임대주택등록의 자동말소로 종합부동산세 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

처분청이 2021~2024년 과세기준일 현재 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2004.10.27. 부산광역시 부산진구 OOO 외 1필지에 근린생활시설 및 공동주택(OOO, 79세대)을 건축하였고, 위 79세대 중 OOO세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 2007.12.7. 부산광역시 서구청장에게 건설임대주택(5년)으로 임대사업자등록을 하면서 2008.10.2. 처분청에 ‘주택임대업’을 추가하여 사업자등록을 하고 임대사업을 영위하였으나,2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)이 개정됨에 따라 단기민간임대주택 제도가 폐지되었고, 같은 법 제6조에 의하여 2020.10.26. 부산광역시 서구청장으로부터 청구인의 주택임대등록이 말소되었다.나. 처분청은 등록말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검 결과, 쟁점임대주택이 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 합산배제 임대주택에 해당하지 않아 종합부동산세 주택분 과세대상 물건에 포함하여 2025.11.11. 청구인에게 2021년∼2024년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 합계 OOO원을 경정·고지하였다.＜표1＞ 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 등 고지내역(단위 : 원)○○○다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.20. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 쟁점임대주택을 신축하여 부산광역시 서구청장에게 임대사업자등록을 하였으나, 2020.10.26. 강제로 임대사업자등록이 말소되었다.(가) 청구인은 2021년부터는 임대사업자의 지위가 상실되었다고 인식하였고, 재산세 감면이 중단된 사유도 임대등록말소 때문이라고 이해하여 재산세는 이의 없이 납부하였다.(나) 그러나 처분청은 2021∼2024년 귀속까지 4개 연도의 종합부동산세를 적기에 고지하지 아니하고, 2025.11.11. 일괄로 고지하였는데, 이는 명백한 납세자 방어권 침해이고 처분청의 중대한 과실 및 직무유기에 해당한다.(2) 청구인은 쟁점임대주택과 관련하여 임대사업자등록을 스스로 말소한 사실이 없고 2020.10.26. 부산광역시 서구청장이 일방적으로 강제 말소하였는데, 임대사업자등록의 말소 사실은 국세청으로 통보되었으나 청구인은 처분청으로부터 말소와 관련한 법령 변동이나 종합부동산세 합산배제 요건 상실 등에 대한 고지나 안내도 받지 못하였다.(가) 처분청은 관련 법 개정사항을 청구인에게 통지할 의무가 있음에도 통지하지 아니하였고, 청구인은 2020.8.18. 법률 제17482호 민간임대주택법 개정으로 인하여 임대사업자등록 말소됨으로 종합부동산세 합산배제가 불가해졌음에도 이에 대한 안내도 전혀 받지 못하였다.(나) 재산세는 즉시 감면 중단되었으나, 종합부동산세는 안내 없이 4년 뒤에 일괄 부과되었는바, 과세는 법률에 따라 매년 정기적으로 이루어져야 하는데, 처분청이 4개 과세연도의 종합부동산세 고지서를 일괄로 부과하는 것은 법치주의 위반이고, 정상적인 행정처리라 보기 어려우며 납세자의 예측 가능성을 침해한 것이다.(3) 납세자는 헌법과 조세법률주의에 따라 납세의무를 성실히 이행하여야 할 뿐만 아니라 동시에 정당한 납세 절차와 방어권을 보장받을 권리가 있는 것인데, 처분청은 4년간 단 한 차례도 안내 및 과세예고를 하지 않은 것은 사실상 납세자의 권리 행사 기회를 박탈한 것으로 정상적인 행정이라기보다 약탈적 과세에 가까우므로 이건 처분은 취소되어야 한다.나. 처분청 의견(1) 종합부동산세 합산배제는 「종합부동산세법」 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따라 지방자치단체와 관할세무서에 임대사업자등록이 되어 있어야 하고, 과세기준일(6월 1일) 현재 계속 임대 중 이어야 하는 요건을 충족해야 합산배제를 적용할 수 있는 것인데, 청구인은 2020.10.26. 부산광역시 서구청장으로부터 임대업등록이 말소되었다.