평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

한국부동산원 통계, 개별공시지가 등에 의하면 쟁점주식 증여일부터 쟁점부동산 매매계약일까지 쟁점부동산에 관한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵고, 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 증여세 법정결정기한 이후에 하나의 감정기관이 평가한 가액으로 상증세법상 요건을 충족하지 아니함 심판청구를 기각한다. 1.처분개요가.청구인 A, B 및 C(이들을 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)는 2021.3.31. D(청구인 A의 배우자이자 청구인 B 및 C의 부친으로, 이하 “증여자”라 한다)으로부터 주식회사 A(증여자가 대표이사인 법인으로, 이하 “쟁점법인”이라 한다)의 비상장주식(발행총수는 OOO주이고, 1주당 액면가액은 OOO원이다) OOO주, OOO주 및 OOO주 합계 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 각각 증여받은 뒤, 2021.6.30. 관련 증여세를 각 OOO원으로 신고하였다.나.청구인들은 위 2021.3.31. 증여분 증여세 신고 시, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따른 부동산과다보유법인의 비상장주식등 평가방법을 적용하고, 이 때 쟁점법인의 순자산가치를 산정하면서 쟁점법인이 이 건 평가기준일(2021.3.31.) 당시 보유하던 OOO 대지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 쟁점토지에 소재한 연면적 OOO㎡의 건물(지하 2층 및 지상 5층의 건물로 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 그 장부가액인 OOO원으로 평가한 결과, 쟁점주식을 1주당 OOO원(총 OOO원)으로 평가하였다.다.OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.7.7.부터 2025.8.19.까지 청구인들에 대한 증여세 조사를 실시한 결과, 쟁점법인이 2021.10.8. 특수관계인 아닌 제3자에게 쟁점부동산을 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 양도하기로 하는 매매계약을 체결한 뒤 2022.1.3. 위 매매계약에 따른 소유권이전등기를 마친 사실을 확인하였고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 1주당 OOO원(총 OOO원)으로 평가하여 처분청에게 관련 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2025.12.10. 청구인 A에게 2021.3.31. 증여분 증여세 OOO원을, 2025.12.11. 청구인 B 및 C에게 2021.3.31. 증여분 증여세 각 OOO원을 각각 결정·고지하였다.라.청구인들은 이에 불복하여 2026.2.25. 심판청구를 각각 제기하였다.2.청구인들 주장 및 처분청 의견가.청구인들 주장(1) (주위적 청구) 쟁점주식의 증여일(2021.3.31.)과 쟁점부동산의 매매계약일(2021.10.8.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로, 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.(가) 상증세법 제60조 제1항에 규정된 증여일 현재의 시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 증여 당시와 매매 등의 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조).(나) 나아가 증여재산가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었다는 점을 적극적으로 입증하여아 한다(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결 등 참조).(다) 한국은행은 2020년 초부터 경기침체 방어를 위하여 막대한 유동성을 공급하였고 그 결과 2021년 광의통화(M2)의 연평균 증가율은 무려 12.07%에 달하였는바 이러한 증가율은 2020년의 9.19% 및 2018년의 5.69%에 비하여 2배 이상 높은 수준이다.(라) 이러한 유동성 공급에 따라 부동산 가격도 급상승하였는바 특히 업무시설이 밀집한 OOO 등의 지역에서 부동산 가격이 더욱 가파르게 상승하였고 이러한 사실은 KB부동산 자료로 확인된다.(마) 2021년의 인플레이션이 건물 공사비에 영향을 준 사실은 아래의 비주거용 건물 공사비 지수 통계로도 확인할 수 있는데, 2021년의 지수는 통계 집계 이후 처음으로 120을 넘었고, 한편 건물 공사비 상승은 기존 건물의 가격의 변동성을 가중시키는 요인이 된다.(바) 청구인들은 2026년 2월경 주식회사 B에게 쟁점부동산의 소급감정(가격산정기준일 2021.3.31.)을 의뢰하였고, 감정평가사 E은 2026.2.12. 청구인들에게 2021.3.31. 기준 쟁점부동산의 가액을 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 평가한 감정결과를 회신하였는바, 해당 소급감정가액과 쟁점매매가액은 OOO원이나 차이가 나고 있으며, 이는 이 건 평가기준일과 쟁점부동산 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었음을 보여주는 것이다.