신고 내용에 탈류나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료 없이 비정기 세무조사를 개시하여 위법하다는 청구주장의 당부 등

청구인이 쟁점주택을 특수관계인에게 양도한 후 다른 주택의 비과세를 적용받고 쟁점주택을 다시 재취득한 과정에서 가장매매 혐의가 있어 명백한 자료가 있는 경우로 보아 조사대상으로 선정하였고, 실제 가장매매 여부는 금융조회 등 세무조사로 비로소 확인할 수 있는 부분이므로 세무조사가 필요하다고 보이며, 언니는 자금 없이 잔금 40백만원을 큰언니로부터 차용한 44백만원으로 지급하였고, 청구인 부부는 매도 후에도 언니와 전세계약을 맺고 현재까지 쟁점주택에 거주하는 등 양도할 필요성이 없었던 것으로 보여 정상적인 거래로 보기 어려우므로, 다른주택 비과세를 적용받기 위한 가장매매로 보임 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2006.4.24. 취득한 대구광역시 달서구 OOO(청구인 및 청구인의 배우자의 지분은 2분의1이고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2020.4.3. 청구인의 언니 AAA(이하 “청구인의 언니”라 한다)에게 양도하였고, 2009.9.25. 취득한 대구광역시 달서구 OOO 주택(이하 “다른주택”이라 한다)을 2020.7.13. 제3자(시행사)에게 양도하면서, 1세대 1주택 비과세를 사유로 양도소득세를 무신고하였다. 나. 청구인과 청구인의 배우자는 쟁점주택 매도계약일인 2020.4.2. 매수자인 청구인의 언니와 OOO원의 전세 임대차계약을 맺고 현재까지 거주 중이며, 청구인의 배우자는 청구인의 언니에게 양도하였던 쟁점주택을 2023.2.9. 청구인의 언니로부터 재취득하였다. 다. 처분청은 2025.11.10.부터 2025.11.29.까지 청구인에 대한 2020년 귀속 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 다른주택의 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위하여 청구인의 언니에게 쟁점주택을 가장매매한 것으로 보아, 다른주택의 1세대 1주택 비과세를 배제하고 2026.2.23. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.9. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 이 건 세무조사는 「국세기본법」 제81조의6 제3항 제4호(이하 “쟁점규정”이라 한다)가 정한 “신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료” 없이 개시된 위법한 비정기 세무조사에 해당한다.(가) 이 건 세무조사 사전통지서(＜별지1＞ 참조)에는 명시적으로 쟁점규정에 해당하여 세무조사를 실시한다고 기재되어 있다.이는 처분청이 스스로 이 건 조사를 ‘명백한 자료의 존재’를 전제로 한 비정기 수시조사로 개시하였음을 분명함에도, 처분청은 사후에 쟁점규정에 따른 수시조사가 아니라는 취지로 주장하고 있으나, 이는 스스로의 조사개시 사유와 정면으로 모순된다.처분청은 처분 당시의 사유와 다른 사유로 처분을 정당화할 수 없으며, 특히 세무조사 개시 요건과 같은 본질적 전제는 사후적으로 변경·보완될 수 없다.(나) 처분청은 다른주택의 양도소득세 무신고를 이유로 조사하였다는 취지로 주장하나, 청구인은 다른주택 양도와 관련하여 어떠한 질문조사도 받지 않았고, 관련 계약서 등 자료 제출 요구도 받은 사실이 없으며, 세무조사결과 조사서(＜별지2＞ 참조)에도 다른주택 매매에 관한 실질적 조사 내용은 전혀 기재되어 있지 않은 반면, 실제 조사 과정은 전적으로 쟁점주택의 가장매매 여부를 중심으로 진행되었다.