미분양된 주거용 오피스텔이 합산배제 적용 가능한지 여부

1. 사실관계 - 신청인은 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 건축물로 도시형 생활 주 택 140채, 오피스텔 72채와 상가를 2021년 1월 완공하여 분양하고자 하였으나 미분양되어 일부 세대를 임대 중 2. 질의내용 - 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 건축물 중 미분양된 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 종합부동산세법 시행령 제4조제1항제3호 에 따른 합산배제 미분양주택에 해당하는지? 3. 관련 법령 □ 종합부동산세법 제8조 【합산배제 사원용주택등】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과 세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하 는 것으로 본다. 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미 분 양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2조 제 1 호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부 과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정 하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경 우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. □ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】 ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이 란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등”이라 한다) 을 말한다. 3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자 □ 종합부동산세법 시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하 는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. 2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하 는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납 세 의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택 4. 관련 해석사례 □ 기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.7. [질의8] 「종부세법 시행규칙」 제4조에서 규정한“주택건설사업 자 (주 택 을 신축하여 판매하는 자)가 건축허가를 받아 건축하여 소유하 는 미분양주택으로서 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립하 는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택”의 범위에 주거용으로 사 용하는 오피스텔이 포함되는지 (1안) 오피스텔 포함 (2안) 오피스텔 미포함 [회신] 질의8는 1안이 타당합니다 □ 기획재정부 재산세제과-1048, 2024.9.3. (질의) 신축 판매용 오피스텔이 분양되지 않아 일시 주거용으로 임대*하고 있는 건축물이 종부법 §8②(2)에 따른 ‘주택건설사업자 가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택’에 해당하는지 여부 * ’21년 귀속분까지는 건축법§11에 따른 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택 중 주택법§54에 따라 공급하지 않는 주 택으로서 본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택은 합산배재 대상에서 제외(종부칙§4(2) 단서) (제1안) 합산배제 미분양주택에 해당함 (제2안) 합산배제 미분양주택에 해당하지 않음 (회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.