쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

조사청과 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가받은 감정평가서들은 모두 상속세 법정결정기한 내에 평가서 작성이 이루어졌고, 평가위원회 심의를 거쳐 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 산정하였으므로 쟁점감정가액은 상증세법령상 적법한 시가에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 조사청이 감정평가법인으로부터 회신받은 의견서에 따르면, 민간임대주택이라는 사유만으로 평가방법을 달리할 수 없다고 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 부친 a(이하 “피상속인”이라 한다)이 2024.2.22. 사망함에 따라 서울특별시 강남구 OOO 토지 및 지상 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받고, 쟁점부동산의 시가를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 개별주택가격(OOO원)으로 평가하여 2024.8.2. 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.나. 중부지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.2.6.∼2025.4.16. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 단서에 따라 2025.3.25. 평가심의위원회 심의를 거쳐 ① 조사청이 의뢰하여 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액(OOO원)과 ② 청구인이 의뢰하여 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액(OOO원)을 평균하여 산출한 가액(OOO원, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다는 조사결과를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2025.5.20. 청구인에게 2024.2.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.7. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청은 2025.1.1. 개정된 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 상속개시일이 2024.2.22.인 이 건에 소급 적용하였으므로, 이는 소급과세 금지원칙에 위배된다.(가) 국세청은 2024.12.3. 배포된 보도자료에서 “2025년부터 초고가 아파트나 호화 단독주택에 대하여 감정평가를 실시하겠다”고 발표하면서, 그 적용시기를 “2025.1.1. 이후 상속·증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 개정규정을 적용한다”고 발표하였으며, 2025.1.1. ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 개정하여 감정평가대상사업의 범위를 ‘비주거용부동산 등’에서 ‘부동산 등’으로 확대하였다.국세청은 납세자의 상속세 부담을 증가시키는 위 감정평가사업을 시행함에 있어서, 발표일(또는 규정 개정일) 이후 상속 개시분부터 이를 적용하여야 함에도 불구하고, 발표일(또는 규정 개정일) 이후 상속세 법정 결정기한이 도래하는 분부터 적용하였는바, 이는 납세자의 예측가능성을 훼손한 위법 행위이다.(나) 국세청은 위 보도자료(2024.12.3.)에서 상속재산을 감정가액으로 신고하면 감정평가비용이 공제되고, 향후 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다고 안내하고 있으나, 쟁점부동산과 같은 민간임대주택은 서민의 주거 안정에 기여하는 점, 임대사업자에게 높은 도덕성과 책임성이 요구되는 점, 물납 또는 납세담보제공이 곤란한 점 등을 고려하여, 상속세를 추징할 것이 아니라, 향후 양도차익 실현 시 양도소득세로 양도차익을 환수하는 것이 조세정책 목적에 부합한다 할 것이다.(2) 쟁점감정가액은 의무임대기간(10년) 동안 양도가 금지되어 있는 민간임대주택의 특성을 고려하지 않은 불합리한 가액이다.(가) 쟁점부동산은 1가구당 면적이 33.5㎡에 불과한 서민을 위한 다가구주택임에도 불구하고, 조사청은 쟁점부동산이 고가주택이라는 이유만으로 감정평가를 의뢰하였다. 이에 청구인도 조사청이 의뢰한 감정가액이 시가보다 높게 나올 것을 우려하여 2개의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 청구인이 의뢰한 감정가액은 조사청이 의뢰한 감정가액보다는 낮게 산정되었으나, 이 또한 민간임대주택의 특성은 고려되지 않은 가액이다.(나) 피상속인은 2021.3.3. 쟁점부동산을 장기일반민간임대주택(의무임대기간 10년)으로 등록하였고, 청구인은 이를 승계하였으므로 2031.3.2.