또한 청구인이 세무조사결과 통지를 받은 후 가장매매 확정 사유를 확인하기 위하여 「국세기본법」 제81조의14에 따라 세무조사결과 조사서의 열람·복사를 요청하였으나 “5년간 응할 수 없다”는 사유로 거부되었다가 재차 요청하여 제공받은 것으로, 원본전체가 아닌 가장매매 판단 부분 발췌본에 불과하다. 결국 처분청의 사후적 의견은 실제 조사 경과 및 조사 내용과 명백히 배치된다.(다) 세무조사결과 조사서에 기재된 가장매매 판단 사유 네 가지 중, 세무조사 개시 이전에 객관적으로 인지 가능하였다고 볼 수 있는 사정은 사실상 다음 한 가지에 불과하다.“청구인 언니가 원룸 전세 거주 상태에서 청소용역·실업급여 등으로 생계를 유지하면서 쟁점주택을 매수할 이유가 없다”는 점이나, 이는 납세자의 생활형편에 대한 추정적·가치판단적 의심에 지나지 않다. 이는 단지 “경제적 여력이 부족해 보인다”는 정황에 불과할 뿐, 신고 내용에 탈루 또는 오류가 존재한다는 점을 객관적·구체적으로 뒷받침하는 자료라고 볼 수 없다.쟁점규정이 요구하는 ‘명백한 자료’란, 단순한 의심이나 추측이 아니라 세무조사 개시 당시 이미 외형적으로 확인가능한 객관적 자료를 의미함에도 처분청은 납세자의 주거 형태와 소득 수준에 대한 추정만을 근거로 가장매매 가능성을 단정하였다.더욱이 청구인 언니는 부동산 투자 이력, 거래 성사에 따른 수당 수령 내역 등 객관적으로 확인가능한 경제활동 사실이 존재함에도, 이를 종합적으로 검토하지 아니한 채 ‘취득할 합리적 사유가 없다’는 결론을 먼저 전제하고 조사대상자로 선정하였으므로, 이는 객관적 자료에 기초한 선정이라기보다, 선결론 후검증의 방식에 해당한다.오히려 과세전적부심사 결정서에서조차 ‘실제로 가장매매가 있었는지 여부는 세무조사를 통하여 검증할 부분’이라고 설시한 점은 세무조사 개시 당시 이미 ‘명백한 자료’가 존재하였다는 전제가 충족되지 않았음을 스스로 인정한 것이다.(라) 처분청은 이 건 세무조사의 개시 근거가 된 가장매매 혐의자 점검계획, 조사대상 선정 검토표, 분석보고서 등 조사대상 선정의 핵심 자료를 전혀 제출하지 않고 있으며, 청구인이 2026년 2월 정보공개청구를 하였음에도, 처분청은 조사선정 관련 자료는 물론 세무조사결과 조사서 전체에 대하여도 비공개 결정(＜별지3＞ 참조)을 하였다.그러나 ‘서울고등법원 2023.1.27. 선고 2021누63008 판결’은, 세무조사대상자 선정 자료가 비공개 대상 정보에 해당한다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 문서제출의무를 면할 수 없으며, 해당 자료를 제출하지 못하여 조사대상 선정 사유를 입증하지 못하는 경우 그 세무조사에 기초한 부과처분은 위법하다고 명확히 판시하였다.위 판결에서 1심은 과세내용이 적법하다고 인정하고 원고 패소 판결을 하였으나, 항소심은 「국세기본법」 제81조의3에 따라 납세자의 신고는 원칙적으로 성실한 것으로 추정되는데 피고가 성실도 분석 결과자료의 제출을 거부함으로써 불성실 혐의를 입증하지 못하고, 다른 조사대상 선정 사유에 대한 주장 및 증명도 없는 이상 세무조사 개시는 위법하다는 점 등을 이유로 원고가 승소하였고, 피고의 상고 포기로 판결은 확정되었다.처분청은 세무조사 개시 당시 쟁점규정의 ‘명백한 자료’가 존재하였다는 점, 그 자료의 구체적 내용, 어떠한 분석·검토 과정을 거쳐 조사대상자로 선정하였는지, 납세자가 반박할 수 있는 형태의 객관적 근거를 입증하여야 하나, 처분청은 단순한 자료 미제출이 아니라, 조사개시 요건 자체를 입증하지 못한 상태에 해당하므로 세무조사 개시는 정당화될 수 없다.조사대상 선정 검토표 등은 청구인에게 열람·교부되지 않았을 뿐 아니라, 납세자보호담당관실에 제출되었음에도 그 내용이 심리자료에 반영되지 않았고, 심의위원들에게도 현출되지 않았다. 