① 쟁점토지①은 ‘토지조성공사에 착수하여 사용허가를 받기 전에 있는 토지’로서 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에 따른 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부② 쟁점토지②는 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 공공시설용 토지, 즉 주택건설용 토지로서 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제4호에 따른 분리과세대상이라는 청구주장의 당부

과세기준일 현재 쟁점토지①을 부속토지로 하는 건물 건축을 위한 건축허가, 건축신고 등이 존재하지 아니하여, 위 토지에 건축이 예정되었는지 여부를 확인할 수 없어 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호의 규정이 정한 ‘건축물의 부속토지’에 해당하지 않는 것으로 판단됨. / 쟁점토지②를 지방세법령이 정하고 있는 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지나 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지로 볼 수 없다할 것임. 심판청구를 기각한다. 1. 처분 개요가. 청구법인은 경기도 김포시 OOO일원의 토지 환지계획 및 환지처분 등의 사업을 영위하고 있는 도시개발사업조합으로, OOO도시개발사업(이하 “쟁점 도시개발사업”이라 한다)은 2012.12.7. 구역지정 및 개발계획수립 고시가 있었고, 사업구역은 경기도 김포시 OOO일원 393,200㎡이었으며, 수 차례의 사업구역변경 및 실시계획변경인가를 거처 2020.12.9. 경기도 김포시 OOO일원 393,745.1㎡로 결정ㆍ고시(경기도 고시 제2020-277호)하였다.나. 처분청은 청구법인의 쟁점 도시개발사업 관련 토지인 경기도 김포시 OOO(이하 상기 5필지를 모두 합하여 “쟁점토지①”이라 한다)와 OOO(이하 상기 2필지를 모두 합하여 “쟁점토지②”라 한다)에 대해 2019∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 아래 ＜표1＞과 같이 부과하였다.＜표1＞ 2019∼2023년 귀속 종합부동산세 등 부과내역(단위 : ㎡, 원)다. 이후 청구법인은 쟁점토지①ㆍ②가 종합부동산세 및 농어촌특별세 대상이 아니라는 취지로 2024.12.13. 2019∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 전액을 경정청구하였으나, 처분청은 2025.3.28. 재산세 변동내역이 확인되지 않는다는 이유로 이 건 경정청구를 거부하였다.라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.14. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점 도시개발사업은 2015.9.25. 실시계획인가를 받아 2018.2.26. 착수하였고. 2024.4.2. 도시개발사업 실시계획 7차 변경계획고시를 거쳐 2024.12.19. 공사완료가 되지 아니한바, 2025.5.1. 현재까지 도시개발사업 시행과정에 있는 토지로, 이 건 쟁점토지①은 ‘토지조성공사에 착수하여 사용허가를 받기 전에 있는 토지’로서 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에 따른 별도합산과세대상에 해당한다.(가) 舊「지방세법 시행령」(2023.6.7. 대통령령 제33518호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제101조 제1항은 ‘건축물의 부속토지’의 범위에 관하여 구체적으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호는 다시 ‘건축물’의 범위에 관하여 원칙적으로 건축법에 따라 건축하거나 건축신고를 한 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 의미하되, 예외적으로 ① 개발사업의 시행자가 소유하는 토지로서 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사를 받기 전까지의 토지와 ② 관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축이 예정된 건축물로서 사용허가를 받기 전까지의 토지를 ‘건축물’의 범위에 포함한다고 규정하고 있다.(나) 「지방세법」 제107조 제2항 제6호에 의하면 도시개발법에 따라 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업의 경우 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자를 재산세 납세의무자로 규정하나, 사업시행자가 사업비에 충당하기 위해서 체비지를 매각하는 경우에는 매수자가 재산세 납세의무자로 변경되고, 사업시행자가 토지조성공사에 착공해 준공시까지 체비지나 보류지를 소유하고 있으면 그 자체가 개발진행중인 토지로서 별도합산과세대상이 되나, 사업시행자가 토지조성공사 중 체비지를 매각하면 건설사 등은 예정 건축물에 대해서 관계 행정기관에 용도나 바닥면적을 확인받아야 별도합산과세대상이 되는 것이다. 