쟁점학교용지가 지특법 제84조 제1항의 사권 제한토지에 해당한다고 보아 「종합부동산세법」 제6조에 따라 종합부동산세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

처분청이 이 건 토지를 건축물의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 1. 처분개요가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 종로구 OOO 등 195필지 토지 17,724.7㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하여, 2025.9.10. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.나. 청구법인은 이에 불복하여 2025.11.24. 심판청구를 제기하였다2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 이 건 토지는「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상에 해당한다.(가)「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지로 규정하고 있고,「도시 및 주거환경정비법」제57조 제1항 제3호에서 같은 법 제50조에 따라 사업계획시행인가를 받은 경우「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 의제한다고 규정하면서 그 단서에서 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다.(나) 청구법인은 AAA 도시정비형 재개발사업(2024.6.27. 사업명칭을 ‘AAA 도시환경정비사업’에서 ‘AAA 도시정비형 재개발사업’으로 변경, 이하 “이 건 재개발사업”이라 한다)의 사업시행자로서, 2018.6.29. 이 건 재개발사업에 대해 처분청으로부터「도시 및 주거환경정비법」제50조에 따라 사업(계획)시행인가(종로구 고시 OOO, 이하 “이 건 시행인가”라 한다)를 받은 후, 2023년 2월까지 이 건 토지(청구법인 소유)에 있는 종전 건축물을 철거하였다.(다) 이 건 토지는 매장문화재가 발견될 가능성이 높은 토지로서, 재개발사업을 추진하는 과정에서 매장문화재가 발견된 경우에는「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」등에 따라 발굴조사, 보존방안 수립, 문화유산위원회 심의 및 현상 변경 허가가 선행되어야 재개발사업 또는 건축물 신축공사를 착공할 수 있는데, 이와 같은 절차나 과정은 청구법인과 같은 재개발 사업시행자가 임의적으로 단축하거나 생략할 수 없고, 행정관청(국가유산청 등)의 심의 및 허가가 있기 전까지는 건축행위 자체가 금지되므로 청구법인은 이 건 토지에 있는 매장문화재의 발굴 조사가 최종적으로 완료될 때까지 사실상 건축물 신축공사를 진행할 수 없으므로, 이와 같은 사유는 청구법인이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 재개발사업을 6개월 이상 중단할 수밖에 없는 정당한 사유에 해당한다.(라) 처분청은 청구법인이 2024년 8월, 이 건 토지에서 발굴한 매장문화재를 이전 조치하고, 2024.12.31. 되메우기(복토) 공사를 완료하였다는 이유만으로 청구법인이 이 건 토지에서 건축물 신축공사를 할 수 있었음에도 건축공사를 6개월 이상 중단하였다고 보았으나 이는 매장문화재 보존 절차의 법적 성격을 오해한 것으로, 되메우기 공사는 발굴 조사로 인해 노출된 토지의 지하 부분을 보호하기 위한 잠정적 조치이고, 발굴된 문화재의 이전 보존이 끝난 후에도 해당 문화재의 보존 범위·보호구역 설정·구조적 안정성 확보 방안에 대해 국가유산청(문화유산위원회)이 심의를 하여 이를 확정하는 것으로, 국가유산청의 발굴 조사 완료 조치가 이루어지기 전까지는 해당 토지에서 개발행위나 건축행위 등을 할 수 없다.(마) 문화재 발굴을 마친 토지에 대해 되메우기 공사를 하였다는 것은 문화재 보호를 위한 임시적 안전조치가 완료되었다는 것을 의미할 뿐 바로 개발행위나 건축공사를 할 수 있는 상태에 이르렀음을 의미하지 않는 것으로, 문화재 발굴로 인한 개발행위의 중단 등은 단순한 공사의 지연이 아니라, 법령 또는 행정관청의 제한으로 인한 실질적인 공사 중단 상태를 말하는 것이다.