이는 조사개시의 적법 여부를 판단할 핵심 자료가 당사자에게도 차단되고, 심리기관에도 실질적으로 제시되지 않은 상태에서 심리가 이루어진 것을 의미한다.조사개시의 적법성은 이 사건의 선결적 쟁점에 해당함에도, 그 판단의 기초가 되는 자료가 심리과정에서 실질적으로 배제되었다면, 이는 단순한 절차상 흠결을 넘어 방어권 보장 원칙, 적법절차 원칙, 성실성 추정 원칙을 본질적으로 침해하는 중대한 절차적 하자에 해당한다.따라서 세무조사는 ‘양도소득세 사무처리규정’에서 예정하고 있는 신고내용 확인, 현장확인, 해명요구 등 기본적인 사실확인 절차가 전혀 이루어지지 않았으므로, 이 건 세무조사는 필요한 최소한의 범위에서 실시하여야 한다는 「국세기본법」 제81조의4 제1항의 세무조사 최소침해원칙에도 부합하지 않다. (2) 이 건 세무조사 개시가 적법하더라도, 쟁점주택의 매매는 실질 매매로서 가장매매에 해당하지 않으므로 과세처분은 위법하다.(가) 처분청은 청구인 언니가 자녀없이 전세로 거주하고 청소용역에 종사하고 있었다는 사정 등을 근거로, 쟁점주택을 취득할 합리적인 사유나 자금능력이 없다고 추정하였으나, 이는 사실과 다르다.청구인 언니는 쟁점주택 취득 당시 상당한 예금을 보유하고 있었고, 2017～2019년까지 제주특별자치도와 충청남도 소재 토지의 공유지분 등 다수의 부동산을 취득·보유하고 있었으며, 2010년 이전부터 상당 기간 중국음식점을 운영하며 지속적인 사업수입을 창출해 왔고, 쟁점주택 매수 직전인 2018년 및 2019년에는 부동산 분양·중개·경매 관련 업체에서 보조 업무를 수행하면서 거래 성사 시 수당을 지급받는 등 부동산 관련 경제활동을 계속해 오는 등 청구인 언니는 단순한 실거주 목적이 아니라 전세보증금을 활용한 ‘갭투자’ 방식으로 쟁점주택을 취득하려는 투자 의사를 가지고 있었다.더욱이 처분청은 가장매매 여부와 직접적인 관련성이 확인되지 아니한 청구인과 청구인의 큰언니 BBB 사이의 예금거래는 배제하지 아니하면서도, 오히려 가장매매 판단에 불리한 핵심 사정들인 청구인의 신규주택 취득 사실, 청구인 언니의 종전 사업 이력과 부동산 투자 이력, 부동산 관련 업체에서 수당을 지급받은 사실 등은 조사서에 전혀 반영하지 않았다.처분청은 청구인 언니가 쟁점주택 매수자금을 청구인의 큰언니로부터 차용하였고 현재까지 이를 상환하지 아니하였다는 점을 들어, 해당 거래가 가장매매일 가능성이 있다고 주장하고 있으나,청구인의 언니는 쟁점주택 취득과정에서 OOO원을 차용한 이후 차용금을 상환하기 위하여 자금 대여 등 투자 활동을 하였으나, 일부 채무자의 사망, 변제불이행 및 투자사기 피해 등이 발생하여 약 OOO원 상당의 추가 손실이 발생하였고, 청구인의 큰언니에게 매매대금 OOO원에 취득한 제주특별자치도 제주시 OOO 토지 공유지분을 대물변제하는 방안을 제안한 바 있으나, 청구인 큰언니는 이를 원하지 않아 대물변제가 실행되지는 못하였다.(나) 청구인이 쟁점주택을 매도한 후 전세로 임차하여 계속 거주한 것은 매도대금 확보 이후 주거 이전 시기를 조정하기 위한 합리적 선택으로 매도 후 임차는 실무상 빈번히 이루어지는 통상적인 거래 형태이 며, 전세보증금은 당시 시세 범위 내에서 정상적으로 설정되었고, 전세계약 역시 확정일자 등 임대차의 외형과 실질을 모두 갖춘 적법한 계약이다. 이는 명의회복이나 형식적 가장을 전제로 한 거래와는 명백히 구별되므로 쟁점주태 매도 후 계속 거주가 가장매매의 근거가 될 수 없다.(다) 가장매매 여부는 단순한 친족관계, 거래 시기, 사후 거주 여부만으로 판단될 수 없으며, 청구인이 왜 정상적인 거래를 두고 고의로 위법·비정상적인 거래를 선택하였는지에 대한 합리적 동기가 객관적으로 입증되어야 한다.