.6.4. 이 건 신탁계약에 따라 신축한 ＜별지 1＞ 기재의 주택(제주시 OOO 주택을 제외한 나머지 주택을 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 관하여 신탁을 원인으로 하는 소유권보존등기를 마쳤다.나. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이 건 수탁자 명의로 등기된 쟁점주택에 대하여, 2025.7.4. 및 2025.9.5. 그 위탁자인 청구인에게 ＜별지 1＞ 기재의 재산세 등을 부과·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.23. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 2020년 6월경 주식회사 BBB(이하 “이 건 법인”이라 한다)과 이 건 토지에 관한 매매계약을 체결하고, 이 건 법인으로부터 계약금을 수령하며 잔금은 쟁점주택의 준공 후 지급받기로 약정하였다.(2) 청구인은 이후 이 건 법인의 요청에 따라 지주공동사업약정서를 작성하고, 이 건 법인이 지정한 이 건 수탁자와 2021년 8월경 이 건 신탁계약을 체결하였으며, 청구인을 위탁자, 이 건 법인을 수익자, 이 건 수탁자를 수탁자로 하여 등기하였다.(3) 사업과정에서의 시공사 선정, 자금집행, 관리 등은 모두 이 건 법인과 이 건 수탁자의 권한으로 진행되었고, 청구인은 사업에 아무런 관여를 하지 않았으나, 시행사의 자금난으로 공사가 지연되었고, 2024년 5월경 준공이 이루어진 이후에도 청구인에게 이 건 토지의 잔금이 지급되지 않았다.오히려 시행사의 불법분양으로 피해자만 발생하였고, 시행사는 신탁사로부터 기한이익 상실을 통보받은바, 청구인은 수익과 어떠한 관계가 없음에도 불구하고 단순히 위탁자라는 이유로 이 건 토지 및 쟁점주택에 대한 재산세를 부과 받게 되었다.(4) 쟁점주택의 관리·운영·수익권은 이 건 신탁계약에 따라 이 건 수탁자 및 이 건 법인에게 귀속되었고, 청구인은 매매계약상 대금을 받지 못한 채 명의상 위탁자로 존재할 뿐 실질적인 재산권을 행사하지 못하고 있다.청구인은 이 건 신탁계약이 해지되더라도 쟁점주택에 대한 소유권이 없고 그 주택이 분양되어도 수익과 아무런 관계가 없으므로, 재산을 사실상 소유하는 자에게 재산세를 부과하는 「지방세법」제107조 및 실질과세원칙을 규정하고 있는 「지방세기본법」제17조에 따라 청구인에게 쟁점주택에 대한 재산세를 부과할 수 없다.(5) 한편 청구인의 형제 CCC은 청구인과 마찬가지로 자신이 소유한 토지를 이 건 법인에게 매도하는 매매계약을 체결하고, 이 건 신탁계약의 위탁자가 된바, 제주지방법원은 CCC이 이 건 법인 등을 상대로 제기한 매매대금 청구의 소에 대하여, 이 건 법인이 이 건 토지의 매수인이라고 명확히 인정하였고, 지주공동사업약정은 이 건 토지 매매계약의 특약사항에 불과하다고 판단하였으며, 이 건 법인은 사업수익 발생여부와 무관하게 CCC에게 잔금을 지급해야 한다고 판단하였다.이는 법원이 이 건 토지에 대한 실질적 권리자 및 부담 주체가 이 건 법인에 해당하고, 청구인과 CCC은 쟁점주택 관련 사업의 공동시행자나 이익 귀속자가 아니며 단순한 토지 매도인임을 인정한 것이다.(6) 따라서 쟁점주택에 관한 실질적 소유권 없이 매매대금의 잔금채권자 지위에 있을 뿐인 청구인에게 해당 주택에 대한 재산세 등을 부과한 이 건 재산세 등 부과처분은 취소되어야 한다.나. 처분청 의견(1) 쟁점주택 중 제주특별자치도 제주시 OOO 주택의 경우, 청구인이 그 공부상 소유자로 등기되어 있을 뿐 이 건 신탁계약과는 무관하므로, 이 건 신탁계약에 따른 실질적 소유권 상실을 근거로 해당 주택에 관한 재산세 등 부과처분의 취소를 구하는 청구 부분은 기각되어야 한다.따라서 아래에서는 쟁점주택 중 위 주택을 제외한 나머지 주택에 대한 재산세 등 부과처분의 정당성에 관하여 의견을 제시하는 바이다.(2) 「지방세법」제107조 제1항은 본문에서 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하면서, 단서 및 제5호에서 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 보아 위탁자에게 재산세를 부과한다고 규정하고 있다.