(바) 청구법인이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에서 건축물 신축공사를 중단하고 있는 것은 청구법인의 의사나 내부 사정에 의한 것이 아니라 국가유산의 보존을 위한 법적 규제와 이에 수반되는 행정절차에서 비롯된 것으로, 대법원 및 조세심판원은 이와 같은 사유를 법령에 의한 금지, 제한 등 당해 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유로 보아 정당한 사유로 인정하고 있으며, 청구법인이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물 신축공사를 하고 있지 않은 데에 청구법인의 귀책으로 볼 만한 사유는 전혀 없으므로 이 건 토지는「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상이라 할 것이다.(2) 아울러, 이 건 토지는「지방세법 시행령」제103조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 건축허가를 받았으나「건축법」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물의 부속토지에 해당한다.(가)「건축법」제18조 제1항에서 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방,「국가유산기본법」제3조에 따른 국가유산의 보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기에서 ‘착공 제한’은 법률에 근거한 공권력 행사로서 건축주의 의사에 따라 공사를 개시할 수 없는 법적 상태를 의미하는 것이다.(나) 국가유산청은 이 건 토지에 있는 매장 유산을 발굴·조사한 결과 그 보존가치가 높아, 국가유산청의 발굴조사 완료 조치가 이루어지기 전까지는 이 건 재개발사업을 진행할 수 없다고 하였는바, 이 건 토지는「지방세법 시행령」제103조 제1항 제2호에서 규정하고 있는「건축법」등 관련 법령에 따라 착공이 제한된 토지로 보는 것이타당하고, 이와 같은 착공 제한은「건축법」제18조 제1항에서 규정하고 있는 국가유산 보존을 이유로 한 착공 제한과 사실상 동일하다.(3) 결국, 이 건 토지는「지방세법 시행령」제103조 제1항 제2호 또는 제3호에서 규정하고 있는 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상이라 할 것임에도 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.나. 처분청 의견(1) 청구법인은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물 신축공사를 착공하지 않았으므로「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호 본문을 적용할 수 없고, 여기에 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없다.(가)「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호 단서에서 규정하고 있는 정당한 사유란 외부의 불가항력적인 사정 즉 천재지변이나 건축의 금지나 제한, 건축공사를 진행할 수 없는 행정관청의 중지 명령 등 외부적인 사유에 의하여 불가피하게 공사를 진행할 수 없는 불가피한 사유를 말하는 것이다.(나) 청구법인이 2025년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지에서 건축물 신축공사를 착공하지 않은 것은 청구법인이 이 건 재개발사업의 효용성 등을 증대시키기 위해 서울특별시장에게 사업 변경계획 승인 신청을 하고, 승인이 있기 전까지 신축공사를 착공하지 않은 것인바, 이와 같은 사유는 청구법인의 내부사정일 뿐 법령 등의 제한이나 금지와 같은 외부적 사유라고 볼 수 없는바, 여기에 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다.(다) 청구법인은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 매장 문화재 발굴 조사가 진행되고 있어 이 건 재개발사업의 조성공사를 중단한 것이므로 여기에는 정당한 사유가 있다고 주장하나, 청구법인의 경우 2024.1.4., 2024.1.8. 국가유산청(문화재위원회)에 ‘AAA 재개발부지의 유적 보존 방안’과 유적을 보존하여 교육적으로 활용하겠다는 의견을 제출하였을 뿐 구체적 보존 방안은 제출하지 않았으며, 국가유산청은 2024.1.17. 청구법인의 유적 보존 방안에 대해 구체적인 보존 방안이 없다고 하여, 문화재 보존 방안 심의를 보류 결정하였다.(라) 국가유산청은 2024.5.1., 2024.6.4. 2회에 걸쳐 청구법인에게 ‘해당 유적에 대한 보존 방안’을 구체적으로 수립하여 제출할 것을 요청(OOO)하였으나, 청구법인은 이 건 심판청구일(2025.9.15.) 현재까지 매장문화재의 구체적인 보존 방안을 제출