청구인에게는 자녀의 학업, 직장 이전, 생활상 필요 등 특정 주거지를 반드시 유지해야만 하는 불가피한 사정이 존재하지 않았으며, 쟁점주택을 정상적으로 매도하더라도 충분히 다른 주거 형태를 선택할 수 있는 상황이었다.청구인이 다른주택의 매매대금 중 계약금 OOO원을 재개발 시행사로부터 당초 계약서상 지급시기인 2020.6.8.보다 앞선 2020.2.25.에 선지급받은 것은, 청구인보다 앞서 매매에 동의한 다른 소유자들에게 지급하고도 남은 PF대출금 등 가용자금이 발생함에 따라 지급 시기가 앞당겨진 것에 불과하다. 이후 재개발 시행사는 새로운 PF대출을 실행하여 2020.7.13. 매매중도금 OOO원, 2020.8.13. 매매잔금 OOO원을 각각 지급받았다.이와 같이 계약금 선지급 이후에도, 청구인 언니와의 거래는 당시 매매대금(OOO원)과 매도 후 임차 조건 등이 부합하여 조건과 시기상 가장 먼저 성사된 정상거래로, 청구인에게는 쟁점주택을 형식적으로 처분하면서까지 법적 위험을 감수해야 할 필요성 자체가 존재하지 않았다.(라) 청구인은 2020.2.25. 다른주택의 계약금을 선지급받았으나, 당시에는 재개발이 잔금까지 이어질지 전혀 예측할 수 없는 상황이었고, 청구인이 겸용주택을 취득하기 이전에도 몇 차례 무산된 적이 있었다. 청구인은 신규주택 취득에 대비하여 쟁점주택을 매각하였을 뿐이며, 이후 다른주택이 재개발에 성공하여 잔금을 수령하고 양도소득세 신고 안내문을 받은 뒤, 시행사 등에 문의하는 과정에서 비과세 대상이라는 사실을 사후적으로 인지하게 된 것이다.당시 청구인의 경제적·생활적 여건을 고려하면, 위 각 부동산의 매도는 현실적으로 가능한 범위 내에서 선택한 것에 지나지 않으며, 세금을 회피하려는 어떠한 의도나 이를 기획·실행할 능력도 전혀 없었으므로, 이 건 거래를 조세회피 목적의 가장행위로 보는 것은 청구인의 거래 경위와 객관적 사정을 도외시한 판단이다. (3) 처분청 의견에 대한 청구인의 항변내용은 아래와 같다.(가) 처분청이 인용한 조세심판원 결정례와는 아래 ＜표1＞과 같이 본질적으로 구별되며 가장매매가 존재하지 않는다.＜표1＞ 비교요약표○○○(나) 청구인 큰언니 BBB의 자금원천은 본인 소유로 거주하던 대구광역시 달서구 OOO를 재개발 시행사(주식회사 CCC)에 양도하고 수령한 매매대금 OOO 원이며,청구인은 실제 자금주인 청구인의 큰언니가 사전에 은행 창구를 통해 이체해 준 청구인의 큰언니의 정산 자금을 바탕으로, 언니의 요청에 따라 직접 은행 창구를 방문하여 전표를 작성하고 입금자 명의를 ‘BBB’로 명확히 명시하여 정당하게 송금 절차를 대행해 준 것에 불과한 것으로, 모든 과정이 은행 창구를 통해 실제 자금주 명의로 정직하게 처리된 정상적인 친족 간의 일상적 대행 행위를 두고, 처분청이 막연히 ‘계좌를 청구인이 지배·사용했다’거나 ‘실제 송금 주체가 청구인일 것’이라 단정 짓는 것은 자금의 원천과 최종 귀속이라는 객관적 실질을 전면 무시한 억측에 불과하다. 나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점규정이 정한 ‘신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료’ 없이 개시된 위법한 세무조사라고 주장하나, 처분청은 「국세기본법」 제81조의6 제3항에 따라 조사대상을 선정하였다.(가) 「국세기본법」 제81조의6 제3항은 본문에서 ‘세무공무원은 제2항에 따른 정기선정에 의한 조사 외에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 세무조사를 할 수 있다’고 규정하면서, 제4호에서 ‘신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우’를 규정한다. 여기에서 ‘신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우’라 함은 신고 내용에 탈루나 오류가 있음이 확인될 상당한 정도의 개연성이 뒷받침되는 자료에 의하여 인정되는 경우를 의미한다고 해석함이 타당하다.