’18.4.2.까지 임대사업자 등록 및 세무서 사업자 등록하고, 임대의무기간 경과 후 합산배제 주택을 매도할 경우 종합부동산세 추징되는지 여부

1. 사실관계 - 본인은 소유하고 있는 오피스텔을 ’18.2월 매입임대주택 등록 (지자체) 하고, ’18.3월 주택임대업으로 사업자 등록 (세무서) 함 - 종합부동산세 합산배제 혜택을 받고 있으며, ’24.6월 해당 오피스텔을 매도할 예정임 2. 질의내용 - 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제2호 에 따라 ’18.4.2.까지 주택임대 등록 및 사업자 등록하고, 임대의무기간 경과 후 합산배제 주택을 매도할 경우 종합부동산세 추징되는지 여부 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】 ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. 1. 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택, 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우 2. 제8조제4항제2호에 따라 1세대 1주택자로 본 납세의무자가 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우 □ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 (이하 "공공주택 사업자"라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자 (이하 "임대사업자"라 한다) 로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 사업자 등록 (이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다) 을 한 자가 과세기준일 현재 임대 (제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다) 하거나 소유 (제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다) 하고 있는 다음 각 호의 주택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다) 을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 2. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의3에 따른 공공 매입임대주택 (이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 공공주택사업자 중 한국토지주택공사 또는 지방주택공사가 소유하고 있는 주택의 경우에는 가목을 적용하지 않고, ｢공공주택 특별법｣ 제49조제4항 에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. 가. 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 1) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액 가) 해당 주택의 소재지가 ｢ 수도권정비계획법 ｣ 제2조제1호에 따른 수도권 (이하 "수도권"이라 한다) 인 경우 : 6억원 나) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우 : 3억원 2) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우 : 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액 가) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우 : 9억원 나) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우 : 6억원 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대 사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다. □ 부칙〈제85645호, 2018.2.13.〉 제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제3조제1항제7호 및 제8호, 제3조제5항 및 제7항의 개정규정 (같은 조 제1항제7호 및 제8호와 관련된 것으로 한정한다) 은 2018년 4월 1일부터 시행한다. 제2조 (일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. □ 종합부동산세법 시행령 제10조 【추징액 등】 ① 법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 1. 합산배제 임대주택, 어린이집용 주택 또는 제4조제1항제21호에 따른 주택 (이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다) 으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액 2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액 ② 법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도 (제3조제9항 단서 및 제4조제5항 단서에 따라 신고하지 않은 과세연도를 포함한다) 의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항제1호에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간 2. 1일당 10만분의 22 ③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다. 1. 제3조제1항제1호나목, 같은 항 제2호나목, 같은 항 제7호나목, 같은 항 제8호가목2), 같은 항 제10호나목 및 같은 항 제11호 가목2)에 따른 최소 임대의무기간이 지난 후에 같은 항 제1호 다목, 같은 항 제2호다목, 같은 항 제7호다목, 같은 항 제8호 가목3), 같은 항 제10호다목 및 같은 항 제11호가목3)의 요건을 충족하지 않게 된 경우 2. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제1항제11호 또는 같은 조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 3. ｢ 도시 및 주거환경정비법 ｣ 에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, ｢ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ｣ 에 따른 소규모주택 정비사업으로 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 ｢ 주택법 ｣ 에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖춘 경우. 다만, 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월이 되는 날이 2020년 7월 10일 이전인 경우는 제외한다. 가. 새로 취득한 주택에 대하여 2020년 7월 11일 이후 종전의 ｢ 민간임대주택에 관한 특별법 ｣ (법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대 주택으로 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청 (같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경신고를 한 경우를 포함한다) 을 했을 것 나. 새로 취득한 주택이 아파트 (당초의 합산배제 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말한다) 인 경우로서 해당 주택에 대하여 임대사업자 등록을 하지 않았을 것 4. 관련 해석사례 □ 서면-2022-부동산-5645, 2023.2.6. ’18.4.3. 이후 등록한 단기민간임대주택은 종부령 §3①(2),(8)에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않음 □ 서면-2023-부동산-2171, 2024.6.17. 민간임대주택법상 임대의무기간 종료 후에도 임대사업자의 지위 에서 계속 임대하는 경우 합산배제 적용 가능함 □ 기획재정부 재산세제과-1415, 2023.12.22. 2018.3.31.이전에 사업자등록 등을 완료하고 2018.3.31.이후에 주택 임대를 개시한 오피스텔의 경우 종부세법 시행령 제3조 제1항 제2호에 따라 합산배제 가능한 것임 □ 서면인터넷방문상담5팀-1657, 2007.5.25. 합산배제되는 매입임대주택으로 적용을 받아왔던 당해 주택을 10년 이상 임대기간을 충족하지 아니하고 멸실하는 경우 경감받은 종합부동산세를 추징하는 것임