쟁점부동산의 실소유자는 쟁점법인으로, 청구인은 쟁점부동산의 명의상 소유자에 불과하므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분이 잘못이라는 청구주장의 당부

청구인은 쟁점부동산의 양도소득세를 자진 신고한 점, 청구인은 이 건 조합으로부터 쟁점부동산의 양도대금을 청구인 명의의 계좌로 지급받은 것으로 확인되고, 이와 달리 청구인과 쟁점법인간 명의신탁약정, 쟁점부동산의 양도대금이 쟁점법인에 귀속되었다는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙은 부족해보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 부동산 투자, 개발, 분양 및 판매사업 등을 영위하는 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 대표이사로,2018.12.27.부터 2019.6.17.까지 ‘OOO’(이하 “이 건 사업”이라 한다)용 부지 내 소재한 OOO 답 496m2 등 9필지 및 그 지상 건축물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 취득한 후, 2019.5.28., 2019.8.2. OOO지역주택조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 OOO원은 현금으로, 나머지 OOO원은 이 건 사업으로 신축된 OOO 2차 민영주택 중 미분양분 158호를 대물변제로 수취하기로 합의하였고,2019.10.31. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 신고하였다.＜표1＞ 쟁점부동산 내역ㅇㅇㅇ나. 광주지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.7.2.∼2025.7.20. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 및 조세범칙조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액 OOO원과 달리 과소신고되었다는 등의 내용으로 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2025.9.10. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.18. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점법인은 관계사인 주식회사 B이 전라남도 화순군수로부터 2018년 7월 주택건설사업계획을 승인받아 추진한 ‘OOO’ 관련 사업이 성공적으로 완료되어, 그 후속사업으로 이 건 사업의 계획을 수립하게 되었다.쟁점법인은 쟁점토지를 매수하는 과정에서 쟁점법인의 명의로 계약을 체결하려 하였으나, 이 건 사업에 대한 소문이 퍼지면 지가가 상승되어 토지매입이 어려워지는 경우가 많아, 행정업무의 복잡함과 더불어 취·등록세 등의 거래비용을 두 번 납부하여야 하는 경제적 손실을 감수하면서 청구인의 명의로 쟁점토지를 취득하는 것을 선택하게 되었다.특히, 지목이 전 또는 답인 농지의 경우에는 법인의 명의로 소유권을 이전하는 것이 불가능하여 부득이하게 개인인 청구인의 명의로 소유권이전등기를 할 수 밖에 없는 상황이었고, 이 건 사업의 추진되는 과정에서와 같이 조합이 토지매입을 진행하는 경우에는 개인의 명의로 토지를 취득하는 것이 업계상 관례이다.청구인은 투기성 청약으로 인해 이 건 사업의 실수요자인 거주민들이 프리미엄을 부담하고 분양권을 매입해야 하는 부작용이 우려되어, 이러한 피해를 최소화하고 실질적인 주거목적 위주의 주택공급 취지를 살리기 위하여 이 건 조합을 결성하였고, 이러한 절차의 일환으로 청구인의 명의로 쟁점부동산을 취득한 후 이 건 조합에 매각하게 된 것이다.처분청은 쟁점부동산의 매매거래를 청구인의 책임하에 직접 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점법인의 대표이사로, 쟁점부동산을 계약하는 시점부터 잔금을 지급할 때까지 쟁점부동산의 실소유자인 쟁점법인을 대신하여 쟁점부동산을 이 건 조합에 매각하였으므로 이 건 양도소득세의 납세의무자는 쟁점법인으로 보아야 한다.(2) 쟁점법인은 쟁점부동산을 포함하여 이 건 사업부지의 97.34%를 총 OOO원에 매입한 실소유자이고, 이 건 사업부지를 이 건 조합에 OOO원에 양도하였다.쟁점부동산의 매매거래는 이 건 조합원들로부터 승인을 받아 이루어졌고, 쟁점부동산의 취득대금과 이 건 사업의 권리대가를 포함하여 전체 양도대금을 OOO원으로 결정하였으며, 이 중 쟁점부동산의 취득시 이 건 조합이 토지소유자들에게 직접 지불한 계약금 OOO원을 차감하고, 신탁회사를 통해 지급받은 현금 OOO원을 제외한 잔액 OOO원은 이 건 사업으로 신축된 주택 중 미분양분을 대물변제로 지급받기로 하였다.