(나) 청구인은 청구인의 언니에게 쟁점주택을 양도한 이후에도 쟁점주택에 계속 거주하고 있었으며 쟁점주택을 양도한 직후에 다른주택을 1세대1주택 비과세로 매도하는 등 조세적 이득이 명확하다.(다) 가장매매를 통한 양도소득세 회피는 이미 여러 판례를 통해 확인되고 있으며, 판례에서 가장매매라고 판단한 사유에는 대표적으로 특수관계자에게 주택 양도 후 계속 거주하는지, 양도자·양수자간 특수관계자인지, 새로운 주택을 취득한 이유가 불분명한지 대금수수내역이 없거나 양도대금을 지급받은 후 즉시 양수인에게 반환하였는지 등이 있다(수원지방법원 2010.6.10. 선고 2010구합888 판결, 조심 2024인357, 2024.4.22. 등).(라) 청구인은 특수관계자인 청구인의 언니에게 쟁점주택을 양도하였으며, 쟁점주택 양도 후에도 쟁점주택에 계속 거주하고 있었고, 쟁점주택을 2년 10개월만에 청구인의 배우자가 청구인의 언니로부터 재취득한 것은 청구인이 다른주택 비과세를 받기 위한 목적 이외에는 해당 거래를 할 충분한 이유가 없는 것으로 보인다. 이러한 점을 바탕으로 쟁점주택의 가장매매를 통해 부당하게 다른주택의 1세대 1주택 비과세를 적용받은 것으로 보고 세무조사 대상으로 선정한 것은 적법하다. (2) 쟁점주택에 대한 청구인과 청구인의 언니와의 매매거래는 다른주택에 대한 1세대 1주택 비과세 목적을 위해 양도하고, 비과세 목적 달성 후 재취득한 명백한 가장매매이다.(가) 청구인은 2020.4.3. 쟁점주택을 청구인의 언니에게 매도하게 된 경위를 2019년 9월경부터 당시 시세인 OOO원에 매도하기 위해서 OOO공인중개사 사무소를 통해 의뢰하였으나 쟁점주택이 준공 후 20년 이상 경과한 구축 아파트로서 별도의 수리가 이루어지지 않아 장기간 매매가 성사되지 못하던 중, 쟁점주택을 매도하려는 사실을 알게 된 청구인의 언니가 당시 전세금 시세인 OOO원을 상계하는 갭투자 방식으로 약 OOO원의 자기자본만 투입하더라도 향후 시세차익을 기대할 수 있다고 판단하여 쟁점주택의 매입의사를 표시하고 실제 매입하였다고 진술하고 있다.(나) 2023.2.9. 청구인의 배우자 명의로 쟁점주택을 재취득한 사유로는 시세차익을 기대한 청구인의 언니가 2022년 하반기 이후 부동산 경기 침체로 시세하락이 지속되자 쟁점주택을 매각하고자 하였으나, 거래가 성사되지 않아 가족으로서 이를 외면하기 어려워 결국 쟁점주택을 청구인의 배우자 명의로 재취득하였다고 진술하고 있다.(다) 시세차익을 기대할 수 있다고 판단한 청구인의 언니 본인의 의지로 쟁점주택을 취득하였다고 한다면 시세차익 및 손실의 책임도 당연히 청구인의 언니에게 귀속되는 것이기에 가족으로서 이를 외면하기 어려워 다시 재취득하였다고 하는 청구인 주장은 상식에 부합하지 않는다.(라) 청구인과 청구인의 언니는 서로 전세임대차계약을 맺고 실거래가의 14%에 불과한 매매대금을 서로 주고받았다는 사실만으로 청구인이 비과세 목적으로 청구인의 언니에게 쟁점주택을 양도한 것도 실질매매이며, 비과세 목적을 달성한 후 재취득한 것도 실질매매라고 주장하나,청구인은 쟁점주택에 2006.5.4. 취득·전입한 이후 쟁점주택 매도·재취득 과정을 거치면서 계속하여 현재까지 변함없이 거주하고 있으며, 청구인의 언니는 쟁점주택 취득 시 대구광역시 달서구 OOO에 홀로 전세(OOO원) 거주하였다가, 이후 2021년부터 2025.10.14.까지 대구광역시 동구 OOO 원룸에 전세(OOO원) 거주하였으며, 2025.10.15.부터 현재까지 대구광역시 달서구 상인동 OOO에 전입하는 등 청구인의 아파트를 임대차계약까지 맺어가면서 취득할 사유가 다른주택의 비과세 목적 외에는 달리 없는 점을 볼 때 청구인과 청구인 언니와의 매매거래는 가장매매이다.