쟁점비용은 청구법인이 이미 취득한 이 건 건축물의 용도변경으로 발생한 비용이므로, 이 건 건축물의 취득에 소요된 비용으로 볼 수 없음

‘용도변경’은 취득세 과세대상인 ‘건축’과 관련된 것이 아닐 뿐만 아니라, 그 변경도 사용승인(취득) 후에 이루어진 것이므로, 이 건 건축물의 취득가격에 포함하기 어려움 서울특별시 강서구청장이 2025.9.10. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2019.12.13. OOO을 본점으로 하고, AAA도시개발사업구역내 특별계획구역 CP1, CP2, CP3블록 토지 82,724㎡(서울특별시 강서구 OOO, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 매입하여 그 지상에 호텔, 문화 및 집회시설 등의 다양한 용도가 복합된 건축물을 건설하여 분양 및 운영하는 사업의 시행 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인이다.청구법인은 2020.11.19. 이 건 토지를 분양받아 취득한 후, 2021.1. 15. 분양가액 등 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것) 제180조의2 제1항 제3호의 중과세율 적용 배제 특례에 따른 표준세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고하고, 2021.1.18. 이를 납부하였다.나. 이후 청구법인은 2024.8.28. 이 건 토지 중 CP2블록(20,812㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 OOO(생활숙박시설, 판매시설 및 업무시설, 지하 6층~지상 15층, 연면적 199,366.86㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축한 후, 2024.9.23. 건축비 등 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 표준세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고하고, 2024.9.27. 이를 납부하였다.다. 한편, 청구법인은 2024.9.20. 처분청(건축과)에 이 건 건축물 중 생활숙박시설(62,700.72㎡, 이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 오피스텔(62,700.72㎡)로 용도변경 신청을 하였고, 처분청(건축과)은 2024.10. 24. 이를 처리한 후, 2024.10.29. 청구법인에 「수도권정비계획법」 제12조에 따라 쟁점건축물의 용도변경에 대한 과밀부담금 OOO원을 부과하였다.라. 처분청은 청구법인의 이 건 건축물 취득에 대하여 쟁점건축물의 용도변경에 따라 발생한 과밀부담금(OOO원) 및 이에 따른 용역비 등의 부대비용(OOO원)은「지방세법」제10조의4 및 같은 법 시행령(2024.7.9. 대통령령 제34683호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조에 따른 사실상취득가격에 해당하여 취득세 과세표준에 포함되어야 한다고 보아, 2025.9.10. 청구법인에게 상기 비용(OOO원, 이하 “‘쟁점비용”이라 한다)에 표준세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과·고지하였다.마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.10.1. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점건축물의 용도변경이 「지방세법」상 취득에 해당하는 행위(증축, 개수 등)를 동반하지 않는 한, 용도변경에 수반하여 발생한 쟁점비용은 취득세 과세표준에 산입될 수 없다.앞서 「지방세법」 규정을 살펴본 바와 같이 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과되는 조세로서, 건축물의 용도변경 행위는 원칙적으로 취득의 범위에 직접적으로 포함되지 않는다. 다만, 「지방세법」은 신축 뿐만 아니라 증축, 개축, 개수 등 일정한 행위가 수반되는 경우에는 그 행위로 인한 취득 역시 취득세 과세대상에 포함된다.따라서 건축물의 용도 변경을 위하여 추가적으로 증축이나 개수 등 「지방세법」상 취득에 해당하는 행위가 발생한 경우에 한하여, 해당 용도변경과 직접적으로 관련된 직접비용과 간접비용은 취득세 과세표준에 산입되어야 한다.그러나 청구법인은 쟁점건축물의 용도변경과 관련하여 각종 평가용역을 수행하였으나, 용도변경 과정에서 별도의 증축, 개축, 개수 등 취득세 과세대상 행위가 수반되지 않았으므로, 쟁점건축물의 용도변경으로 인하여 발생한 평가용역비 및 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함할 수 없다.