매입임대주택으로 등록한 날부터 10년 이상 계속 임대한 경우 조특법§97의5 적용 여부

1. 사실관계 ○ 2015.05.29. 서울시 소재 다세대주택 9호 (전용면적 85㎡ 이하) 취득 - 2015.5월 舊｢임대주택법｣에 따른 매입임대주택으로 등록하고 세 무서에 사업자등록을 함 ○ 2018.09.04. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택 * 으로 등록 변경 * ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호 ○ 2025.12.29. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대등록 말소 ○ 2025.12월 다세대주택 9호 중 3호 양도 - 조특법§97의5①(3)의 요건을 충족한 것으로 전제함 2. 질의요지 ○ 다세대주택을 민간임대주택법 (舊임대주택법) 에 따라 매입임대주택으로 등록한 후 주택 취득일로부터 3개월이 지나 장기일반민간임대주 택으로 변경등록한 경우로서 - 매입임대주택 등록일로부터 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 조특법§97의5에 따른 감면특례를 적용받을 수 있는지 여부 3. 관련 법령 □ 조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】 ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 (이하 이 조에서 “장기일반 민간임대주택등”이라 한다) 을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 2018년 12월 31일까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제3호의 민간매입임대주택 및 ｢공공주택 특별법｣제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득 (2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다) 하고, 취득일로부터 3개월 이내에 ｢ 민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것 2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것 3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것 ② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다. ③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. □ 조세특례제한법 시행령 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】 ① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 ｢민간임대 주 택에 관한 특별법｣제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 (이하 이 조에서 “장기일반민간임대 주택등”이라 한다) 으로 임대한 경우는 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다. 1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간 2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간 3. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업 또는 ｢주택법｣에 따른 리모델링의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일 (소규모주택정비사업의 경우에는 사업 시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 ② 법 제97조의5제1항을 적용할 때 임대기간 중 발생한 양도소득은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다. 소득법§95①에 따른 양도소득금액 × 임대기간 마지막 날의 기준시가 - 취득 당시 기준시가 양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가 ③ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항 제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우 ｢소득세법｣제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대 사 업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. ④ (생 략) □ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간 (이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다) 의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31., 2008.2.29> 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. 삭제 <2001.12.31> 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임 대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대 기간에 합산할 것 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정 하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것