舊「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호의 적용대상을 위와 같이 구분해야 함은 그 개정 내용을 살펴보면 더욱 명확해진다.(다) 2014.1.1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전 「지방세법 시행령」 제103조 제1항은 나지라 하더라도 건축물을 건축 중인 경우에는 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세를 하도록 규정되어 있었고, 택지개발 등 토지조성사업의 경우 ①토지조성사업과 ②건축물 건축허가를 동시에 일괄해서 받은 후 사업을 진행하기도 하고 각각 별개로 이원화하여 사업을 진행하기도 하는데, 위 규정에 따르면 동시에 일괄로 받은 경우에는 토지조성 착공시부터 건축공사 준공시까지 별도합산과세대상이 되는 반면, 일괄로 받지 못한 경우에는 동일 사업구역 내 토지임에도 불구하고 건축공사 부분만 별도합산과세대상이 되는 불평등이 발생하게 되었고, 이를 개선하고자 2014.1.1. 대통령령 제25058호로 일부개정된 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호를 제정하여 건축물 부속토지로 사용하기 위하여 “토지조성공사 중인 경우에도 건축 중인 토지의 범위에 포함”시켜 별도합산과세대상으로 하여 도시개발사업이 착공된 후 준공이 되기 전까지 도시개발사업에 제공되고 있는 토지는 일련의 개발과정에 있는 토지로서 별도합산대상에 해당하게 되었다.(라) 한편 「지방세법 시행령」은 2015.12.31. 대통령령 제26836호로 다시 한번 개정되어 ‘건축이 예정된 건축물’의 범위가 ‘건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)’로 축소되었고, 이는 사업시행자가 토지조성공사에 착공하여 준공시까지 보유하고 있는 토지에 대하여 별도합산과세를 배제하겠다는 것이 아니라, 바닥면적 등이 없는 경우에 정확한 과세면적 계산이 곤란하다는 실무상 문제 때문에 사업시행자로부터 토지를 분양받거나 환지예정지를 지정받아서 건축하려는 자들에 대한 과세를 명확히 하고자 바닥면적 등이 확인되는 건축허가를 조건으로 규정한 것에 불과하므로 토지조성중인 사업시행자는 종전 개정 취지에 따라 공사완료시까지 별도합산과세대상이 된다는 것은 변함이 없다.(마) 2016년 행정자치부의 개정 「지방세법」 적용요령을 보더라도 건축허가 등 전에는 건축물의 바닥면적 등을 알 수 없어 용도지역별 적용배율(3~7배)을 적용할 수 없는 문제가 있어 이를 개정하였다고 하는바, 사업시행자가 개발사업에 착공해서 준공이 될 때까지는 개발사업 전체의 체비지·보류지 등에 대한 토지조성공사 부분에 대해서 별도합산과세를 적용하겠다는 것이 입법취지이므로 이 시점에 바닥면적 등을 고려할 이유가 전혀 없을 뿐만 아니라 위 개정 부분을 사업시행자가 소유한 토지에 대해서까지 확대해석하는 경우 2014년 개정 전으로 회귀하게 되어 2014년 개정 취지를 완전히 몰각시키게 된다.(2) 처분청에서는 주차장으로 결정된 쟁점토지②에 대하여 종합합산과세대상 토지로 보아 종합부동산세를 부과하였으나, 舊「지방세법시행령」 제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)로서 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 공사완료 공고가 날 때까지 분리과세하도록 규정하고 있는바, 공원·도로·주차장용 토지 등 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 공공시설용 토지도 주택건설용 토지로서 분리과세대상 토지에 해당한다.(가) 쟁점토지②는 2012.12.7. 경기도 고시 제2012-399호에 의해 주차장 시설용지로 결정 및 지형도면 고시되었으며, 2013.8.20. 및 2020.6.19. 면적이 일부 줄었고, 2020.12.9. 최종적으로 3,081.1㎡로 확정되었다.(나) 舊「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제4호는 도시개발사업 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지는 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급완료되거나 공사완료 공고가 날 때까지 분리과세대상으로 규정하고 있고, 용도가 주차장, 도로, 공원 등에 제공되는 토지는 모두 공익목적을 위하여 제공되는 것으로 장차 그 용도로 이용될 예정이어서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지에 해당할 뿐만 아니라 사업시행자로서는 그 용도가 제한되어 있어 사실상 다른 용도로 사용하여 수익을 올릴 수도 없으므로 재산세 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’에 해당함이 명백하다(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결, 대법원 2013.6.13. 선고 2012두10086 판결