대도시 내 주택건설용으로 취득한 쟁점부동산을 3년 내 직접 사용치 못한 정당한 사유 여부

청구법인은 쟁점부동산(근생+주택) 취득 후 유예기간(3년) 내 주택분은 멸실하였으나 건축공사 착공까지는 이르지 못한 정당한 사유(코로나19, 원자재상승 등)가 있다고 주장하나, 청구주장 정당한 사유는 청구법인이 어찌 할 수 없는 외부적 사유가 아닌 내부 경영상의 사정인 것으로 보이는 점 등에 비추어,쟁점부동산의 취득은 그 취득 후 3년이 경과할 때까지 주택건설사업용에 직접 사용한 것으로 보기 어려워 중과세율 적용이 타당하다고 판단 1. 처분개요가. 청구법인은 2021.2.23. 서울특별시 OOO을 본점 소재지로 하고, 주택건설업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로서, 2021.5.27. 서울특별시 OOO토지 275㎡ 및 건축물 575.81㎡[근린생활시설 344.43㎡ 및 주택 231.38㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다), 이하 “이 건 부동산”이라 한다]를 취득(매매)한 후, 그 취득가액 OOO원 중 쟁점주택에 대해서는「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여「지방세법」제11조 제1항 제8호의 세율(3%)을 적용하고, 그 외 부분에 대해서는 제7호 나목의 세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계OOO원을 신고·납부하였다.나. 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 취득하고 3년 이내인 2021.10.6. 쟁점주택을 멸실하였으나 건축공사에 착공하지 아니하여 「지방세법」제13조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 대도시 부동산 취득에 따른 취득세 중과대상으로 보아, 2025.4.11. 청구법인에게 취득세 등 합계OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.8. 심판청구를 제기하였다.2.청구법인 주장 및 처분청 의견가.청구법인 주장쟁점규정에서 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우 중과세 예외 대상에서 제외된다고 규정하고 있을 뿐, 멸실 이후 주택 완공을 전제로 하고 있지는 아니한바, 청구법인은 2021.5.27. 주택건설사업을 위하여 종전 주택을 취득하고, 3년 이내인 2021.10.6.에 쟁점주택을 멸실하였으므로 중과세 제외 대상에 해당한다.청구법인은 쟁점주택을 멸실함으로써 주택으로서의 기능이 상실되어 주택 투기수요를 유발할 요인이 전혀 없어 쟁점규정에 따른 입법취지는 이미 달성된 것이라 할 것임에도, 처분청은 관련 규정에도 없는 주택을 신축하여 공급하여야 한다는 요건을 갖추지 못하였다는 사유로 취득세를 중과세 하는 것은 조세법률주의원칙 등에 위배되어 부당하다.청구법인은「주택법」제4조에 따른 주택건설사업자로서 주택을 신축하여 분양할 목적으로 쟁점주택을 취득하였고 주택을 건설하기 위한 신축허가를 받아 건축물 멸실, 공사 현장 펜스 설치 등 공사를 시작하였는데, 코로나19, 원자재 가격상승, 전세사기 여파 등으로 분양이 어려움에 처할 것이 분명하다고 판단되어 공사를 중단하게 된 것이다.이후, 청구법인은 2024년 8월 서울도시주택공사와 신축약정 매입임대주택 매입 협약을 체결하고, 현재 건축허가를 다시 받아 공사를 진행하는 중이며, 이는 대법원판례(2013. 12. 26. 선고 2011두5940 판결) 따라 외부적인 사유는 물론 주택건설사업에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유 등이 없어 유예기간을 넘긴 것으로 쟁점주택을 취득한 후 3년 이내 착공하지 못한 정당한 사유에 해당한다.나. 처분청 의견청구법인은 주택신축을 위해 쟁점주택을 멸실하였으나, 코로나19, 원자재 가격 상승, 전세사기 여파, 향후 미분양 예상, 서울주택도시공사와 매입임대주택 매입심의 등의 사정으로 유예기간내에 건축공사에 착공할 수 없었다고 주장하나, 이는 청구법인의 경제적인 사정에 따른 내부적인 경영상 판단일 뿐이고, 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 당해 사업자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유가 있다고도 볼 수 없어 중과세 유예기간 내 착공을 하지 못한 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.