쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준 합산배제대상에서 제외하여 과세한 처분의 당부

청구인은 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 소재한 쟁점임대주택을 2018.9.14. 이후 증여로 취득(2020.10.19.)하였고, 2020.7.11. 이후 폐진된 유형인 장기일반민간임대주택(8년, 아파트)으로 등록(2020.11.2.)되었으므로 쟁점임대주택은 합산배제 제외주택에 해당함. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2018.6.18. 주거용건물 임대업으로 사업자등록을 한 후 2018.9.12. 강남구청장에게 장기일반민간임대주택 2호(아파트 및 오피스텔)를 임대물건으로 하여 민간임대주택사업자등록을 하고 주택임대업을 영위해 온 개인사업자이다.나. 청구인은 임대물건 외 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유한 상태에서 2020.10.19. 청구인의 아들로부터 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 증여받은 후,이를 2020.11.2. 장기일반민간임대주택(8년, 아파트)으로 추가하여 민간임대사업자 변경등록을 하고, 2021.9.18. 처분청에 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 신고하였다.다. 처분청은 2021.11.19. 쟁점임대주택을 종합부동산세 과세표준에 합산하여 2021년 귀속 종합부동산세 등 OOO원을 부과·고지하였으나, 청구인이 이에 대해 이의를 제기하자 2021.11.22. 쟁점임대주택을 합산배제대상으로 변경하고 2021년 귀속 종합부동산세 등을 OOO원으로 감액하여 경정·고지하였으며, 2022∼2024년 귀속 종합부동산세 부과시 쟁점임대주택을 합산배제하였다.라. 처분청은 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검 결과, 쟁점임대주택은 2020.7.11. 이후 폐지되는 유형의 장기일반매입임대주택(아파트)으로 등록되었고, 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내에서 2018.9.14. 이후 취득한 장기일반민간임대주택에 해당하여 임대등록 여부와 무관하게 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제8호 나목의 합산배제 제외주택에 해당한다고 보아, 2025.11.6. 청구인에게 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 등 합계 OOO원(농어촌특별세 포함)을 경정·고지하였다.＜표1＞ 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 등 경정·고지내역ㅇㅇㅇ마. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청은 청구인이 신청한 합산배제 신고내역에 따라 4년간 종합부동산세를 과세하여 오다가 2025.11.6. 2021∼2024년 종합부동산세 를 소급하여 경정·고지한 이 건 처분은 처분청의 공적견해 표명을 신뢰한 납세자의 권익을 부당하게 침해하는 것으로, 「국세기본법」 제15조의 신의성실원칙에 위배되는 위법·부당한 처분이다.(가) 종합부동산세 합산배제 신고는 납세자의 신청에 대해 처분청이 그 요건을 검토하여 승인하는 절차적 성격을 갖는다.처분청이 2021∼2024년까지 4년간 청구인의 합산배제 신고에 따라 과세 처분을 한 행위는, 단순한 침묵이나 소극적 불조치가 아니라 청구인의 신고 내용이 적법하다는 명시적이고 적극적인 공적 견해표명에 해당한다.(나) 특히 2021년 종합부동산세를 감액경정한 처분은 청구인의 신뢰를 더욱 공고히 하였다.처분청은 당초 2021년 귀속분 세액을 약 OOO원으로 고지하였으나, 청구인이 처분청 담당공무원에게 유선으로 이의를 제기함에 따라 이를 OOO원으로 감액경정하였다.처분청 담당 공무원은 2021.11.22. 유선상으로 “1세대 1주택이 맞으신 것 같다”, “금액을 더 깎을 것”이라고 발언하여 합산배제 적용의 적정성을 구체적으로 안내하였고, 이후 처분청 담당공무원이 합산배제 적법성을 확인한 후 2021년 귀속 종합부동산세를 OOO원에서 OOO원으로 감액경정하여 고지하였으며, 이러한 과정은 청구인에게 쟁점임대주택이 종합부동산세 합산배제대상에 해당한다는 신뢰를 주기에 충분했다.