종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인이 신규주택을 취득한 후 현재까지 신규주택에서 거주하였다거나 전입 신고한 사실이 확인되지 아니한 점 등에 비추어, 이 건 처분을 잘못이 없는 것으로 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2015.5.21. OOO(조정대상지역, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2021.9.3. OOO(조정대상지역, 이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 2021.9.16. OOO(이하 “전세주택”이라 한다)로 전입신고하였다.나. 한편, 청구인은 2021.9.10. 종전주택을 OOO원에 양도하였고, 2021.9.14. 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 비과세 사후관리를 검토한 결과, 청구인이 신규주택에 「주민등록법」 제16조에 따른 전입신고 및 거주하지 않은 사실을 확인하였고, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 신규주택의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례 적용을 배제하여 2025.4.7. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인의 신규주택 전입지연은 쟁점규정의 단서에 따른 정당한 사유에 해당한다.(가) 쟁점규정의 단서는 “신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있고, 그 임대차기간 만료일이 취득일부터 1년 후인 경우에는 전입 및 종전주택 양도기한을 ‘임대차 종료일까지(최대 2년)로’ 연장한다”고 규정하고 있다.청구인이 신규주택을 취득한 2021.9.3. 현재 기존 임차인이 2023.9.3.까지 전세계약을 유지하고 있었으므로 전입·거주기한은 임대차 종료일인 2023.9.3.까지 자동 연장된다.(나) 서울행정법원 2024.2.14. 선고 2023구단55644 판결에 따르면, 신규주택 전입요건 자체는 법률 위임 범위 내에서 합헌적으로 규정된 것이고, 엄격하게 적용되어야 한다고 하면서도 동시에 임대차 종료일까지는 납세자가 전입할 수 없는 불가항력적 상황을 고려하여 납부지연가산세를 그 시점 이후부터만 부과할 수 있다고 판시하였다.위 판결은 원칙적으로 전입요건을 엄격히 보되, 임차인 거주로 인해 전입이 불가한 기간은 과세상 불이익을 제한해야 한다는 점을 명확히 인정한 것이다. 이는 청구인의 상황과 동일하게 임차인 점유로 즉시 전입이 불가능한 경우 정당한 사유가 있음을 보여주고 있다.따라서 처분청인 ‘1년 내 전입요건 미충족’만을 이유로 특례적용을 배제한 것은 부당하다.(2) 청구인은 신규주택을 투기목적이 아닌 소유 및 거주목적으로 취득하였다.(가) 청구인은 장기 거주를 목적으로 신규주택을 취득하였다. 신규주택 취득일과 종전주택 계약서상 양도예정일이 동일한 바와 같이 청구인은 종전주택 매매대금으로 전세보증금을 반환한 뒤 실입주할 계획이었다.(나) 조심 2025중127(2025.5.28.)의 심판례와 같이 거래 1세대1주택 비과세 여부는 경위·주거목적 등을 종합하여 판단하여야 하고, 청구인도 위의 사례와 같이 실거주 의사가 객관적으로 입증되었으므로 전입기한 연장을 부정할 사유가 없다.(3) 청구인은 종전주택 양도대금 잔금일이 연기되어 부득이하게 양도일 현재 일시적 2주택이 되었다.청구인은 종전주택의 잔금 수령과 신규주택의 매매(취득)잔금(2021.9.3.)을 같은 날에 이루어질 수 있도록 할 계획이었으나, 종전주택 매수인은 2021.9.10.에서야 잔금을 지급하였다.종전주택 매매계약서 특약사항으로 ‘잔금일자는 차후 전세 나가는 날짜가 정해지면 매도인과 매수인이 협의하여 앞당길 수 있다’고 명시하였는바, 종전주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함이 타당하다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점규정에서 정한 전입요건을 갖추지 못하였으므로 일시적 1세대 2주택자에 대한 비과세 적용대상에 해당하지 아니한다.(가) 정부는 주택시장이 과열되자 ‘2017.2.8. 부동산 대책’을 비롯한 부동산 대책들을 발표하였음에도 부동산 시장이 진정되지 아니하자 2019년 12월에는 ‘2019.12.16. 부동산 대책’을 발표하였는바,그 주요 대책으로 ‘조정대상지역 내에서 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한을 1년으로 단축하고 전입요건을 추가’하였는데, 이는 2020.2.11. 대통령령 제30395호의 쟁점규정으로 개정되어 2020.2.11. 이후 양도하는 주택분부터 적용하게 되었다.(나) 쟁점규정은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우, 다음 각목의 요건을 모두 충족하는 경우로 규정하면서, 각 목으로 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치고, 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 충족하여 같은 법 시행령 제154조에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있도록 하였다.(다) 청구인은 신규주택을 2021.9.3. 취득하였으므로 1년 이내인 2022.9.2.까지 신규주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에 법령에서 정하는 비과세특례 요건을 충족하는 것이나, 쟁점규정에서 정하는 신규주택 전입요건을 충족하지 못하였으므로 1세대1주택 특례를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.(라) 조세법률주의의 원칙에서 파생된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우는 물론이고, 비과세 및 조세감면의 경우에도 적용되는 것으로서 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건을 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한바, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다.(마) 쟁점규정은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례요건으로 규정하고 있는바, 청구인은 위의 일시적 1세대 2주택 비과세특례 요건을 충족하였다고 볼 수 없다.(2) 청구인은 신규주택으로 이사·전입하지 못한 부득이한 사유가 있다고 주장하나, 쟁점규정에서는 ‘기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우’에 한하여 예외를 인정하고 있고, 신규주택의 매매계약 당시 기존 임차인에게 전세보증금을 반환하기 위하여 새로운 임차인과 전세계약을 맺는 경우에 대하여 쟁점규정에서 정하는 부득이한 사유로 볼 수 없다.(3) 청구인은 신규주택을 투기목적으로 취득한 것이 아니므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 신규주택 취득일로부터 1년 이내일 2022.9.2.까지 신규주택으로 이사 및 전입을 하지 아니하였고, 투기목적으로 구매하지 아니하였다는 사유가 1세대1주택 비과세를 적용하여야 할 ‘부득이한 사유’에 해당하지 아니한다.(4) 청구인은 종전주택 양도인의 자금사정으로 인해 일시적으로 1세대2주택으로 된 것이므로 1세대1주택자로 보아야 한다고 주장하나, 종전주택 양도일이 지연됨에 따라 일시적 2주택자에 해당하고, 청구인은 쟁점규정에 따른 신규주택의 전입요건을 갖추지 못한 것이므로 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 달라는 청구주장은 타당하지 아니하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18521호로 개정되기 전의 것)제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한