(사) 증여자는 쟁점주식 증여 이후에도 쟁점부동산을 계속 임대·관리할 의사를 갖고 있었는데, OOO를 운영하며 OOO 인근에 넓은 주차장을 가진 꼬마빌딩을 찾고 있던 F 및 G이 증여자에게 쟁점부동산을 매수하겠다는 의사를 적극적으로 표시하였고, 증여자는 이에 따라 시세보다 높은 금액에 쟁점부동산을 매도하는 계약을 체결할 수 있었던 것인바(이는 부동산중개법인 대표이사가 확인한 사실이다), 쟁점부동산은 이 건 평가기준일로부터 약 7개월 뒤에 이루어진 매매계약 당시의 시세보다도 높은 가격에 양도된 것으로서 쟁점매매가액은 쟁점부동산의 위 평가기준일 당시 시가로 보기 어렵다.(2) (예비적 청구) 이 건 증여세 부과처분을 전부 취소할 수 없더라도, 쟁점감정가액 등을 토대로 쟁점주식의 평가액을 재조사하여 이 건 증여세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하고, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있으며 이는 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다(대법원 2024.4.12. 선고 2020두54265 판결 참조).(나) 따라서 쟁점감정가액도 쟁점부동산의 시가에 해당하는 것이므로 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하는 것이 타당하고, 다만 필요할 경우 처분청이 자체 감정 등을 실시한 뒤 타당성을 검토하여 재조사를 실시하는 것이 타당하다.(다) 꼬마빌딩에 대한 과세는 대부분 과세관청의 의뢰에 따른 감정가격으로 시가가 책정되어 이루어지는 것으로, 해당 과세처분에 대한 불복 과정에서 법원 또한 감정을 실시하여 시가를 확정하는 경우가 많은데, 이는 이러한 건물의 경우 동일하거나 유사한 다른 건물이 존재하지 않는 특징 때문이다.(라) 처분청은 그럼에도 불구하고 쟁점부동산에 대한 감정을 실시하지도 아니한 채 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 증여세 부과처분을 하였는바, 이는 다른 꼬마빌딩 과세사례와 이 건을 차별적으로 취급하는 것이다.(마) 청구인들이 제시한 쟁점감정가액이 쟁점매매가액과 큰 차이가 나고 있으므로 처분청은 시가를 다시 확인하는 절차를 거칠 필요가 있는 것이고, 청구인들로 하여금 행정소송으로 나아가 법원에 의한 감정절차를 거치도록 하는 것은 과도한 정신적·재산적 손해를 가하는 것이다.나. 처분청 의견(1) 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점법인의 순자산가액을 산정하여 쟁점주식을 평가한 것은 잘못이 없다.(가) 청구인들은 유동성 공급지표(M2)의 추이, OOO 오피스 매매가격지수 및 비주거용 공사비 지수 추이를 근거로 이 건 평가기준일과 쟁점부동산 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하나, 유동성 공급지표는 선행지표로서 곧바로 부동산 가격에 직접적인 영향을 준다고 보기 어렵고, 오피스 매매가격지수나 공사비 지수는 시장경제 전반의 추세를 나타내는 것으로서 이러한 지표만으로 쟁점부동산에 대한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다.(나) 청구인들이 제시한 KB부동산 자료 외에 한국부동산원 자료에 의하면, OOO의 주거지역 지가지수는 2021년 3월 90.42였다가 2021년 10월 93.57이 되었고, OOO 오피스텔 매매가격지수는 2021년 3월 98.42였다가 2021년 10월 99.81이 되었는바, 해당 상승률은 통상적인 수준에 불과하다.(다) 쟁점토지의 전년 대비 공시지가 변동률을 보더라도, 이는 2019년 19.74%, 2020년 14.44%, 2021년 12.17% 및 2022년 13.89%로서, 2021년에 특별하게 과도한 가격 상승이 있었다고 단정하기 어렵다.(라) 쟁점부동산 인근 사진(로드뷰) 등을 보더라도, 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 매매계약일 사이에 시간의 경과에 따른 주위 환경의 변화 또한 확인되지 아니한다.(마) 평가기준일부터 매매계약일까지의 가격변동이 통상적인 지가 상승률 수준에서 이루어지고 그 시세 변동률이 크지 아니한 경우 가격변동의 특별한 사정이 없는 것이다.(2) 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.(가) 상증세법 제49조 제1항 단서 및 제2호와 같은 조 제2항 제2호에 의하면, 평가기간 밖의 감정가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정하기 위해서는 감정가액의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 증여세 결정기한 내에 있어야 한다.(나) 쟁점감정가액의 감정가액평가서 작성일은 2026.2.12.로서 이는 이 건 증여세 결정기한인 2021.12.31.이 경과된 뒤의 것인바, 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다.3.심리 및 판단가.쟁점평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재다.사실관계 및 판단(1 )쟁점부동산에 관한 사실관계는 다음과 같다.(가) 쟁점법인은 쟁점토지를 2015.7.23. 취득하였고, 2020.8.14. 쟁점토지에 쟁점건물을 신축하여, 2020.9.9. 쟁점건물의 소유권보존등기를 마쳤다.(나) 쟁점법인은 2021.10.8. F 및 G에게 쟁점부동산을 일괄하여 쟁점매매가액[토지가액 OOO원 및 건물가액 OOO원(부가가치세 별도) 합계 OOO]에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 2022.1.3. 위 매매계약에 따라 쟁점부동산의 소유권이전등기가 이루어졌다.