(2) 쟁점건축물의 용도변경은 쟁점건축물의 취득과는 직접적 또는 간접적인 관련성이 없는바, 용도변경으로 인하여 부과된 쟁점비용은 쟁점건축물의 과세표준에 포함되지 않는다.청구법인은 2024.8.28. 처분청으로부터 쟁점건축물의 사용승인서를 교부받아 해당 일자를 「지방세법」상 취득시기로 하여, 같은 해 10.4. 쟁점건축물의 취득세를 신고 및 납부하였다.이와 같이 쟁점건축물은 2024.8.28. 사용승인서 교부를 통해 지방세법상 취득이 이미 완결되었으며, 이후 청구법인은 쟁점건축물의 용도 변경을 위하여 수분양자들의 전원 동의를 구하였고, 최종적으로 동의하지 않은 수분양자 1인에 대해서는 계약을 해지한 후, 2024.9.30. 처분청에 쟁점건축물의 용도를 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 변경하는 신청을 하였다. 그 결과 2024.10.29.에 쟁점비용이 부과되어 납부를 완료하였고, 2024.11.5.에 비로소 쟁점건축물의 용도변경에 대한 사용승인서를 교부받았다.따라서 쟁점건축물의 용도변경은 이미 건축물의 취득이 완료된 이후에 발생한 별개의 사정으로서, 쟁점건축물의 용도변경으로 인하여 부과된 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득과는 직접적 또는 간접적인 관련성이 없다고 할 것이다.즉, 쟁점비용은 쟁점건축물의 취득과 무관하게 용도변경이라는 새로운 행정행위에 따라 발생한 것으로서, 이를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것은 「지방세법」의 입법취지 및 과세원칙에 비추어 명백히 부당하다.(3) 쟁점건축물의 최초 사용승인 당시 오피스텔로의 용도변경이 계획되어 있다는 사정만으로 용도변경에 따른 쟁점비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 산입할 수 없다.처분청은 쟁점건축물의 취득 당시 이미 오피스텔로 용도변경이 계획되어 있었으므로 용도변경으로 인하여 발생한 쟁점비용을 쟁점 건축물의 신축 당시 지급하여야 할 사실상취득가격에 포함시켜 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 의견이나,2024.8.20. 서울특별시의 용도변경 허용에 관한 도시관리계획 결정은 법률상 단순한 계획 결정에 불과하고 특정 개별 건축물에 대한 계획이 아니라 해당 지역 전체의 토지이용 및 도시공간 구조에 관한 기본적이고 포괄적인 관리계획인바, 실제로 쟁점건축물의 용도변경을 실현하기 위해서는 여러 실질적 요건의 충족이 선행되어야 한다.특히 건축물의 용도를 오피스텔로 변경하기 위해서는 소유자 전원의 동의가 필요하며, 주차장과 복도 등 건축 기준의 차이로 인해 구조적 요건을 충족하기가 현실적으로 매우 어렵다는 것이 업계의 일반적 견해다. 실제로 2023년 기준 전국에 있는 생활숙박시설 8만 6,920가구 중 용도변경이 완료된 사례는 1,033가구(1.17%)에 불과하며, 쟁점건축물의 용도변경은 서울특별시 최초 사례로 꼽히는 만큼 용도변경에는 많은 어려움이 존재한다.청구법인 또한 쟁점건축물의 용도변경을 위하여 수분양자 전원의 동의를 얻기 위해 노력하였으나, 수분양자 1인의 미동의로 인해 용도변경 신청까지는 상당 기간이 소요되었고, 최종적으로 미동의 수분양자 1인에 대한 계약해지 조치 이후인 2024.9.20.에야 비로소 쟁점건축물의 용도변경을 신청할 수 있었다.또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따르면 도시관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생한다. 따라서 2024.8.20. 이루어진 도시관리계획 결정(변경)은 그 자체로 효력이 발생하는 것이 아니며, 해당 결정의 고시가 이루어진 2024.9.19.에야 비로소 법적 효력이 발생한다.결국, 쟁점건축물의 최초 사용승인 시점에는 용도변경 허용에 따른 도시관리계획의 효력이 발생하지 않았으므로, 용도변경과 관련된 쟁점비용을 쟁점건축물의 신축 당시 취득세 과세표준에 포함시키는 것은 법률상 근거가 부족하다.이렇듯 쟁점건축물의 취득 시점에 오피스텔로의 용도변경이 계획되어 있었다는 사정만으로, 그 용도변경의 실현 가능성이 불확실하고 실제로 발생하지 않은 쟁점비용까지 취득세 과세표준에 산입하는 것은 과세관청의 재량을 남용하는 것으로 볼 수 있다.(4) 청구법인의 항변내용은 다음과 같다.(가) 처분청은 대법원(2013.9.12. 선고 2013두7681 판결)의 일부만을 인용함에 따라 대법원의 법리를 오인하고 있다.처분청은 위 대법원 판결 중 취득세의 과세표준은 과세대상 물건의 “취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용”이 포함된다는 내용만을 인용하면