다가구주택의 조특법§97의3 적용 방법

1. 사실관계 - ’ 18년 서울 강남구 A주택(다가구 주택_12호) 취득 - ’ 19년 1월 A주택 장기일반민간임대주택으로 등록 - 예 정 A주택 양도 *12가구 중 1가구만 임대료등의 증가율이 5% 초과함 2. 질의내용 ○ 다가구주택의 12가구 중 1가구의 임대료 등 증가율이 5% 초과한 경우 「 조세특례제한법 」 제97의 3 적용 방법 3. 관련법령 ○ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도 소득세의 과세특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다. 1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 ② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다. ③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다. ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도 소득세의 과세특례】 ① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. ② 법 제97조의3제1항제1호에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간 임대주택 또는 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 " 장기일반민간임대 주택등"이라 한다)으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택 정비사업 또는「주택법」에 따른 리모델링의 시행으로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다. ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. 1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다. 2. 「주택법」 제2조제6호 에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것 3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것 4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업 자 등록을 하고 장기일반민 간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며,「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대 주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항 제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. ⑤ 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항에 따라 100분의 70의 공제율을 적용하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 다음 계산식에 따라 산정한다. 이 경 우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다. ⑥ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 재정경제부령으로 정하는 과세특례적용 신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다. 4. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부동산거래관리과-1011, 2010.08.02. 「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호 가목을 적용함에 있어서 다가구주택( 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 임대호수, 국민주택 규모, 임대기간 및 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단하는 것임 ○ 재산세과-2235, 2008.08.14. 「소득세법 시행령」제156조 제3항 규정에 의한 고가주택에 해당하는 다가구주택이 「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하는 경우에는 당해 임대가구부분에 한하여 양도소득세를 감면하는 것임 ○ 사전-2015-법령해석재산-0386, 2015.12.04. 고가주택에 해당하는 다가구주택이「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하는 경우에는 고가주택에 대한 1세대 1주택을 먼저 적용한 후 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하고, 국민주택규모 이하 가구와 초과 가구가 혼합되어 있는 경우에는 국민주택규모에 해당하는 가구 임대분에 한하여 양도소득세를 감면하는 것임 ○ 서면-2020-부동산-0826, 2020.04.17. 다가구주택을 호(戶)별로「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기일반민간임대 주택으로 등록한 경우, 「조세특례제한법」제97조의3의 요건을 충족한 임대가구는 양도소득세의 과세특례가 적용되는 것임 ○ 서면-2020-부동산-1439, 2020.07.24. 장기일반민간임대주택이「조세특례제한법」제97의3의 요건을 충족하는 가구와 그렇지 않은 가구가 혼합되어 있는 경우 충족한 가구에 한해 양도소득세 과세특례 가 적용되는 것임