까지 쟁점부동산을 양도할 수 없다. 따라서, 이러한 민간임대주택의 특성을 고려하지 않은 채, 시장가치로 평가한 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.민간임대주택은 부동산 시장에서 잔여 의무임대기간에 따라 10%∼50% 가량 낮은 가격에 거래되고 있어, 시장가치보다 훨씬 낮은 가격을 제시하지 않는 이상 매수자를 찾기 어렵다.조사청과 청구인이 제시한 감정평가서상 인근 건물의 비교 거래사례(11건)는 모두 거래 당시부터 상업용 건물이거나, 계약과 동시에 멸실 또는 상업용으로 용도 변경된 사례일 뿐만 아니라, 민간임대주택으로 등록된 건물은 하나도 없다.(다) 쟁점부동산의 양도가 금지되어 있는 점을 고려할 때, 쟁점감정가액을 잔여 의무임대기간(7년, 상속개시일 기준) 동안 시장이자율(10%)로 할인한 가액(OOO원)이 상관행상 쟁점부동산의 시가에 부합한다. 따라서, 쟁점감정가액(OOO원)은 상관행상 시가에 비해 49%나 과대평가된 가액이다.나. 처분청 의견(1) 쟁점감정가액은 상증세법령상 시가에 해당한다.(가) 조사청은 상증세법령에 따라 상속세 법정결정기한 내에 2개의 공신력 있는 평가기관으로부터 평가받은 감정가액을 평가심의위원회에 상정하여 시가로 인정받았으므로, 쟁점감정가액은 상증세법령상 시가에 해당한다.(나) 상증세법 제60조 제2항은 시가의 의미와 범위를, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상증세법령은 상속재산의 평가방법을 명확하게 정의하고 있다.2019.2.12. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 개정되어, 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정·수용가액 등을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되었는데, 개정 규정은 평가기준일 전 2년 내의 기간 중에 감정이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지 기간 중에 감정이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지 기간 중 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세의무자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심위위원회 심의를 거쳐 해당 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.(다) 법원도 소급감정한 가액이라 하더라도, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 시가에 해당한다고 판시하고 있으며(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등), 납세자가 아닌 과세관청이 의뢰하여 감정평가기관이 산정한 감정가액도 시가로 인정하고 있다.(라) 청구인은 주거용 부동산도 감정평가사업의 대상으로 한다는 내용의 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정(2025.1.1. 개정)’과 관련하여, 세법 개정 또는 새로운 행정명령이 있어 경과규정을 두지 않는 경우 소급 과세할 수 없다고 주장하나, 상속재산의 시가는 상증세법령에 따라 평가하는 것으로, 위 사무처리규정은 납세자의 예측가능성을 높이기 위해 감정평가사업의 대상을 정한 것일 뿐, 새로운 과세기준을 정한 것은 아니다.(마) 상속세는 과세관청의 결정으로 납세의무가 확정되는 세목으로, 과세관청이 법령에서 정한 우선순위 및 절차에 따라 상속재산을 평가하여 시가를 정할 수 있고, 납세자는 인근 부동산 시세를 감안할 때 상증세법상 보충적 평가액이 감정가액에 미치지 못한다는 사정을 충분히 예상할 수 있었으며, 감정가액으로 재산을 평가함에 따라 납세자가 얻게 되는 불이익은 감정가액이 보충적 평가액보다 크므로 상속세 부담이 증가하게 되는 것인데, 이는 실질과세의 원칙에 따라 납세자가 원래 부담하여야 할 세금을 납부하는 것에 불과하다.(2) 감정평가법인이 적법한 절차에 따라 평가한 감정가액이 위법하다는 점에 대해서는 이를 주장하는 청구인이 위법성을 입증하여야 하나, 청구인이 제시한 사정만으로는 쟁점감정가액이 시가를 제대로 반영하지 못하였다고 볼 수 없다.(가) 조사청은 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 상속세 법정결정기한내의 공신력 있는 감정기관에 의하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 결정한 것이므로, 이 건 처분은 적법하다.(나) 법원은 감정평가의 성질상 평가대상 물건의 용도, 주변 환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등 비교에 있어서 그 구체적인 세부 내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열 수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할