쟁점부동산의 시가를 쟁점감정가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분의 당부

쟁점감정가액은 법원과 청구인이 감정의뢰한 2개 감정기관의 감정가액을 평균한 것으로서 시가로 인정되는 감정가격으로 볼 수 있고, 청구인 스스로 이를 쟁점부동산의 상속재산가액으로 신고하였으며, 처분청은 이를 시인한 반면, 쟁점경매가액은 평가기준일로부터 약 3년 10개월이 지난 후의 경매가액이어서 시가로 인정될 수 있는 가액에 포함된다고 보기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 2021.2.17. 청구인의 아버지 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 피상속인의 배우자 B, 피상속인의 자녀인 C, D, E, 청구인에게 경기도 평택시 OOO 605㎡ 등 18필지 토지(면적 합계 38,063㎡)와 건물 3동(면적 합계 2,041.75㎡, 앞의 18필지 토지와 합하여 이하 “상속부동산”이라 한다) 및 기타 금융재산 등의 상속이 개시되었고,청구인은 2021.8.31. 상속부동산에 대하여 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가액(평가기준일 2021.2.17.) 및 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액(평가기준일 2021.8.18.)의 평균액으로 그 시가를 평가하고, 기타 금융재산 등과 합하여 상속세 과세표준 OOO원과 세액 OOO원을 신고하였다.나. 중부지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.4.7.∼2022.8.2. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 청구인이 상속부동산의 시가를 평가한 금액이 적정하다고 보아 신고를 시인하는 한편, 그 외 신고 누락된 부동산과 증여재산가액 등을 상속세 과세표준에 가산하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2022.10.7. 청구인에게 2021.2.17. 상속분 상속세 OOO원(차감고지세액 OOO원)을 결정·고지하였다.다. 청구인은 2025.7.1. 처분청에 상속부동산 중 경기도 평택시 OOO등 11필지 토지(면적 합계 27,057㎡) 및 건물 2동(면적 합계 1,651.43㎡, 앞의 11필지 토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)이 2024.12.23.부터 2025.2.24.까지 임의경매를 통해 합계 OOO원(이하 “쟁점경매가액”이라 한다)에 낙찰된 사실이 있으므로, 쟁점부동산의 시가를 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가액과 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액의 평균액으로 평가하여 신고한 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)이 아닌 쟁점경매가액으로 보아 상속세 OOO원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였고,처분청은 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제79조 및 같은 법 시행령 제81조에 따라 상속 개시 후 1년이 되는 날까지 경매되어 그 경매가액이 상속세 과세가액보다 하락한 경우 그 사유가 발생한 날부터 6개월 이내에 경정청구할 수 있으나, 쟁점경매가액은 상속개시일(2021.2.17.)로부터 1년이 경과한 이후에 매각허가결정(2024.12.23.~2025.2.24.)된 가액으로서 시가로 인정할 수 없다고 보아 2025.8.28. 청구인에게 경정청구 거부통지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.4. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 상증세법 제60조 제2항에 따르면 ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는 것인데, 쟁점감정가액을 포함한 상속부동산의 감정가액은 실질 교환가치와 현저한 차이가 있으므로 시가로 적용하기에 적절하지 않다.(가) 감정평가는 방법 자체로 감정평가업자마다 그 주관적인 판단에 따라 평가결과가 유의미하게 달라질 수 있는 영역이어서 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정함에 있어서는 신중할 필요가 있고, 감정가액이 곧 시가에 해당한다고 볼 수는 없고(서울행정법원 2023.3.10. 선고 2021구합80889 판결 참고), 상증세법 제60조 제1항 내지 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하는 시가는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것(대법원 2021.8.21. 