집합건물의 분할등기일이 속하는 과세기간 감정평가액으로 취득가액을 안분할 수 있는지 여부

1. 사실관계 ○ ‘18.3월 甲은 경기 시흥 대지 2,600㎡(이하 “A토지”) 약 60억원에 취득 - ‘18.6월 甲는 배우자 乙에게 10분의2 증여 ○ ’20.11월 C토지에 병원 주차장 및 약국 및 의료기기 임대목적으로 상가 및 주차장 겸용건물을 신축 준공 ○ ’22.2월 쟁점건물을 단독건물에서 집합건물로 분할등기하고 쟁점건물의 일부호수를 1○○억원에 양도하는 매매계약 체결 ＊지분별 분할등기가 아닌 단순 호별 분할등기 ○ ’22.5월. 쟁점건물의 취득원가 배분 목적으로 감정평가의뢰하여 102,103,104호 2○○억원, 그 외 나머지 부분을 1◆◆억원으로 평가 - 지하4층부터 지상5층까지 건물로, 지하 전층은 주차장, 지상1~3층은 상가와 주차장, 지상4~5층은 전체 주차장용도이고, - 쟁점부동산의 전용면적 17,△△△㎡(주차장면적 12,☆☆☆㎡) 중 양도부동산인 102,103,104호는 5◇◇㎡(전체면적 대비 3.1%) 2. 질의내용 ○ 임대업을 영위하는 자가 그 임대업에 사용되는 단독건물을 집합건 물로 분할등기하여 그 집합건물 중 일부를 실지거래가액으로 양도하는 경우로서, - 분할일이 속하는 과세기간에 감정한 각 호별 감정평가가액을 기준으로 양도한 집합건물 일부 호실의 취득가액을 안분하는 것이 가능한지 여부 3. 관련법령 및 관련 사례 □ 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 5. “ 실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자 가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계 에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. □ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다) 에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에 서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. □ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 □ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다 . 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 " 개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액 은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 □ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7 항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정 가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고 , 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다 . ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따 라 산 정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경 우에 는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명 할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으 로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하 여 안분계산한다. ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따 라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15> □ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기 준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다 . □ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. □ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따 른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한 다)에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 " 기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준 시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조 건부 또는 장기할부 판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기 간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세 기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법 률」 에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한 다. 이하 이 조 에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. □ 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】 ① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공 급 시 기는 다음 표에 따른다. 구 분 공급시기 1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 2. 상품권 등을 현금 또는 외상으로 판매하고 그 후 그 상품권 등이 현물과 교환되는 경우 재화가 실제로 인도되는 때 3. 재화의 공급으로 보는 가공의 경우 가공된 재화를 인도하는 때 ② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다. ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다. 1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우 2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우 3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우 4. 전력이나 그 밖에 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우 ④ 법 제10조에 따라 재화의 공급으로 보는 경우에는 다음 표의 구분에 따른 때를 재화의 공급시기로 본다. (이하 생략..) □ 재산세과-415, 2009.10.07. 1. 「소득세법」 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 「같은법 시행령」 제 166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령 」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임 2. 한편, 1호의 건물을 취득하여 분할 등기한 후 그 중 일부를 양도하는 경우 실지 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 면적이 전체 건물의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임 □ 사전-2022-법규재산-0461, 2022.07.28. 위 사전답변신청의 사실관계와 같이, 층별로 구분등기된 집합건물을 건축하여 임대업에 사용하다 1동의 건물 전체를 일괄양도하는 경우 양도차익은 각 호별로 계산하는 것이며, 이때 각 호별 건축에 따른 취득가액은 개별원가계산방법 또는 각 호별 면적비율에 의한 안분계산방법에 의해 산정하는 것입니다.