(3) 청구인은 2014.6.16. 부친의 사망으로 이 건 토지를 상속받고, 2020.6.4. 이 건 법인과 이 건 토지에 관한 지주공동사업약정서 및 토지매매계약서를 작성하였으며, 2021.8.23. 위탁자로서 이 건 수탁자와 위 토지 및 그 지상에 장차 신축될 쟁점주택을 신탁부동산으로 하는 이 건 신탁계약을 체결하였다.(4) 이 건 수탁자는 2025년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점주택에 관하여 이 건 신탁계약에 따른 신탁을 원인으로 하는 소유권보존등기를 마친 것으로 확인되므로, 「지방세법」제107조 제1항 단서 및 제5호에 따라 위탁자인 청구인에게 해당 주택에 대한 재산세가 과세되어야 한다.(5) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것인바(대법원 2011.1.27. 선고 2010도1191 판결 참조),조세심판원에서도 「지방세법」제107조 제1항에서 개별적인 경우를 고려하지 않고 신탁재산의 경우 위탁자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있는 점을 감안하여, 부동산 위탁자에 대한 재산세 등 부과처분이 타당하다고 판단하고 있다(조심 2013지324, 2013.6.17. 등 다수 참조).(6) 「지방세법」은 본래 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자로 규정하고 있다가, 2014.1.1. 개정으로 그 납세의무자를 수탁자로 변경하여 신탁재산의 법적소유자와 납세의무자를 일치시켰다.그러나 위탁자가 재산세를 내지 않으면 수탁자가 체납자가 되는 등 수탁자가 과도한 납세협력비용을 부담하게 되고, 위탁자가 재산세의 누진과세를 회피하려는 목적으로 여러 명의 수탁자에게 재산을 나누어 신탁하는 등의 문제가 발생하여, 2020.12.29. 「지방세법」의 개정으로 현재와 같이 재산세 납세의무자가 다시 위탁자로 변경되었다.이와 같은 개정연혁을 감안하면 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자로 규정한 것은 실질과세원칙을 올바르게 구현하기 위한 것으로 「신탁법」제2조에 따른 신탁관계가 형성된 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자는 그 재산 보유에 따른 담세력을 인정할 수 있는 위탁자로 보는 것이 규정 취지상 타당하다 할 것(조심 2022지8, 2022.12.22. 참조)이므로, 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분은 실질과세원칙에 부합한다.(7) 청구인이 제출한 심판청구 이유서, 증빙자료 등 어디를 찾아보아도 쟁점주택의 위탁자를 수익자로 볼 수 있거나 쟁점주택과 관련한 신탁계약이 가장행위이며 실질적인 소유자는 수익자 및 수탁자인 것으로 볼 수 있을 만한 사정 등이 없으므로, 실질과세원칙을 적용하여 이 건 재산세 등의 납세의무자를 수익자·수탁자로 보아야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.3. 심리 및 판단가. 쟁점위탁자인 청구인을 쟁점주택의 소유자로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법률 : ＜별지 2＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2014.8.27. 이 건 토지에 대하여 2014.6.16.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.(나) 청구인은 2020.6.4. 이 건 법인과 ＜표1＞의 이 건 토지 매매계약을 체결하였다.＜표1＞ 이 건 토지 매매계약 내역○○○(다) 청구인은 2020.6.4. 이 건 법인과 ＜표2＞의 지주공동사업약정서를 체결하였다.위 약정서에 따르면 청구인은 이 건 토지에 다세대주택을 신축 및 분양하는 사업