쟁점주택이 취득세 조정지역 내 1세대 2주택의 취득에 해당하는지 여부

청구인은 쟁점주택(경매)의 계약일은 낙찰일(25.10.13.)인바, 조정지역 지정이전(25.10.16.)에 취득한 경우로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점주택 경매취득 과정*상, 쟁점주택의 매매계약일은 매각허가결정일(25.10.20.)인 점 등에 비추어, 쟁점주택 취득일 현재, 청구인 세대의 주택 수는 조정지역 내 1세대 2주택(쟁점주택 1주택+배우자 소유 종전주택 1주택)으로 봄이 타당 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 서울특별시 송파구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 AAA(청구인의 배우자, 이하 “배우자”라 한다)과 공동소유한 상태에서 2025.11.19. 경기도 하남시 OOO(공동주택, 건물 99.888㎡, 대지권 34.1666㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(경락공매)한 후, 2025.11.20. 쟁점주택의 취득을 조정대상지역의 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아, 그 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제13조의2 제1항제2호의 세율(1천분의 80, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.나. 청구인은 쟁점주택을 경매로 낙찰(매각기일 : 2025.10.13.)받은 당시에는 하남시가 조정대상지역이 아니었으므로 쟁점주택에 중과세율을 적용하는 것은 부당하다는 취지로 2025.11.25. 처분청에 경정청구를 하였고, 처분청은 2025.12.18. 이를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.22. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 쟁점주택을 2025.10.13. 경매로 낙찰받았으며, 이후 2025.10.15. 정부 부동산 규제 발표 후에 2025.10.16. 쟁점주택이 소재한 경기도 하남시가 조정대상지역이 되었는데, 매각결정문에 작성된 2025.10.20.을 청구인의 쟁점주택 계약일로 보아 쟁점주택 취득에 대해 중과세율을 적용하는 것은 부당하므로 청구인이 쟁점주택에 대한 매각보증금액을 납입한 2025.10.13.을 쟁점주택 계약일로 보아 중과세율을 적용한 처분을 취소해야 한다.(2) 청구인의 항변은 다음과 같다.이 건은 경매취득일에 있어서 매각허가결정 확정일을 취득일로 볼 것인지 여부 자체를 다투는 사안이 아니다.청구인은 매각허가결정 확정일이라는 형식적 기준자체를 부정하지 않는다. 다만, 2025.10.13 낙찰 당시 쟁점주택이 있던 지역은 비조정지역이었고 그 시점에 이미 매수인과 매각대금이 확정되어 경매에 따른 취득의 실질적 원인은 모두 형성되었다.경매는 처분청의 의견과 달리 특성상 낙찰일 기준 취소가 불가하여 실질적인 취득 상태로 보아야 하며 매각결정일까지 기간내에 취소는 「민사집행법」 제121조 제6호 및 제127조 제1항에 따라 “천재지변, 그 밖에 책임을 질수 없는 사유, 현저하게 훼손된 사실 등을 경매절차진행 중 밝혀진 때 등이 있어야 하므로 현실적으로 취소가 불가하다. 즉 중간에 조정이 불가한 상태다.이후 청구인이 전혀 예측하거나 통제할 수 없는 정책결정으로 조정지역이 지정되었음에도 단지 매각허가결정일이 그 이후라는 이유만으로 조정지역 중과세율을 적용하는 것은 낙찰 당시 형성된 신뢰를 침해하는 결과가 된다.이 건은 취득시기 자체 문제가 아니라, 조세부담을 중대하게 가중하는 정책변경을 이미 성립된 경매낙찰에 적용할수 있는지에 관한 신뢰보호의 문제로 판단해 주시길 요청한다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점주택을 2025.10.13. 경매로 낙찰받았으므로 계약일을 이 때로 보아야 하고, 매각결정문에 작성된 2025.10.20.을 청구인의 쟁점주택 계약일로 보아 이 건 주택 취득에 대해 중과세율을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하고(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 참조), 「지방세법」제13조의2 제4항에서 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 간주한다고 규정하고 있는바,청구인이 쟁점주택을 2025.10.13. 