(가) 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호에 따르면, 대통령령으로 정하는 임대주택에 대하여 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제1항에는 민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유한 주택을 합산 배제 임대주택이라 규정하고 있다.(나) 처분청은 청구인의 등록말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 적정 여부 확인을 위해 관할 지방자치단체에 청구인의 임대사업자등록 현황을 확인한 결과, 청구인은 2007.12.7. 부산광역시 서구청장에게 임대사업자(5년 임대주택, 건설)를 등록하였고, 처분청에 주택임대업을 추가등록 하였으나,2020.10.26. 부산광역시 서구청장은 민간임대주택법 개정(폐지유형 등록임대주택 자동말소 직권 조치)에 따라 청구인의 임대사업자등록을 전체 말소(폐업)하여 2021년 귀속부터는 쟁점임대주택이 합산배제 대상에 해당하지 아니하였다.(2) 청구인은 처분청으로부터 임대주택 관련 법령 변동이나 종합부동산세 합산배제 요건 상실 등에 대한 어떠한 고지나 안내도 하지 아니함으로써 청구인의 방어권을 무력화하고 예측 가능성이 침해되었다고 주장하나,합산배제 임대주택에 대한 그 신고 의무는 청구인에게 있고, 처분청은 관련 법 개정사항에 대해 청구인에게 통지할 의무는 없다.(가) 「종합부동산세법」 제8조 제3항 및 같은 법 시행령 제3조 제9항에 따르면, “합산배제 적용 대상 임대주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 매년 9.16.∼9.30. 까지 임대주택 합산배제 신고서에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 하는데, 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 소유권 또는 전용면적의 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다”고 규정하고 있는바,청구인은 2020.10.26. 부산광역시 서구청장으로부터 임대주택 사업자가 말소되어 지위가 상실되었다면, 다음 해 2021.9.16.∼2021.9.30. 기간에 관할 세무서장에게 합산배제 임대주택의 변동사항을 신고하였어야 하나, 청구인은 쟁점임대주택 합산배제와 관련한 변동사항을 신고하지 아니하였다.(나) 임대주택 합산배제 신고는 합산배제 적용을 받고자 하는 청구인이 직접 신고기한 내에 신고를 해야하는 것으로, 민간주택임대업자라면 누구나 반드시 신고해야 하는 강제사항이 아니기 때문에 그 여부는 청구인이 선택하여야 한다.(3) 청구인은 2025.11.11. 처분청이 일괄로 2021∼2024년 귀속 종합부동산세를 부과처분한 것은 절차상 중대한 하자이고, 명백한 직무유기로 조세법률주의, 신뢰보호원칙, 소급과세 금지의 원칙 등을 위반하는 조치라고 주장하나,「국세기본법」 제26조의2 제1항에 따르면, 종합부동산세 부과제척기간은 5년이고, 「종합부동산세법」 제17조에는 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우 다시 부과·징수할 수 있도록 규정하고 있는바, 당초 과세표준 합산 누락된 합산배제 물건에 대하여 한 이 건 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점임대주택등록의 자동말소로 종합부동산세 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 과세한 처분의 당부나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 처분청이 부과한 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 고지내역은 다음과 같다.＜표2＞ 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 고지내역(단위 : 원)○○○(나) 쟁점임대주택과 관련하여 제출된 임대사업자등록증, 사업자등록증의 주요내용은 아래와 같다.＜임대사업자등록증, 2007.12.7.＞○○○＜사업자등록증, 2008.10.2.＞○○○(다) 청구인의 임대사업자등록증의 주요 변경사항은 다음과 같다.＜임대사업자등록증 변경내용＞○○○(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따르면, 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체체장에게