조특령§97의③⑴ 연 증가율 5% 초과 여부

1. 사실관계 ○ (거주자 甲) 서울시 소재 주택A를 ’ 04. 05. 24. 취득하여 8년 이상 임대사업자로 등록․계속 임대( 장기임대개시일 ’12.09.27.) 후 ’ 20. 12. 29. 양도하고 양도소득세 예정 신고함 - 예정신고시 조특법§97의3①에 따른 「장기일반민간임대주택 * 」에 해당하는 것으로 보아 장기보유 특별공제율 50% 적용함 * 조특법§97의3①에 따른 장기일반민간주택으로 쟁점외 요건 충족 전제 - 임대기간 ‘16.11.07.부터 ’18.11.06.까지 임대보증금 130백만원 - 임대기간 ‘18.10.31.부터 ’20.10.31.까지 임대보증금 140백만원 - 임대계약 갱신으로 임대보증금 직전 계약 대비 7.69% 증가이나, - 직전 임대계약기간이 2년인 계약을 갱신한 경우로서 임대보증금의 ‘연’ 증가율은 3.8%에 해당하여 조특령§97의③⑴ 총족함 주택취득 ’04.05.24. 장기임대개시 ’12.09.27. 임대계약 ’16.11.07. 임대계약갱신 ’18.10.31. 임대계약종료 ’20.10.31. 주택양도 ’20.12.29. 임대보증금 임대보증금 130백만원 140백만원 (7.69% ↑) 2. 신청내용 ○ (2020.02.11. 제30390호로 개정되기 전, 이하 동일) 조세특례제한법 시행령 제97의3 제3항 제1호 “임대보증금 또는 임대료의 연 증가율 이 100분의 5를 초과하지 아니 한다”는 규정을 적용하는 때, 직전 임대차 계약기간이 2년이고 그 기간동안 임대료 등의 증액 청 구가 없었던 임대계약 만료 후 계약을 갱신 하는 경우, 직전 2년 전 임대계약 임대료 대비 10%이내 인상한 것이 조특령§97의③⑴연 증가율 5%를 초과하지 아니 한 것인지? 3. 관련규정 ○ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 [시행2020.09.10][2020.06.09-17460호] ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택 (이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다) 을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다. <개정 2014.12.23, 2015.8.28, 2015.12.15, 2018.1.16, 2019.12.31> 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 ○ 조세특례제한법시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2019.02.12. 대통령령 제29527호로 개정되기 전의 것) ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. <개정 2015.12.28, 2016.2.5, 2016.8.11., 2018.10.23> 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율 이 100분의 5를 초과하지 아니할 것 2. 「주택법」 제2조제6호 에 따른 국민주택규모 이하의 주택 (해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다) 일 것 3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것 4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제 5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대 주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경 우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2015.2.3, 2015.12.28, 2016.2.5, 2018.7.16, 2019.2.12> ⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다. <개정 2016.2.5., 2018.7.16> ○ 조세특례제한법시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2020.2.11. 대통령령 제30390호로 개정된 것) ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. <개정 2015.12.28, 2016.2.5, 2016.8.11, 2018.10.23, 2020.2.11> 1. 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다) 의 증 가율 이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하 면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다. ※ 부칙 <제30390호, 2020.2.11> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(다만, 이하 생략) 제2조(일반적 적용례) ③ 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. 제16조(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례의 임 대료 증액제한 등에 관한 적용례) 제97조의3제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하고, 임대보증금과 월임대료 상호 간 전환은 이 영 시행 이후 전환하는 분부터 적용한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】 [시행2015.12.29][2015.12.28-26763호] ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. <개정 2015.12.28> 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항 에 따른 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한 ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】 신설 [시행2014.02.21][2014.02.21-25211호] ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. 1. 「임대 주택법」 제20조제2항 에 따른 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한 임대주택건설촉진법(1985년) ⇒ 임대주택법(1994년) ⇒민간임대주택에 관한 특별법(2015년) 으로 전문 개정됨 ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제4조 【정의】 [2019.11.26.-16630호로 개정 전] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2016.1.19, 2017.1.17, 2018.1.16, 2018.3.13> 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 【임대료】 [시행2018.07.17][2018.01.16-15356호] ① 민간임대주택의 최초 임대료 (임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다) 는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다. <개정 2018.1.16> ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위 에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대 의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다. <개정 2018.1.16> ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 【임대료 】 [시행2019.03.14][2018.03.13-15460호] ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우 에는 임대료의 5퍼센트의 범위 에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원 민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다. <개정 2018.1.16, 2018.8.14> ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <신설 2018.8.14.> ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제47조 【표준임대차계약서】 ① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우 에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. ○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제20조 【표준임대차계약서】 ① 법 제47조제1항에서 "국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서"란 다음 각 호의 구분에 따른 민간임대주택의 표준 임대차계약서를 말한다. <개정 2016.8.12> 2. 그 밖의 민간임대주택: 별지 제25호서식의 표준임대차계약서