청구인은 쟁점부동산의 매매계약체결 당시 이 건 사업의 초기단계여서, 이 건 조합원으로부터 받은 분담금만으로는 자금을 집행할 여력이 부족하다는 사실을 잘 알고 있었기 때문에 쟁점법인과 이 건 조합 간 협의 하에 쟁점부동산의 매매대금 중 일부를 이 건 사업으로 아파트가 준공된 시점에 대물변제 방식으로 지급받기로 한 것이다.쟁점부동산의 양도가액은 사실상 이 건 사업권의 양도에 대한 대가를 포함한 것으로, 쟁점법인의 대표이사인 청구인이 쟁점법인을 대리하여 권리를 행사한 것으로 보아야 할 것이므로 그 귀속의 주체는 쟁점법인으로 보아야 한다.또한 쟁점부동산의 취득 당시 쟁점법인의 회계장부에 기록된 선급금 계정을 살펴보더라도, 쟁점부동산의 취득자금을 쟁점법인이 지급하였음을 알 수 있다.(3) 한편, 청구인은 쟁점부동산을 거래함에 있어 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 거래를 조작 또는 은폐할 의도 없이 수백명으로 구성된 이 건 조합을 대상으로 정상적인 거래행위를 하였다.청구인은 쟁점부동산의 매매계약 체결당시 이 건 조합의 요청에 의해 이 건 조합원총회에서 승인된 양도가액(OOO원)에서 대물변제받기로 한 OOO원을 차감한 후 실질적으로 신탁회사로부터 현금으로 수령한 OOO원을 기준으로 부동산거래계약신고를 이행한 후, 신고기한 내 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 자진신고하였다.다만, 쟁점부동산의 양도가액 중 대물변제분 OOO원은 신고 누락된 것으로, 고의적인 탈세 의도는 없었고, 대물변제받은 주택의 준공일(2024년 2월)을 기준으로 이를 쟁점법인의 장부에 인식한 후 법인세 신고 등의 의무를 이행할 계획이었다.청구인은 쟁점부동산의 매매거래에 대한 모든 과정을 쟁점법인의 대표이사 지위에서 수행하였고, 쟁점부동산의 양도대금은 모두 법인 금융계좌로 입금되어 청구인이 개인적으로 편취하거나 불법적으로 유용한 자금도 없다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점부동산을 청구인 명의로 취득한 후 이 건 조합에 양도하였고, 이 과정에서 이 건 조합의 전 조합장인 A과 공모하여 막대한 양도차익을 얻었음에도 불구하고, 다운계약서를 작성하는 방식으로 양도소득세를 과소신고하였다.이는 사기 등 기타 부정한 방법으로 조세를 포탈한 행위에 해당하고, 이로 인해 수사기관의 요청으로 고발된 상태이다.(2) 청구인은 쟁점부동산의 지목이 법인이 취득할 수 없는 전·답이어서 청구인의 명의로 취득한 데에 특별한 사정이 있다고 주장하나, 청구인의 주장과 달리 쟁점부동산의 지목은 대부분 대지로 확인되고, 비슷한 시기에 이 건 사업부지 내 소재한 다른 임야는 쟁점법인의 명의로 취득한 것으로 나타나 청구인의 주장은 신빙성이 낮다.쟁점법인은 쟁점법인의 명의로 취득한 다른 사업부지와는 달리, 쟁점부동산의 매매거래를 결산서 등 회계장부에 별도로 인식하지 않은 것으로 확인되고, 청구인에게 쟁점부동산의 취득자금 명목으로 대여한 금액 중 일부를 선급금 계정으로 인식하였으나, 이는 쟁점법인의 대표이사인 청구인에 대한 대여금으로 계상할 경우 인정이자 계산에 따른 소득세 및 법인세 부담이 늘어나므로 이에 따른 조세부담을 회피하기 위하여 선급금 계정으로 계상한 것으로 보인다.ㅇㅇㅇ또한 쟁점법인은 쟁점부동산의 양도대금 중 대물변제방식으로 지급받기로 한 미분양주택과 관련된 대금 OOO원 중 OOO원이 2021년부터 변제되었으나, 회계장부 및 결산서상 이를 수익으로 인식하거나 법인세 수정신고 등을 이행한 사실이 전혀 없다.(3) 청구인은 지가 상승으로 이 건 사업이 진행되지 못할 것을 우려해 쟁점법인이 아닌 청구인의 명의로 쟁점부동산을 취득하였다고도 주장하나,청구인은 OOO원에 매입한 쟁점부동산을 이 건 조합에 OOO원에 양도하여 OOO원에 이르는 양도차익을 얻었고, 이러한 거래로 인해 오히려 지가가 상승하여 이 건 조합원들이 부담해야 할 분담금 및 분양가가 높아짐에 따라 손해가 발생하였다.쟁점법인의 명의로 쟁점부동산을 취득하여 토지사용의 승낙허가나 개발행위허가를 득한 후 이 건 사업을 진행하다가 쟁점부동산의 명의를 이 건 조합으로 이전하고, 이와 관련된 양도소득세 등의 신고·납부의무를 정상적으로 이행하였다면 아무런 문제가 없었을 것이다.조사청이 확인한 바에 따르면, 이 건 조합원들은 ① 청구인이 OOO원의 양도차익을 얻었으나 이에 대해 이 건 조합원들에게 알리지 않았고,