낙찰(매각기일)받았다 하여, 쟁점주택에 대한 매각이 확정되는 것이 아니라 「민사집행법」에 따라 매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 매각결정기일이 정해지고, 해당 매각결정기일에 이해관계인에게 매가허가에 관한 의견 진술 및 이의신청을 할 기회를 부여하여 매수 신고인에게 매각불허가 사유 등이 있는지 조사 후 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고하므로, 법원이 쟁점주택을 청구인에게 매각하는 것이 확정되는 시기는 매각기일(낙찰일)이 아닌 매각허가 결정일로 보는 것이 타당한 점,행정안전부도 경락으로 주택을 취득하는 경우 그 계약일을 법원의 ‘매각허가결정일’로 보고 있는 점,쟁점주택이 소재하고 있는 경기도 하남시가 청구인이 매각허가결정을 받은 날(2025.10.20.)보다 앞선 2025.10.16.에 조정대상지역으로 지정된 사실이 확인되므로, 쟁점주택의 취득을 「지방세법」제13조의2 제4항에서 정하고 있는 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에 해당된다고 볼 수 없어 청구인이 조정대상지역으로 지정되기 전에 쟁점주택을 취득하였다고 간주할 수 없다.청구인이 조정대상지역으로 지정되기 전에 쟁점주택을 취득하였다고 볼 수 없다면 청구인은 쟁점주택의 잔금납부일인 2025.11.19.에 쟁점주택을 취득한 것으로 보아야 하며, 해당 잔금납부일(2025.11.19.) 당시 쟁점주택이 소재한 하남시는 조정대상지역이고, 이 건 주택 취득 당시 청구인은 1세대 2주택에 해당하므로 처분청에서 청구인의 이 건 주택의 취득을 조정대상지역의 1세대 2주택에 해당한다고 보아 한 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다.(2) 행정안전부-부동산세제과의 주택유상거래 취득세율 개정 관련 적용 지침[2020.1.1.시행] 주요 질의 및 답변란⑭에서 경락으로 주택을 취득하는 경우 그 계약일은 ‘매각허가결정일’이라고 밝혔다.한편으로 경매 절차에 대해 살펴보면, 법원 경매 절차에서 매수인의 최고가매수신고는 ‘매수의 청약’에 해당하며, 이에 대한 법원의 매각허가결정은 ‘승낙’의 의사표시로 볼 수 있다. 따라서 매각허가결정이 내려진 때에 매수인과 매도인(채무자) 사이에 발생한 매매계약(경매계약)이 성립한 것으로 볼 수 있으며, 이 계약 성립에 따라 매수인은 매각대금 지급 의무를, 매도인은 소유권 이전 의무를 부담하는 것이다.다시말해, 매각허가결정으로 매매계약이 성립하더라도, 그 자체로 소유권 이전이 되는 것은 아니며 「민사집행법」제135조에서 “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다”고 명확히 규정하였다. 판례 역시 경락인이 경락대금을 완납한 때에 비로소 소유권을 취득한다고 일관되게 판시하고 있다(서울중앙지법 2025.1.8. 선고 2023나28528. 판결 참조).3. 심리 및 판단가. 쟁점경매로 낙찰받은 쟁점주택의 매매계약일을 조정대상지역 이후로 보는 것은 신뢰보호원칙에 위배된다는 청구주장의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 쟁점주택 취득 당시 청구인의 주택 소유 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.＜표1＞ 청구인의 소유 주택 현황○○○(나) 쟁점주택과 관련하여 청구인 및 배우자는 2025.10.13.(매각기일) 수원지방법원 성남지원(사건번호 : OOO, 이하 “법원”이라 한다)에 부동산 매각 보증금액 OOO원을 납입하고, 2025.10.20. 법원에 매각가격을 OOO원으로 하여 매각허가결정을 받았으며, 2025.11.19. 매각금액을 완납한 사실이 확인된다.(다) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2025.11.25.(등기접수일, 등기원인일 : 2025.11.19.) 청구인과 배우자로 각 1/2 소유권이전 된 것으로 나타난다.(라) 국토교통부 공고(제2025-1223호)에 따르면, 경기도 하남시는 2025.10.16.부터 별도의 지정 해제시까지 조정대상지역으로 지정된바, 그 내용은 아래와 같다.＜국토교통부 공고(제2025-1223호)＞ 국토교통부공고 제2025-1223호 <a href="#here6" title="주택법제63조의2 새창 열림" onclick="javascr