(마) 쟁점주택이 상호 시가대로 거래되었고, 청구인의 언니가 취득세, 법무사비용 및 재산세 등을 납부하였으며, 청구인의 큰언니의 자금으로 취득대금이 지급된 후 다시 반환되지 않았다는 사실만으로 가장매매를 판단하는 것은 아니다.청구인의 언니와의 매매거래 시 상호간에 저가로 매매하지 않고 시가대로 매매한 것이 실질매매의 근거라고 하였는데, 「소득세법」 제41조 및 같은 법 시행령 제98조 부당행위계산부인 규정에 의해 특수관계자간 매매거래시 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상 차이가 발생하면 양도자의 양도가액을 시가로 경정하므로, 쟁점주택의 시가와 5% 이상 차이가 나지 않는 범위에서 매매가액을 정할 수밖에 없다.청구인의 언니가 취득세 및 재산세 등을 납부하였다고는 하나 일부 금액에 불과하며 이를 상계하여도 청구인이 가장매매로 회피한 양도소득세가 아래 ＜표2＞와 같이 OOO원에 달한다.＜표2＞ 청구인의 다른주택 비과세에 따른 세부담 비교(단위 : 백만원)○○○(바) 쟁점주택을 매도하려는 사실을 알게 된 청구인의 언니가 당시 전세금 시세인 OOO원을 상계하는 갭투자 방식으로 약 OOO원의 자기자본만을 투입하더라도 향후 시세차익을 기대할 수 있다고 판단하여 쟁점주택을 매입한 실제 거래라는 청구인의 주장에 대하여, 청구인의 언니의 쟁점주택 취득 관련 주요 금융거래 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 청구인의 언니의 주요 금융거래 내역(단위 : 백만원)○○○(사) 상기와 같이 청구인 부부는 주거 안정성을 해치지 않으면서 다른주택의 고액 양도소득세(지방세 포함) OOO원을 회피하였고 이를 다시 2023년 2월에 재취득하여, 쟁점주택 및 다른주택 양도시기인 2020년과 2025년 12월 현재 청구인 부부에게 달라진 점은 당초 부부 공동 소유였던 쟁점주택이 배우자의 단독 소유로 바뀌었고, 다른주택의 고액 양도소득세 OOO원을 1세대 1주택 비과세라는 명목으로 회피한 사실을 제외하고는 달라진 점이 없다.(아) 따라서 이 건은 1세대 1주택 비과세 목적을 위해 신뢰할 수 있는 특수관계인 자매간에 임대차계약을 이용하여 매매대금 일부만을 상호 이체하는 방법으로 소유권을 이전하고, 비과세 목적을 달성 후 재취득하는 가장 쉽고 단순한 형태의 가장매매가 명확하므로 본 청구는 기각되어야 한다. 3. 심리 및 판단가. 쟁점① (주위적) 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료 없이 비정기 세무조사를 개시한 절차의 적법 여부② (예비적) 쟁점주택의 매매를 가장매매로 보아 다른주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 등(1) 국세기본법제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제81조의6(세무조사 관할 및 대상자 선정) ③ 세무공무원은 제2항에 따른 정기선정에 의한 조사 외에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 세무조사를 할 수 있다. 1. 납세자가 세법에서 정하는 신고, 성실신고확인서의 제출, 세금계산서 또는 계산서의 작성·교부·제출, 지급명세서의 작성·제출 등의 납세협력의무를 이행하지 아니한 경우2. 무자료거래, 위장·가공거래 등 거래 내용이 사실과 다른 혐의가 있는 경우3. 납세자에 대한 구체적인 탈세 제보가 있는 경우4. 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우5. 