선고 2000두5098 판결 참고)이므로 해당 시행령 규정에 따른 가액만이 시가로 인정되는 것은 아니다.(나) 상속부동산의 대부분에 대하여 상속개시일 이전부터 피상속인의 채무와 관련한 근저당이 설정되어 있었고, 2021.3.23. 제기된 상속인 간 상속재산 분할 심판이 2022.6.24. 확정된 이후에도 패소측이 항고를 진행하여 2025.10.28. 현재까지 피상속인의 상속재산과 관련한 별도의 소송 및 시비가 진행되는 등, 상속부동산은 정상적인 가격으로 매매를 할 수 없는 어려운 특수한 사정이 있었는데, 상속부동산에 대한 감정평가액은 이러한 개별적, 주관적인 상황을 배제하여 평가한 가액이므로 시가를 반영하였다고 보기 어렵다.(다) 상속부동산의 감정평가액은 상속부동산의 경제적 이익의 실현가치가 아니라 정부의 부과세목인 상속세 산정을 위한 객관적 추정치인바, 청구인은 현저하게 과대평가된 감정평가액을 기준으로 상속세를 부과받았으나 경매낙찰가액만큼만 환가받아 결과적으로 상속받은 자산이 없음에도 상속세를 납부해야 하는 상황이 되었고, 상속세를 체납하여 상속재산 이외의 다른 재산이 압류당하고 개인의 신용카드 사용도 정지되는 등 기본적인 생활을 영위하기 어려운 형편에 처해 있으므로, 이는 추구하는 공익을 침해되는 사익이 과다하게 능가하는 것으로서 헌법상 과잉금지의 원칙에 어긋난다.(2) 상증세법 제79조 제1항 제1호에 따르면 상속개시 후 1년이 되는 날까지 상속재산의 수용 등으로 상속재산의 가액이 크게 하락한 경우에 경정청구 특례를 적용할 수 있도록 규정하고 있어 청구인의 경우에 해당 규정을 적용할 수는 없으나, 해당 규정은 상속재산의 평가액이 실질과 다른 경우 실질가치를 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여야 한다는 취지를 담고 있는바, 상속부동산 중 쟁점부동산은 2024.12.23.부터 2025.2.24.까지 임의경매를 통해 쟁점경매가액으로 낙찰된 사실이 있고, 이러한 쟁점경매가액은 쟁점부동산이 정상적으로 매매되기 어려운 특별한 사정과 쟁점부동산의 실질가치를 반영한 시가로서 상속재산가액으로 적용되어야 한다.(3) 상속부동산의 감정가액은 전술한 바와 같이 시가로 볼 수 없으므로, 쟁점부동산을 제외한 상속부동산에 대해서는 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보아 상증세법 제60조 제3항에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 개별공시지가 또는 기준시가로 상속재산가액을 평가하여야 한다.나. 처분청 의견(1) 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제6항에 따르면, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 둘 이상의 공신력 있는 감정기관(기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우에는 하나의 감정기관)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있고, 시가란 객관적으로 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있는 것이다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 참고).(가) 청구인이 2021.8.31. 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액은 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가액(평가기준일 2021.2.17.) 및 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액(평가기준일 2021.8.18.)의 평균액인 쟁점감정가액으로서, 조사청은 피상속인에 대한 상속세 조사 당시 쟁점감정가액에 대하여 상증세법상 시가의 요건에 부합한다고 보아 신고 시인하였다.(나) 2021.8.10.자 OOO감정평가사무소의 감정평가액은 상속인 간 상속재산 분할심판 청구에 따라 수원가정법원 평택지원에서 직접 의뢰한 감정가액이고, 2021.8.19.자 ㈜감정평가법인 OOO의 감정평가액은 청구인이 상속세를 신고하기 위해 직접 의뢰한 감정가액으로서, 이러한 감정가액들이 상속부동산의 경제적 실질을 무시한 채 평가한 가액이라고 볼 만한 근거가 없다.(다) 상속부동산은 물건 당 기준시가가 모두 OOO원 이하인 부동산에 해당되므로, 상증세법 시행령 제49조 제6항에 따라 하나의 감정기관이 평가한 감정가액도 시가로 인정될 수 있다.(2) 상증세법 제79조 제1항 제1호에 따르면, 상속 개시 후 1년이 되는 날까지 상속재산이 경매되어 경매가액이 상속세 과세가액보다 하락한 경우 그 사유가 발생한 날부터 6개월 이내에 경정청구를 할 수 있도록 하여, 상속재산의 시가평가 원칙에도 불구하고 예외적으로 상속개시 후 1년이 되는 날까지 경정청구 특례를 허용하고 있는데, 쟁점경매가액은 상속개시일(2021.2