청구법인은 쟁점주택을 주택건설사업 목적으로 취득하였으나,「지방세법 시행령」제26조 제1항 제3호 및 제28조의2 제8호의 단서 조항에 부합하는 3년 이내 멸실 및 착공하여야만 중과세 예외에 해당한다 할 것인데, 쟁점주택 취득일로부터 3년 이후인 2024.7.3. 처분청의 쟁점주택 현장조사 결과에 의하면, 건축공사에 착공하지 아니한 나대지 상태임이 확인되는 이상 이는 중과세 예외 조건을 충족하지 않았으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점청구법인이 유예기간(3년) 내에 쟁점주택을 멸실하였으나, 건축공사에 착공하지 못한 정당한 사유가 없는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구법인은 2021.2.23. 서울특별시 OOO에 본점을 두고 주택건설업, 주택분양업, 부동산 개발업, 부동산 임대 및 매매업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다.(나) 청구법인은 2021.3.24.「주택법」제4조 및 같은 법 시행령 제15조 제2항에 따라 주택건설사업자 등록을 하였다.(다) 청구법인은 이 건 부동산을 취득(매매)한 후, 이 건 부동산 중 쟁점주택에 대해서는 쟁점규정에 따라 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여「지방세법」제11조 제1항 제8호의 세율(3%)을 적용하고, 그 외 부분에 대해서는 제7호 나목의 세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.(라) 청구법인은 2021.6.7. 건축주를 최영임에서 청구법인으로 변경하는 내용의 건축허가OOO 변경을 처분청으로부터 받았다.○○○(마) 청구법인은 2021.10.6. 쟁점주택의 건축물 해체(멸실)공사를 완료하였다.○○○(바) 청구법인은 쟁점주택 소재지의 건축물 건축 착공 예정일자를 2024.2.5.(1년)까지 연기하였으나, 처분청(건축과)은 2024.2.20. 건축허가를 받은 날로부터 2년(연장 포함 3년) 이내에 착공이 이루어지지 않은 것을 확인하고 건축허가를 취소하였다.○○○(사) 처분청이 2024.7.3. 쟁점주택 소재지에 출장하여 현장을 확인한 후 작성한 출장결과보고서에 의하면, 쟁점주택 소재지 주변에 팬스는 설치되어 있지만, 건축공사에 착공한 사실이 없다고 나타난다.(아) 청구법인은 2024.9.19. 서울주택도시공사가 시행하는 「2024년 제1차 신축약정 매입임대주택 매입심의」관련하여 신축매도 대상으로 선정되었다.○○○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 유예기간(3년) 내에 쟁점주택을 멸실하였으나, 건축공사에 착공하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나,여기서 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유목적에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함한다 할 것이고, 나아가 그 정당한 사유의 유무를 판단하는 데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 고유목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바,청구법인은 쟁점주택을 주택건설사업 목적으로 취득하였으나, 쟁점주택을 3년 이내 멸실하였으나 주택 신축을 위한 건축공사에 착공한 사실이 없는 점, 청구법인은 유예기간내에 건축공사에 착공하지 못한 사유를 코로나19, 원자재 가격 상승, 전세사기 여파, 향후 미분양 예상, 서울주택도시공사와 매입임대주택 매입심의 등으로 주장하나, 이는 청구법인의 내부적인 경영상 판단이고, 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 청구법인의 의사에 반하는 외부적인 사유에 해당한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 청구법인이 유예기간 내에 정당한 사유 없이 쟁점주택을 멸실하고 건축공사에 착공하지 못한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)