쟁점주택 취득 후 유예기간(3년) 내 멸실까지는 하였으나 새로운 주택을 신축하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장

청구인은 쟁점주택 취득 후 1년 내 멸실까지는 하였으나 시공사 공사지연·부도 등으로 유예기간까지 새로운 주택을 신축하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나, 시공사의 공사지연 등의 사유는 청구법인 내부적 사유로서 그러한 사유만으로 중과제외 대상인 주택신축판매업자가 멸실 후 신축을 목적으로 취득하는 주택으로 보기 어려운 점 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2021.12.20. 서울특별시 영등포구 OOO필지 소재 주택 2분의 1 지분(이하 “쟁점①주택”이라 한다) 및 OOO 소재 주택 2분의 1 지분(이하 “쟁점②주택”이라 하고 쟁점①주택과 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후, 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목6)의 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택의 취득세율(일반세율)을 적용한 취득세를 신고·납부하였다.나. 처분청은 2025.2.12. 쟁점토지에 현장 출장을 한 후, 청구인이 쟁점주택 취득일로부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 아니하였다고 보아 2025.2.18. 쟁점주택에 대하여 「지방세법」제13조의2 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에 기 납부세액을 차감한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 부과·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.12. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 쟁점주택 취득일로부터 1년이 경과하기 전 쟁점주택을 멸실하였으므로, 쟁점주택의 취득은 중과세 예외대상에 해당한다.주택 유상거래 취득 중과세의 예외를 규정하고 있는 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에서 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실 목적으로 주택을 취득하는 경우 해당 주택은 중과세 대상으로 보지 않되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있는바,청구인은 쟁점주택 취득일로부터 1년이 경과하기 전에 쟁점주택을 멸실하였으므로 이는 법문상 취득세 중과 배제 사유에 해당한다고 볼 수 있다(조심 2024지1850, 2024.11.14., 조심 2024지2133, 2025.3.18., 같은 뜻임).(2) 청구인에게 쟁점주택 취득일로부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 못한 정당한 사유가 있다.청구인은 쟁점주택의 주거용 건축물을 멸실한 후, 그 부속토지에 업무시설(업무시설 및 공동주택)을 신축하기 위하여 주식회사 무궁화신탁(이하 “수탁법인”이라 한다)과 관리형토지신탁 계약을 체결하였고, 주식회사 신성과 업무시설 및 공동주택 신축공사 도급계약을 체결하여 건축허가 후 착공까지 이르렀으나 시공사의 공사지연 및 부도 등으로 대출 연장을 하지 못해 PF기한이익을 상실하였으며, 이로 인해 청구인의 사업시행권 및 인허가권마저 상실하게 되었는바,사업시행권과 인허가권을 상실한 청구인 임의대로 공사를 이어갈 수도 없는 상황이었으므로, 청구인이 쟁점주택 취득일부터 유예기간(3년) 이내에 주택을 신축하거나 판매하지 못한 데에 정당한 사유가 있다.나. 처분청 의견(1) 쟁점주택의 취득은 1세대 3주택 이상의 주택 취득으로 중과세율 적용대상에 해당한다.(가) 청구인은 쟁점주택을 취득할 당시 이미 3주택 이상을 보유한 다주택자로서 영등포구(조정대상지역)에 있는 쟁점주택 취득이 1세대 3주택 이상의 주택 취득에 해당하여 중과세율 적용 대상임에도 불구하고 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목6)에 따른 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 중과세 예외 규정을 적용하여 취득세를 신고·납부하였다.(나) 그러나 청구인은 쟁점주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 아니하였으므로, 청구인의 쟁점주택 취득이 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목6)에 따른 중과세 예외 규정 적용대상에 해당하지 않는다고 보아 중과세율(12%)을 적용하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.(2) 청구인에게 쟁점주택 취득일로부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 못한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.청구인은 주택 신축을 위한 토목공사 과정에서 건설사의 부도와 그에 따른 시행권·인허가권·사업권 상실 등이 발생하여 쟁점주택 취득일로부터 3년 내에 주택 신축을 완료하지 못하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 건설사 부도, 금융 불이행, 사업권 상실 등은 모두 민간 건설·개발 사업 과정에서 발생 가능한 경영상 위험 또는 자금조달 실패 등 경제적 사정으로서 이러한 청구인의 내부적 사정만으로는 청구인에게 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.3. 심리 및 판단가. 쟁 점쟁점주택은 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로서 중과세 예외 대상에 해당한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2021.11.18. OOO외 3필지에 사업장을 두고, 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자등록을 하였다.(나) 등기사항전부증명서(건물)에 따르면 쟁점주택은 2022.4.25. 멸실된 것으로 확인된다.(다) 청구인은 쟁점주택을 멸실하고, 아래 ＜표＞와 같이 주택신축 판매사업을 추진한 사실이 확인된다.＜표＞ 주택신축 판매사업 추진내역○○○(라) 처분청이 제출한 2025.2.12.자 출장복명서에 따르면, 쟁점주택이 소재한 토지는 터파기 공사 및 골조 공사만 일부 진행된 후 공사가 중단된 상태인 것으로 기재되어 있다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.「지방세법」제13조의2 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목에서 조정대상지역에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 중과세율을 적용하고, 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로서 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 아니하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않는 경우는 제외한다고 규정하고 있다.청구인은 쟁잼주택 취득일로부터 1년이 경과하기 전에 쟁점주택을 멸실하고 해당 토지상에 업무시설(업무시설 및 공동주택)을 신축하는 건축허가를 받아 착공까지 이행하였으나, 시공사의 공사지연 및 부도 등으로 사업시행권과 인허가권을 상실하여 새로운 주택을 신축·판매하지 못한 것이므로, 쟁점주택 취득일로부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하거나 판매하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나,위 법령을 종합하여 살펴보면, 주택건설사업을 위하여 멸실 목적으로 취득한 주택을 1년 이내에 멸실하여야 할 뿐만 아니라 그 취득일로부터 3년 이내에 새로운 주택을 신축·판매를 하여야만 중과세 제외 대상에 해당한다 할 것인 점,청구인이 쟁점주택을 취득하기 전 1세대 3주택 이상의 주택을 소유하고 있었다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 모두 다툼이 없고, 청구인은 2021.12.20. 쟁점주택을 취득한 후 1년 이내에 해당 주택을 멸실하였으나, 쟁점주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하거나 판매하지 아니한 것으로 확인되므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 1세대 3주택 이상의 주택 취득으로서 중과세 대상에 해당하는 점,정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법 취지를 충분히 고려하면서 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 청구인이 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바,청구인이 주장하는 사유는 청구인의 내부적인 사정에 불과하고, 이를 청구인이 3년의 유예기간 내에 새로운 주택을 신축하거나 판매하지 못한 정당한 사유로 보기는 어려운 점 등에 비추