이는 처분청이 단순히 전산으로 신고를 수리한 것이 아니라, 처분청 담당 공무원이 해당 물건의 합산배제 요건, 증여 승계 가능 여부 등을 실질적으로 심사하여 세액 계산의 오류를 경정하여 확정한 명시적인 공적 견해표명에 해당한다.(다) 청구인이 처분청의 견해표명을 신뢰한 데에 귀책사유가 없다.청구인은 세무전문가가 아니어서, 4년간 이어진 처분청의 합산배제처분(특히 2021년의 경정처분)을 신뢰하였고, 이러한 과정에서 허위 자료를 제출하거나 부정한 행위를 한 사실이 전혀 없으며, 매년 성실하게 법정신고기한 내에 신고의무를 이행하였을 뿐이다.(라) 조세심판원은 과세관청이 현지 확인을 거쳐 면세사업자등록증을 정정·교부한 행위를 ‘면세사업에 해당한다는 공적인 견해 표명’으로 인정(조심 2023전10535, 2023.12.27.)하여, 이후의 부가가치세 부과 처분을 신의성실원칙의 위배로 취소한 바 있다.과세관청이 일단 실질적 검토를 거쳐 감액 경정을 하여 납세자에게 특정한 조세 혜택(합산배제)의 적법성을 확인해 주었다면, 이후 특별한 사정 변경이 없음에도 이를 소급하여 뒤집는 것은 납세자의 법적 안정성을 심각하게 침해하는 것이다.(2) 청구인은 이 건 처분으로 쟁점임대주택의 적기 매도를 통한 세부담 회피 기회를 상실하였다.(가) 청구인은 이 건 종합부동산세가 부과(2025.11.6.)된 직후인 2025.11.20. 쟁점임대주택을 즉시 매도하였다.이러한 매도 행위는 세금 부담이 있다면 보유하지 않겠다는 청구인의 경제적 의사를 객관적으로 증명하는 것이다.처분청의 잘못된 신뢰 부여가 없었더라면 이러한 매매거래는 4년 전에 이루어졌을 것이고, 약 OOO 원에 달하는 이 건 처분이 이루어지지도 않았을 것이다.(나) 한편, 처분청은 쟁점임대주택의 증여인이 양도소득세 비과세 혜택을 받은 점 등을 언급하며 청구인이 이 건 처분으로 인한 피해가 없다는 의견이나, 종합부동산세는 인별 과세가 원칙이므로 증여인이 양도소득세에 대한 혜택을 받은 것과, 수증자인 청구인이 처분청의 공적 견해를 신뢰하여 이 건 종합부동산세 부과처분으로 입은 피해는 결코 상계될 수 없다.또한 타인의 과세 혜택을 이유로 특정 납세자의 정당한 신뢰를 박탈하려는 처분청의 논리는 행정법의 기본 원칙인 부당결부금지의 원칙에 정면으로 위배된다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점외주택을 보유한 상태에서 2020.10.19. 조정대상지역 내에 소재한 쟁점임대주택을 증여로 취득하였고, 쟁점임대주택을 2020.7.11. 이후 민간임대주택법의 개정으로 폐지되는 유형의 장기일반민간임대주택(8년, 아파트)으로 등록하였으므로 종합부동산세 부과시 과세표준에서 합산배제되는 주택에서 제외된다.(가) 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바(OOO),「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목의 3)을 살펴보더라도 2020.7.11. 이후 폐지되는 유형으로 신규 등록하는 경우 합산배제 적용을 제외하도록 규정하고 있는바,8년을 임대기간으로 하는 장기일반매입임대주택의 등록은 2020.7.11. 민간임대주택법의 개정으로 폐지되는 유형에 해당하여, 쟁점매입주택은 해당 규정에 따르더라도 종합부동산세 합산배제대상에서 제외된다.(나) 한편, 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 1항 제8호 나목의 1)에서 2018.9.14. 이후 1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하도록 규정하고 있고,청구인은 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정된 서울특별시 강남구에 소재한 쟁점외주택을 취득하여 보유한 상태에서 2020.10.19. 조정대상지역 내 쟁점임대주택을 증여로 취득하였으므로 쟁점임대주택은 합산배제대상에서 제외된다.상속 또는 재건축 등으로 취득하는 등 임대기간이 합산되는 임대주택의 취득은 합산배제 제외주택에 해당하지 않으나, 증여로 취득한 경우 이에 해당하지도 아니한다.(2) 합산배제대상에 해당하는 임대주택은 임대물건별 임대료 증액 제한 등의 공적의무를 준수하는 대신 합산배제 등의 세제혜택을 부여하는 것이므로 해당 물건별로 임대사업자 등록이 되어야 한다.청구인은 2020.11.2. 쟁점임대주택을 장기일반매입임대주택(아파트)으로 임대사업자 변경신청을 하였고, 이는 2020.7.11 이후 폐지되는 유형으로 신규등록을 한 경우에 해당하여 합산배제대상에서 제외되어야 한다.따라서 처분청이 쟁점임대