(다) 쟁점매매가액에 대한 평가심의위원회의 심의가 2025.8.26. 이루어진바, 관련 결과통지서상 심의결과는 ‘상증세법 제49조 제1항 단서 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 심의대상 재산의 매매가액을 평가기준일 현재 평가대상 재산의 시가로 볼 수 있음’으로 기재되어 있다.(라) 청구인들과 처분청의 쟁점부동산 평가 내역을 비교하면 아래 ＜표1＞ 기재와 같다.＜표1＞ 쟁점부동산 평가 내역 비교OOO(2) 쟁점주식에 관한 사실관계는 다음과 같다.(가) 쟁점법인의 2021사업연도 주식변동내역은 아래 ＜표2＞ 기재와 같다.＜표2＞ 쟁점법인의 2021사업연도 주식변동내역OOO(나) 청구인들과 처분청의 쟁점주식 평가 내역을 비교하면 아래 ＜표3＞ 기재와 같다.＜표3＞ 쟁점주식 평가 내역 비교OOO(3) 이 건 증여세 부과처분 내역은 아래 ＜표4＞ 기재와 같다.＜표4＞ 이 건 증여세 부과처분 내역OOO(4) 청구인들이 제출한 자료는 다음과 같다.(가) 청구인들은 쟁점주식 증여일과 쟁점부동산 매매계약일 사이에 쟁점부동산에 관한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하며, 아래 ＜표5＞ 기재와 같은 통계자료를 제출하였다.＜표5＞ 청구인들이 제출한 통계자료OOO(나) 청구인들은 주식회사 B의 OOO지사가 2026.2.12. 작성한 감정가액평가서를 제출한바, 그 주요 내용은 아래 ＜표6＞ 기재와 같다.＜표6＞ 청구인들이 제출한 감정가액평가서 주요 내용OOO(5) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.(가) 처분청은 청구주장과 달리 2021년의 OOO 부동산 가격 상승률이 유의미하게 높은 수준이었다고 보기 어렵다는 의견으로, 아래 ＜표7＞ 기재와 같은 한국부동산원 통계자료를 제출하였다.＜표7＞ 처분청이 제출한 한국부동산원 통계자료OOO(나) 처분청은 2021년의 쟁점토지 지가 변동 또한 크지 아니하였다는 의견으로, 쟁점토지의 개별공시지가 변동률 자료를 아래 ＜표8＞ 기재와 같이 제출하였다.＜표8＞ 처분청이 제출한 쟁점토지의 개별공시지가 변동률OOO(다) 처분청은 쟁점부동산의 현황상으로도 가격변동의 특별한 사정이 달리 확인되지 아니한다는 의견으로, 쟁점부동산의 시점별 사진(로드뷰 및 위성사진)을 아래 ＜표9＞ 기재와 같이 제출하였다.＜표9＞ 처분청이 제출한 쟁점부동산 사진OOO(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주식의 증여일(2021.3.31.)과 쟁점매매가액 관련 매매계약일(2021.10.8.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로, 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 한 이 건 증여세 부과처분은 이를 취소하거나 쟁점감정가액 등을 토대로 쟁점부동산 및 쟁점주식의 평가액을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다고 주장하나,처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점주식의 증여일부터 쟁점부동산의 매매계약일까지 쟁점부동산 관련 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기간 밖에 있는 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 산정하고 이를 기준으로 쟁점주식을 평가한 것이고, 처분청이 제시한 한국부동산원 통계, 쟁점토지 개별공시지가 및 쟁점부동산 사진 등에 의하면 쟁점주식의 증여일부터 쟁점부동산의 매매계약일까지 쟁점부동산에 관한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려우며, 청구인들이 제시한 통계자료 등에 의하더라도 이를 달리 보기 어려운 점,상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있고, 같은 항 제2호는 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정되는 것에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있으며, 제49조 제2항은 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 매매가액의 경우 매매계약일, 감정가액의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점감정가액은 감정가액평가서가 이 건 증여세의 법정결정기한(2021.12.31.) 이후인 2026.2.12. 작성되었고, 청구인들은 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액들의 평균액이 아닌 단일 감정기관에 의한 쟁점감정가액만을 제시하였으며, 한편 쟁점부동산의 매매계약일(2021.10.8.)은 위 감정가액평가서 작성일(2026.2.12.)보다 이 건 증여세 평가기준일(2021.3.31.)에 가까우므로, 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보거나 쟁점감정가액을 근거로 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액 외의 것으로 재조사하여야 한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점주식을 평가하여 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.4.결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.2026. 6. 22.