공동주택가격 공시일 전에 취득한 공동주택의 기준시가 적용방법

【관련 참고자료】 1. 사실관계 ○ ’22.4.9. 질의자의 부친이 사망하여 ’22.5.19. 상속부동산을 등기 접수하여 소유권 이전하였음 - 상속부동산의 상속개시일의 기준시가는 989백만원이었으나, 이후 ’22.4.29.에 ’22.1.1. 기준 공동주택가격이 1,117백만원으로 공시됨 2. 질의내용 ○ 부친으로부터 상속받은 공동주택 감정평가 시 기준시가 10억 이하는 하나의 감정기관에 감정을 의뢰할 수 있는바, - 상속받은 공동주택의 상속개시일이 속하는 연도의 공동주택가격이 공시되기 전에 본 건의 공동주택을 취득한 경우로서, - 당해 주택 취득 당시 전년도의 공동주택가격만 있는 경우 당해 공동주택의 기준시가 적용방법 ※ 상속개시일(’22.4.9.)의 공동주택가격(’21.1.1.기준) : 989백만원 vs ’22.4.29.에 공시된 공동주택가격(’22.1.1.기준) : 1,117백만원 3. 관련법령 □ 상속세 및 증여 세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개 시일 또는 증여일 (이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가 (時 價)에 따른다. (이하 생략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 경우에 통상적 으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관( 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부 동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관 )에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정 기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달 하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대 통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거 쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정 기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20., 2017.12.19 > 부칙<제15224호, 2017.12.19.> 제1조 (시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제52조의2제2항 ㆍ제4항 및 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행하고 , 제18조제3항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 상속이 개시되거나 증여를 받는 경우부터 적용한다. 제6조 (감정가격 결정에 관한 적용례) 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 감정을 의뢰하는 경우부터 적용한다. □ 상속세 및 증여 세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령 으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까 지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ 수 용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략) 2. 해당 재산 (법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다) 에 대하여 둘 이상의 기획 재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관 (이하 " 감 정기관"이라 한다) 이 평가한 감정 가액 이 있는 경우에는 그 감정가 액의 평균액 . (이하 생략) □ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】 ① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호 의 감정평가법인등을 말한다. □ 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 4. "감정평가법인등"이란 제21조에 따라 사무소를 개설한 감정평가사와 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다. ⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것 을 말한다. <신설 2018.2.13.> □ 소득 세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 □ 소득 세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지 [「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별 공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납 세지 관할 세무서장이 인근 유사토 지의 개별공시지가를 고려하 여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축 연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상 업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종 류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 「 부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동 주택가격. 다만, 공동 주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택 가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가 격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고 려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. □ 소득 세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.