납세자가 세무공무원에게 직무와 관련하여 금품을 제공하거나 금품제공을 알선한 경우(2) 소득세법제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(3) 소득세법 시행령제154조(1세대 1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 다. 사실관계 및 판단(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.(가) 청구인의 쟁점주택 등의 거래흐름은 아래 ＜표4＞와 같다.＜표4＞ 청구인의 쟁점주택 등의 거래흐름○○○(나) 청구인의 쟁점주택 등의 부동산등기 변동내역은 아래 ＜표5＞와 같다.＜표5＞ 부동산등기 변동내역(단위: 백만원)○○○(다) 청구인의 쟁점주택 등의 양도소득세 신고현황은 아래 ＜표6＞과 같다.＜표6＞ 양도소득세 신고현황○○○(라) 청구인은 2020.4.2. 쟁점주택을 청구인의 언니에게 OOO원(청구인, 청구인의 배우자 각 1/2 지분으로 각 OOO원)에 양도(＜별지4＞ 참조)하고, 매도계약일에 청구인의 배우자가 매수자인 청구인의 언니와 OOO원의 1년의 전세 임대차계약(＜별지5＞ 참조)을 맺고 확정일자를 부여받았다.1) 청구인은 지급할 임차보증금과 수령할 양도대금 OOO원을 상계처리하고 2020.4.6. 잔금 OOO원을 수령하고, 2020.4.29. 쟁점주택에 대한 양도소득세를 신고하였다.2) 청구인의 쟁점주택 매매대금 OOO원의 수령내역은 아래＜표7＞과 같으며, 쟁점주택을 취득한 청구인의 언니는 쟁점주택 매수대금 일부인 OOO원은 아래 ＜표8＞과 같이 2020.3.23. 청구인의 큰언니인 BBB로부터 입금받은 것이며, 청구인의 언니는 청구인의 큰언니가 송금한 OOO원 중 OOO원을 청구인에게 잔금으로 계좌이체하였고, 청구인의 언니는 청구인의 큰언니가 송금한 자금으로 취득세 등으로 OOO원을 법무사 계좌로 이체하였다.＜표7＞ 쟁점주택 매매대금 수령내역(단위 : 원)○○○＜표8＞ 청구인의 언니의 쟁점주택 매수대금 원천(단위 : 백만원)○○○(마) 청구인은 다른주택 양도와 관련하여 시행사인 제3자(주식회사 CCC)로부터 2020.2.25. OOO 토지계약금 OOO원을 청구인의 OOO계좌로 수령한 사실이 아래 ＜표9＞와 같으며, 2020.7.13. 청구인은 다른주택을 제3자(시행사)에게 소유권이전등기하고, 다른주택이 1세대 1주택 비과세에 해당된다고 보아 양도소득세를 무신고하였다.＜표9＞ 다른주택 계약금 수령 내역(단위: 백만원)○○○(바) 2023.2.9. 청구인의 배우자는 쟁점주택을 청구인의 언니로부터 OOO만원에 재취득하면서, 2023.2.7. 매매계약서를 작성하고 아래 ＜표10＞과 같이 매수대금 중 OOO원은 임차보증금과 상계처리 및 잔금 OOO원을 청구인의 계좌에서 출금 ⇒ 청구인의 언니의 명의 계좌로 송금하였다.＜표10＞ 쟁점주택 재취득시 매수대금 지급내역(단위 : 원)○○○(사) 청구인과 청구인 언니의 주소이력은 아래 ＜표11＞과 같다.＜표11＞ 청구인과 청구인의 언니의 주소이력○○○(아) 처분청은 청구인을 비정기 세무조사 대상으로 선정하고 「국세기본법」 제81조의7 제1항 단서 규정에 따라 아래 ＜표12＞와 같이 청구인에게 세무조사 개시 통지(OOO)를 하였다.＜표12＞ 세무조사 개시 통지 일부 조사대상세목 양도소득세 조사대상과세기간 2020.1.1.～2020.12.31. 조사 기간 2025.11.10.～2025.11.29 조사 사유 「국세기본법」 제81조의6 제3항 제4호의 규정에 따라 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우에 해당하여 세무조사 실시 (자) 처분청은 청구인에게 2025.12.4. 아래 ＜표13＞과 같이 세무조사 결과 통지를 하였다.＜표13＞ 세무조사 결과 통지 일부○○○(차) 처분청은 청구인의 정보공개 요청에 대하여 2026.6.10. 아래 ＜표14＞와 같이 정보 비공개 결정통지(OOO)를 하였다.