대도시 주택건설용으로 취득한 쟁점부동산을 3년 내 직접 사용치 못한 정당한 사유 여부

청구법인들은 쟁점부동산을 임대용 주택 등을 신축하여 공공주택매입사업자(LH)에게 매도할 목적으로 취득하였으나, 동 사업이 지연되어 유예기간 내 착공이 불가하였다고 주장한다.그러나 위 사업지연의 사유는 본인들 스스로의 사정(당초 직접 임대주택 건설→LH 공공주택사업자에게 신축 후 매도)에 따른 지연으로 내부적 사유인 점, 청구법인들은 유예기간 내 또는 현재까지 건축공사 착공을 위한 진지한 노력의 사유가 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 취득은 그 취득 후 3년이 경과할 때까지 주택건설사업용에 직접 사용한 것으로 보기 어려워 중과세율 적용이 타당하다고 판단 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. AAA 주식회사 외 2(주식회사 BBB, 주식회사 CCC, 이하,“청구법인들”이라 한다)는 주택건설사업을 영위할 목적으로 각각 2019.11.1., 2022.1.17. 경기도 부천시에 설립되었고, 청구법인들은 2022.5.20., 2022.6.21. 경기도 부천시 OOO 외 8필지(토지 1,064.5㎡, 건물 1,218.02㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 공동(각 1/3 지분)으로 매매를 원인으로 취득한 후 청구법인들은 총 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.나. 이후 처분청은 2025.5.27. 현지 출장결과, 청구법인들이 이 건 부동산을 취득한 날로부터 3년 이내(이하 “유예기간”이라 한다)에 주택건설사업에 착공해야 함에도 불구하고, 해당 기간 동안 실질적인 착공 없이 나대지 상태로 존치되었음을 확인하여 이에 「지방세법」제13조 제2항에 따른 세율(이하 “중과세율”이라 한다)을 적용해야 한다고 보아, 청구법인들에게 2025.8.5. 취득세 등 OOO원(가산세 포함)에 대해 부과·고지하였다.다. 이후 청구법인들은 2025.8.5. “이 건 부동산을 주택건설 사업에 사용하기 위해 유예기간 내 착공하지 못한 데에는 정당한 사유가 있음에도 중과세율을 적용한 것은 위법하다”는 취지로 취득세 등의 취소를 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.10.10. “정당한 사유가 존재한다고 보기 어렵다고 보아 이를 거부하였다.라. 청구법인들은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견가. 청구법인들 주장(1) 이 건 처분의 근거가 된 근거 법령 조항 중 「지방세법」 제13조 제2항의 입법 취지는 대도시 내로의 인구 유입에 따른 인구집중을 억제하고, 대도시 주민의 생활환경을 보존·개선하며, 지역 간의 균형발전 내지는 지역경제를 활성화하려는 복지국가적 정책목표에 이바지하기 위한 것이다(서울고등법원 2012.5.24. 선고 2011누39242 판결, 참조).이와 더불어 「지방세법」 제13조의2의 취지는 투기적 목적의 주택 소유를 방지하고, 이를 통해 주택이라는 한정된 재화가 일부에 집중되는 것을 막음으로써 실수요자 중심의 주택 보유를 유도하여 국민의 주거안정이라는 공익을 실현하기 위한 것이다(제주지방법원 2023.4. 25. 선고 2022구합259 판결, 참조).그러므로 과세처분을 하기에 앞서 위와 같은 입법 취지를 참작하여 정당한 사유가 존재하는지를 판단하여야 한다.(2) 청구법인들은 이 건 부동산을 취득한 후에 한국토지주택공사(이하 “LH”라 한다)와 민간매입약정을 체결하고 빠른 착공을 위해 아래와 같이 최선을 다했다.(가) 2022.12.30. 인허가 및 착공 신고필증을 교부받은 직후 곧바로 서류를 준비하여 이 건 부동산 중 토지에 완공될 주택(이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대한 LH 민간신축매입약정을 신청했으나, 2023.1.1. 매입심의에서 건축계획 전반 사유(다락부분 방범문제, 발코니 협소 문제 등)로 매입 제외되어, 2023.2.6.에 이를 통보받았다.그 후, 매입제외 사유였던 건축계획 전반(다락부분 방범문제, 발코니 협소 문제 등)을 보완하여 다시 민간신축매입약정을 신청했으나 2024.6.26 매입심의에서 차랑 통행 불편, 정북향으로 재설계 필요 사유로 매입 제외되어, 2024.7.19. 이를 통보받았다.