＜표14＞ 정보 비공개 결정 통지서 일부○○○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 이 건 세무조사는 「국세기본법」 제81조의6이 정한 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료 없이 개시된 위법한 비정기 세무조사라고 주장하나,「국세기본법」제14조 제3항은 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다고 규정하고 있다.세무조사대상 선정사유가 세무조사 결과를 완벽하게 반영하는 것은 불가능하고, 선정사유가 실제로 존재하고 그로 인한 세금 탈루가 발생하였는지는 세무조사를 통해 비로소 확인(서울행정법원 2021.10.15. 선고 2020구80240 판결 참조)할 수 있는바, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 다른주택의 1세대 1주택 비과세를 적용받고, 이후 쟁점주택을 재취득한 과정에서 청구인이 양도소득세 탈루목적 가장매매 혐의가 있어 「국세기본법」 제81조의6 제3항 제4호 규정에 따라 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우에 해당한다고 보아 세무조사 대상으로 선정하였고, 실제로 가장매매가 있었는지 여부는 세무조사(금융조회 등)를 통하여 비로소 확인할 수 있는 부분이므로 세무조사가 필요할 수밖에 없다고 보이는바, 이 건 처분의 근거가 사실상 위법한 세무조사에 해당한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 매매는 비록 친족간의 거래일지라도 투자목적으로 거래한 실질거래라고 주장하나,청구인은 1세대 1주택 비과세를 적용한 다른주택 매매대금의 10%인 ‘OOO토지계약금’ OOO원을 2020.2.25. 수령하였고, 다른주택 계약금의 실제 수령일(2020.2.25.)에 청구인이 속한 1세대의 주택 보유 상황은 쟁점주택과 다른주택을 각각 보유하여 1세대 2주택이었으나, 2020.4.3. 쟁점주택 양도시점에 쟁점주택을 특수관계자에게 양도함에 따른 양도소득세를 신고·납부함으로써 다른주택의 양도시점에는 1세대1주택 비과세를 적용한 점,쟁점주택에 대하여 청구인의 언니는 본인의 자금없이 쟁점주택의 매수대금 OOO원 중 전세금 OOO원을 제외한 OOO원을 청구인의 큰언니로부터 OOO원을 차용하여 지급한 점, 청구인 및 청구인의 배우자는 쟁점주택 매도 후에도 청구인의 언니와 전세계약을 맺고 쟁점주택에 현재까지 거주하고 있는 것은 양도할 필요성이 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 정상적인 거래의 모습으로 보기 어려워 보이는 점(조심 2025구3744, 2025.12.3. 참조),청구인과 청구인 의 배우자가 쟁점주택을 특수관계인으로부터 재취득한 것은 세법상 통상적이라고 생각되는 거래형식을 선택하지 아니하고 이와 다른 이상한 거래형식을 선택하거나 우회적인 거래형식을 선택함으로써 통상의 거래형식을 선택한 경우와 동일한 경제적 효과를 달성하면서도 통상의 거래형식에 따르는 조세부담을 경감하거나 배제하는 경우 실질과세 원칙에 따라 해당 행위를 세법상 부인할 수 있다고 할 것인바(조심 2024중3546, 2024.11.12. 참조), 이 건 쟁점주택 거래는 다른주택의 계약금을 지급받은 후 다른주택의 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위한 가장매매로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이다른주택 양도시점에 청구인을 1세대 2주택자로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.