이에 청구법인들은 다시 한번 매입제외 사유를 보완하여 LH 민간신축매입약정을 신청했고, 2024.10.24. 매입심의에서 이 건 주택이 조건부 통과 되었음을 2024.11.4.에 통지받았다(나) 청구법인들은 결국 LH와 청년 주택 매입약정을 체결하여 2024.12.30. 자로 매입약정서를 작성했고, LH와 건축 도면을 협의하고 지방자치단체에 사업계획 승인을 받기 위한 절차를 이행했다.경기도 부천시는 2025.3.28. 이 건 주택에 대하여 주차장 설치 완화기준(세대당 0.3대)를 적용하기는 어려움이 있으며, LH에도 이와 같은 지역 여건을 고려하여 협조를 요청했다는 내용의 공문을 보냈고, 청구인들은 지방자치단체의 승인을 받기 위해 주차장 추가 확보를 위해 노력했다.이러한 노력 끝에, 결국 LH의 2025.5.22. 민간신축 매입약정 심의에서 이 건 주택이 ‘제1차 매입심의 조건부 통과(1차 공사비 연동형 대상으로 선정)’되었다.(다) 대법원(2014.2.13. 선고 2013두18582 판결)은 중과 대상에서 제외되는 ‘정당한 사유'에 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고 있다.LH와 매입 약정을 체결할 때는 LH의 기준에 맞춘 도면을 작성하여 매입심의를 통과해야만 하고, 이 기준을 충족하지 못하면 매입심의 단계에서 매입 제외되기 때문이다. 만약, 매입 제외되는 경우에는 제외 사유를 제거하거나 보완하여 다시 민간신축매입약정을 신청해야 한다.그러나, 주택건설업의 특성상 제외 사유 제거 또는 보완에는 오랜 시간이 걸린다. 가령 발코니 협소 문제나 전 세대를 정북향으로 재설계하기 위해서는 설계 도면을 다시 그려야 하는데, 이 과정은 단지 발코니를 넓히거나 전 세대의 방향을 바꾸기만 하면 되는 것이 아니고, 까다로운 「주택법」상의 기준을 맞추되, 안전기준도 만족해야 하며, 실현 가능성이 있어야 한다.그 때문에 이 과정에는 많은 시간이 소요되고 지방자치단체에 사업 승인을 받는 것도 마찬가지이다. 제한된 토지 내에서 주차장 부지를 확보하는 것 또한 쉽지 않은 일이기 때문에 많은 시간이 소요된다.위에서 밝힌 바와 같이 LH 및 지방자치단체와 협의하여 행정절차를 진행하다 보면 그 과정에서 예기치 않은 요구를 받는 경우가 많고 이를 해결하는 과정에서 「지방세법 시행령」에서 규정하고 있는 3년이라는 유예기간 내에 절차를 완료하지 못하고 기한을 넘기기도 한다.(라) 청구법인들은 이 건 토지 취득 직후부터 착공을 위해 정상적인 노력을 다하였음에도 LH 매입약정선정 심의의 매입 제외 사유를 보완하고, 경기도 부천시의 사업계획 승인을 받는 과정에서 시간적인 여유가 없어 착공 유예기간을 넘기게 되었으나, 여기에는 판례에서 중과세 대상에서 제외되는 ‘정당한 사유’가 존재함이 명백하므로 정당한 사유의 부존재를 이유로 한 이 건 과세처분은 사실오인의 위법하다.(3) 청구법인들의 항변내용은 다음과 같다.(가) 청구법인들이 착공을 지연하게 된 경위는 사업을 방치하거나 포기한 것이 아니라, 토지 취득 이후 급격한 외부 환경 변화에 대응하여 주택공급이라는 고유목적을 완수하기 위해 사업 방식을 불가피하게 변경하고, 그 과정에서 외부기관(LH 및 부천시)의 예측 불가능한 요구사항을 순차적으로 충족시키는 과정에서 부득이하게 시간이 소요된 데 있다.즉, 청구법인들은 당초 토지를 취득하여 직접 주택을 건설·분양하고자 하였으나, 토지 취득 이후 부동산 경기의 급격한 악화 및 주택담보대출 규제 강화 등으로 인해 사업을 종전 방식대로 강행할 경우 사업 중단 및 그로 인한 사회적 비용 발생의 위험이 현저히 증가하였다. 이에 청구법인들은 사업의 안정적인 완공과 주택 공급이라는 본래 목적을 달성하기 위한 최선의 방안으로 공공기관인 LH와의 민간신축매입약정 체결을 추진하였다. 이는 단순한 경영 판단의 변경이 아니라, 외부 환경 변화 속에서 고유목적 사업을 지속하기 위한 적극적이고 합리적인 노력에 해당한다.(나) 청구법인들은 착공신고필증을 교부받은 직후 LH에 민간신축 매입약정을 신청하였으나, LH는 2023.2.6. 건축계획 전반(다락 부분 방범 문제, 발코니 협소 문제 등)을 이유로 매입 제외 통보를 하였다. 위 사유는 청구법인들의 의사와 무관하게 외부기관(LH)이 구체적으로 요구한 사항으로서, 청구법인들로서는 이를 보완하지 않고서는 사업을 진행할 수 없는 사실상의 장애에 해당한다.청구법인들은 위 요구사항을 해소하기 위하여 건축 설계를 전면적으로 재검토하고 수정하는 절차를 진행하였는데, 이는 구조 안전성 재검토 및 관련 법규 준수 여부 확인 등 복합적 검토가 수반되는 전문적 작업으로 상당한 시간이